L’immatriculation d’une SCI : démarches, documents, procédure
Publié le 16 septembre 2022
par Anais Robin
Mis à jour le 30 avril
5 min. de lecture
Publié par Anais Robin
Relu par Victoria Grimaldi
Mis à jour le 30 avril
5 min
La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut largement utilisé en France pour la gestion de biens immobiliers ou la transmission de son patrimoine. Sa constitution requiert le respect de plusieurs formalités indispensables qui peuvent être complexes pour les non-initié·es.
L’immatriculation de la SCI est la dernière et la plus importante des démarches à réaliser puisqu’elle permet à la société d’acquérir la personnalité juridique et de pouvoir exercer ses activités. Voici un petit guide pas à pas pour immatriculer une SCI sans stress.
Immatriculer une SCI en 3 étapes
3 étapes clés pour immatriculer sa SCI
Étape 1 | Effectuer les formalités préalables (rédaction des statuts, publication de l'annonce légale...) |
Étape 2 | Remplir le dossier d'immatriculation sur le guichet unique de l'INPI |
Étape 3 | Joindre les pièces justificatives et envoyer le dossier à l'INPI |
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1. Accomplir les formalités préalables à l’immatriculation de la SCI
Il existe des étapes préalables à exécuter avant la création d’une SCI, quel que soit le type de SCI que vous créez (SCI familiale, SCI d’attribution…). Nous vous les récapitulons ici afin que vous soyez sûr·e de ne rien oublier.
Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts d’une SCI organisent le fonctionnement de la société civile. Ils doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires comme :
la dénomination sociale ;
le siège social ;
les apports des associé·es ;
le montant du capital social, etc.
Ils sont obligatoirement rédigés par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Si les rédiger seul·e vous paraît complexe, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel. Vous serez ainsi certain·e de posséder des statuts en bonne et due forme qui ne vous poseront pas de problèmes par la suite.
Nommer le gérant ou la gérante de la SCI
La SCI doit avoir au moins un représentant légal : le ou la gérant·e de SCI. Il peut y avoir plusieurs gérant·es, personnes morales ou personnes physiques, associé·es ou non dans la SCI.
La nomination du ou des gérant·es peut être effectuée :
dans les statuts de la SCI ;
ou après la création de la SCI dans un acte séparé.
Le(s) gérant·es doivent accepter leurs fonctions en signant l’acte de nomination et en indiquant « bon pour acceptation des fonctions de gérant ».
Réunir les apports de la SCI
Chacun des associé·es de la SCI doit participer au capital social en réalisant des apports en numéraire (argent) ou des apports en nature (biens). Ces apports forment le capital social de la SCI. Il doit être d’au minimum 1 €.
Vous devez vous assurer que tous les associés ont bien fourni les apports promis lors de la création de la SCI. Pour cela, il est conseillé (mais non obligatoire !) de rassembler les apports et de déposer le capital sur un compte bloqué.
Ce compte peut être :
un compte bancaire au nom de la SCI ;
ou un compte chez un notaire.
Les apports formant le capital sont ainsi bloqués jusqu’à l’immatriculation effective de la société civile immobilière. Ils pourront être débloqués dès qu’elle sera immatriculée.
📝
Si vous décidez de ne pas bloquer le capital, les associé·es devront verser les apports sur un compte après l’immatriculation de la SCI. Dans cette situation, le gérant devra simplement faire un appel de fonds. Il faudra aussi penser à ouvrir un compte bancaire à la société après l’immatriculation.
Signer les statuts de la SCI
Tous les associé·es de la SCI doivent ensuite valider les statuts rédigés. Il faut parapher et signer chaque page des statuts.
📌
Si vous êtes soumis·e à l'enregistrement obligatoire aux impôts, l’enregistrement des statuts se fait auprès du service des impôts des entreprises (SIE).
Publier l’annonce légale de création de la SCI
La création de la SCI doit être portée à la connaissance des tiers.
Pour cela, vous devez rédiger une annonce légale annonçant la création de la SCI et ses caractéristiques principales. Cette annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département du lieu du siège social de la SCI.
Elle doit être publiée après la signature des statuts et avant la demande d’immatriculation.
À l’issue de cette démarche, vous obtiendrez une attestation de parution de l’annonce légale qu’il faudra insérer dans votre dossier d’immatriculation.
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2. Remplir la demande d'immatriculation de la SCI sur le guichet unique de l'INPI
La première étape consiste à remplir le formulaire M0 de SCI. Depuis l’arrivée du guichet unique de l’INPI, vous pouvez compléter ce formulaire directement en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI.
Une fois connecté·e, vous pourrez cliquer sur "créer mon entreprise". Il faudra ensuite choisir la forme juridique à créer : une SCI.
👉 Cliquez sur continuer puis voici les différentes parties composant le formulaire à remplir :
La description de la société : elle contient notamment la dénomination sociale (le nom de la société), la forme juridique (SCI), l’objet social (les activités exercées par la société), l’adresse du siège social, l’effectif salarié (si vous êtes concerné).
L’identité des dirigeant·es de la SCI : vous devez leurs rôles dans la société, leurs coordonnées, etc.
L’activité : vous devez indiquer la date de début d’activité, l’origine de l’activité et l’adresse de l’activité.
Vous devrez également compléter :
Les bénéficiaires effectifs, c'est-à-dire l'identité des personnes exerçant le contrôle sur la société.
L’option(s) fiscale(s) : vous devez choisir le régime fiscal de votre SCI (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu). Vous devez également choisir un régime de TVA si vous y êtes soumis·e (franchise en base de TVA, régime réel simplifié ou régime réel normal).
Les éventuels renseignements complémentaires si besoin.
3. Joindre les pièces justificatives pour immatriculer votre SCI et envoyer le dossier
Voici la liste des pièces justificatives requises pour immatriculer sa SCI :
✅ Un exemplaire original des statuts datés, signés et paraphés par les associé·es.
✅ Un justificatif de domiciliation de la SCI : il peut s’agir d’un contrat de bail, d’un contrat de domiciliation ou d’un justificatif de domicile comme une facture d’énergie de moins de 3 mois.
✅ L’attestation de parution de l’annonce légale dans un journal d’annonces légales.
✅ L’acte de nomination du gérant ou de la gérante (s’il ou elle n’est pas désigné·e dans les statuts).
✅ La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI : cette déclaration peut être effectuée en ligne sur le site du guichet unique.
✅ Si le ou la gérant·e est une personne physique (y compris pour le gérant non associé personne physique) : une pièce d’identité (carte d’identité, passeport ou titre de séjour) et une attestation sur l’honneur de non-condamnation et de filiation.
✅ Si le gérant est une personne morale : un extrait de Kbis de moins de 3 mois.
✅ Le règlement des formalités légales.
💰
Les coûts de création d’une SCI vont de 200 € et 300 €. Cette somme comprend les frais de dépôt des actes et les émoluments du greffe. Mais vous devrez souvent payer davantage. En effet, les étapes préalables à l’immatriculation comportent également des frais. Le plus conséquent est sans doute la rédaction des statuts.
Une fois votre dossier complet, vous n'avez plus qu'à le valider pour obtenir un accusé de réception de votre demande. Vous pourrez suivre sur le site du guichet unique l’avancée du traitement de votre demande.
Dès que votre société sera officiellement créée, vous recevrez votre extrait Kbis vous permettant de commencer vos activités ! 🚀 La SCI pourra effectuer un emprunt, acheter son premier bien immobilier, etc.
⏳
Le délai moyen d’immatriculation de la SCI après le dépôt de votre dossier est d’une semaine. Cela peut-être plus long si vous avez oublié des justificatifs mais aussi plus court. C’est le cas si vous passez par Shine : vous obtiendrez votre Kbis sous 72 heures seulement !
Et maintenant, voici tout ce qu'il faut savoir sur la gestion d'une SCI.
Vous vous sentez perdu·e dans toutes ces démarches ? Avec l'offre de création d'entreprise Shine, vous pouvez être accompagné·e pas à pas dans la réalisation de l’immatriculation de votre SCI.
