SCI : le guide complet

Écrit le mardi 24 novembre 2020 par Claire Fallou
Avec Shine, dites adieu aux lourdeurs bancaires et aux tracas administratifs et comptables.

oLa Société Civile Immobilière est une forme juridique conçue pour la gestion collective d’un bien immobilier. Elle peut vous être utile (par exemple) si vous héritez d’une maison avec vos frères et sœurs ou si vous souhaitez acheter un appartement avec des ami·es.

Vous avez un projet immobilier à plusieurs ? Pour savoir si la SCI correspond à vos besoins, comment la créer, et comment elle fonctionne, lisez ce qui suit !

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Vous envisagez de créer une SCI, une SARL, ou toute autre société dont la forme juridique impose d’avoir plusieurs associé·s ? Shine peut désormais prendre soin de vos comptes bancaires ! Depuis quelques temps, nous sommes capables de répondre aux besoins des sociétés à associé·es multiples. 

Sommaire

La Société Civile Immobilière : qu’est-ce que c’est ? 

Voici la définition officielle de la Societé Civile Immobilière : 

Une Société Civile Immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le bien immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Il s’agit donc d’une société  constituée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers de façon collective. Attention, il s’agit d’une société civile : son objet ne peut pas être de nature commerciale. 

Concrètement, la SCI peut :

✅ acheter un ou plusieurs biens, ou se charger de ceux qui sont issus d’un héritage,

✅ acquérir un terrain et y faire construire une maison ou un immeuble,

✅ mettre le ou les biens concernés en location et récupérer les revenus qui en découlent. 

En revanche, la SCI ne peut pas acheter un bien en vue de le revendre pour effectuer une plus-value, car la loi estime qu’il s’agit alors d’une activité commerciale. Si vous avez un projet de cette nature, vous devez vous tourner vers d’autres formes de société ! 

La SCI familiale, une alternative à l’indivision

L’une des fonctions les plus fréquentes de la SCI est de permettre à des membres d’une même famille de gérer un bien immobilier et d’en faciliter la transmission par héritage

Elle constitue en cela une alternative au régime de l’indivision. Celui-ci permet  également de gérer collectivement un bien familial, mais il n’offre pas la même flexibilité que la SCI aux individus concernés. 

Par exemple : dans une indivision, les décisions importantes doivent impérativement être prises à l’unanimité, et les décisions de gestion courante doivent emporter l’accord des deux tiers des personnes concernés. La SCI offre plus de souplesse, car les associé·es peuvent rédiger des statuts qui contiennent des règles moins strictes. 

La SCI : le capital, les associé·es, le/la gérant·e

Le capital de la SCI

Il n’existe pas de minimum ni de maximum pour le capital d’une SCI. Celui-ci peut donc être librement fixé par les associé·es. Son montant doit être mentionné dans les statuts, avec le détail de l’apport effectué par chaque associé·e. 

Les associé·es de la SCI

Une SCI doit compter au minimum deux associé·es. Il est toutefois possible que le nombre d’associé·es d’une SCI varie au cours de son existence, par exemple suite à des cessions de parts ou à des décès. S’il ne reste alors plus qu’un·e associé·e, celui/celle-ci dispose d’un délai d’un an pour trouver une autre personne et revenir au minimum de deux. 

Les personnes morales peuvent être associées d’une SCI au même titre que les personnes physiques. 

Le/la gérant·e de la SCI

Les règles de la SCI imposent la nomination d’un·e gérant·e dont les droits et devoirs sont à préciser dans les statuts. En général, le/la gérant·e est chargé·e de gérer les affaires courantes de la société sans forcément devoir engager de formalités auprès des autres associé·es.   

Le régime fiscal de la SCI

Lors de la création d’une SCI, les associé·es doivent choisir entre deux régimes fiscaux : celui de l’Impôt sur le Revenu (IR) et celui de l’Impôt sur les Sociétés (IS). A noter que le régime par défaut est celui de l’IR, et que la décision d’opter pour le régime de l’IS est irrévocable. 

Le régime de l’IR

Dans le cas d’une SCI soumise au régime de l’IR, la société n’est pas redevable directement : chaque associé·e de la SCI est imposé à hauteur de sa quote-part de capital dans la société, qu’il/elle soit une personne physique ou une personne morale. 

=> Les personnes physiques et les personnes morales soumises au régime des BNC sont imposées selon les règles des impôts fonciers. 

=> Les autres entreprises sont imposées selon leur propre régime d’imposition (l’IS, par exemple). 

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La quote-part d’un·e associé·e est le pourcentage du capital de la société qu’il/elle détient !

Le régime de l’IS

Dans le cas d’une SCI soumise au régime de l’IS, c’est la société qui est directement imposée sur ses bénéfices, au taux de l’IS en vigueur

Les associés peuvent aussi être imposés personnellement dans ce cas de figure, mais seulement si la SCI leur distribue tout ou partie de son bénéfice sous forme de dividendes. 

Pour choisir entre les deux régimes, il est souvent utile de faire appel à un spécialiste de la fiscalité, car cette décision peut dépendre de nombreux paramètres - et notamment de la situation fiscale de chaque associé·e. L’option de l’IS est souvent retenue lorsque tous les associé·es sont soumis à un taux d’imposition supérieur à 28%, l’avantage étant alors évident car le taux de l'’IS est de 28%. 

Les avantages et inconvénients de la SCI

La société civile immobilière facilite la gestion collective et la transmission d’un bien immobilier. Elle est plus flexible qu’une indivision, mais elle exige aussi plus de formalités. 

=> Avantage : la facilité de la gestion du patrimoine 

La SCI permet à ses associé·es de répartir de façon claire les bénéfices et les dettes générés par le bien immobilier. Toute dépense est répartie entre les associé·es à hauteur de leur quote-part de capital. 

=> Avantage : la facilité de la transmission du patrimoine

La SCI facilite la transmission d’un patrimoine. Des parents qui possèdent une maison peuvent notamment créer une SCI pour préparer leur succession : ainsi, lors de leur décès, les enfants héritent des parts de la SCI plutôt que du bien lui-même, ce qui leur permet de bénéficier d’un abattement sur les droits de succession. 

=> Inconvénient : ce n’est pas une société commerciale

Le statut civil de la SCI interdit de procéder à l’achat et à la revente de biens immobiliers dans l’objectif de réaliser des plus-values. 

=> Inconvénient : elle exige des formalités administratives

Lorsque deux personnes ou plus font l’acquisition commune d’un bien immobilier, ou héritent de ce bien, le régime qui s’applique par défaut est celui de l’indivision. Il ne demande aucune démarche particulière. 

A l’inverse, la SCI exige la rédaction de statuts, l’enregistrement administratif, la tenue d’assemblées, la rédaction d’états financiers, et toutes les formalités habituelles inhérents aux sociétés. Il faut en être conscient lorsque l’on choisit entre les deux régimes !  

Comment (et à quel moment) créer une SCI ? 

Comment créer une SCI ? 

Afin de constituer une Société Civile Immobilière, il est nécessaire d’effectuer les formalités suivantes :  

Rédiger des statuts qui indiquent le nom de la société, l’adresse de son siège social, le montant du capital, le nom des associé·es et la quote-part de chacun, et le nom de la personne gérante. Les statuts peuvent aussi inclure toute mention jugée utile au bon fonctionnement de la société, par exemple sur les règles d’adoption d’une décision. 

Procéder au dépôt du capital social auprès d’une banque, d’un notaire, ou de la Caisse des Dépôts et Consignations. 

Publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonces légales

Et procéder à l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés via votre Centre de Formalité des Entreprises ou votre Greffe du Tribunal de Commerce. 

A quel moment de la vie du bien immobilier faut-il créer la SCI ?

Il est possible de créer une SCI à tout moment de la vie d’un bien : à l’achat, en amont ou en aval de la succession, ou plus tard encore. Toutefois, si l’on souhaite que ce soit la SCI qui finance le bien, il est nécessaire de la créer avant l’achat, afin de permettre à la SCI de réaliser l’emprunt nécessaire. 

Vous avez désormais toutes les clés en main pour vous lancer dans la création de votre SCI. A vous de jouer ! Et si en chemin vous avez besoin de soutien, la Shine Community sera là pour vous accompagner de ses bons conseils !

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