L’immatriculation d’une SCI : démarches, documents et procédures
La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut largement utilisé en France pour la gestion de biens immobiliers ou la transmission de son patrimoine. Sa constitution requiert le respect de plusieurs formalités indispensables qui peuvent être complexes pour les non-initié·es.
L’immatriculation de la SCI est la dernière et la plus importante des démarches à réaliser puisqu’elle permet à la société d’acquérir la personnalité juridique et de pouvoir exercer ses activités. Voici un petit guide pas à pas pour immatriculer votre SCI sans stress.
Étape 1. Accomplir les formalités préalables à l’immatriculation de la SCI
Il existe des étapes préalables à exécuter avant la création d’une SCI, quel que soit le type de SCI que vous créez (SCI familiale, SCI d’attribution…). Nous vous les récapitulons ici afin que vous soyez sûr·e de ne rien oublier.
Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts d’une SCI organisent le fonctionnement de la société civile. Ils doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires comme :
l’objet social ;
la dénomination sociale ;
la forme juridique de la société ;
le siège social ;
les apports des associés ;
le montant du capital social…
Ils sont obligatoirement rédigés par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Si les rédiger seul·e vous paraît complexe, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel. Vous serez ainsi certain·e de posséder des statuts en bonne et due forme qui ne vous poseront pas de problèmes par la suite.
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Nommer le gérant de la SCI
La SCI doit avoir au moins un représentant légal : le gérant de SCI. Il peut y avoir plusieurs gérants, personnes morales ou personnes physiques, associés ou non dans la SCI.
👉 La nomination du ou des gérants peut être effectuée :
dans les statuts de la SCI ;
ou après la création de la SCI dans un acte séparé.
Le(s) gérant(s) doivent accepter leurs fonctions en signant l’acte de nomination et en indiquant « bon pour acceptation des fonctions de gérant ».
Réunir les apports de la SCI
Chacun des associés de la SCI doit participer au capital social en réalisant des apports en numéraire (de l’argent) ou des apports en nature (biens…). Ces apports forment le capital social de la SCI. Il doit être d’au minimum 1 €.
Vous devez vous assurer que tous les associés ont bien fourni les apports promis lors de la création de la SCI. Pour cela, il est conseillé (mais non obligatoire !) de rassembler les apports et de déposer le capital sur un compte bloqué.
👉 Ce compte peut être :
un compte bancaire au nom de la SCI ;
ou un compte chez un notaire.
Les apports formant le capital sont ainsi bloqués jusqu’à l’immatriculation effective de la société civile immobilière. Ils pourront être débloqués dès qu’elle sera immatriculée.
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Si vous décidez de ne pas bloquer le capital, les associés devront verser les apports sur un compte après l’immatriculation de la SCI. Dans cette situation, le gérant devra simplement faire un appel de fonds. Il faudra aussi penser à ouvrir un compte bancaire à la société après l’immatriculation.
Signer les statuts
Tous les associés de la SCI doivent ensuite valider les statuts rédigés. Il faut parapher et signer chaque page des statuts.
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L’enregistrement des statuts d’une SCI
En cas d’apport d’un immeuble, de parts sociales, d’actions ou d’un fonds de commerce au capital de la SCI, les statuts doivent être enregistrés au service de la publicité foncière. Les statuts doivent également être enregistrés dans ce service des impôts s’ils ont été établis par acte notarié. Dans les autres cas, ce n’est pas nécessaire.
Publier l’annonce légale de création de la SCI
La création de la SCI doit être portée à la connaissance des tiers.
Pour cela, vous devez rédiger une annonce légale annonçant la création de la SCI et ses caractéristiques principales. Cette annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département du lieu du siège social de la SCI.
Elle doit être publiée 1 mois après la signature des statuts.
À l’issue de cette démarche, vous obtiendrez une attestation de parution de l’annonce légale qu’il faudra insérer dans votre dossier d’immatriculation.
Vous avez besoin d’en savoir plus sur les étapes de création d’une SCI ?
Nous les passons en revue de façon précise dans notre article sur la création d’une SCI.
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Étape 2. Constituer un dossier de demande d’immatriculation de la SCI
Remplir le formulaire de création d’une SCI
La première étape consiste à remplir le formulaire M0 de SCI. Depuis l’arrivée du guichet unique de l’INPI, vous pouvez compléter ce formulaire directement en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI.
👉 Voici les différentes parties composant le formulaire à remplir :
La description de la société : elle contient notamment la dénomination sociale (le nom de la société), la forme juridique (SCI), l’objet social (les activités exercées par la société), l’adresse du siège social, l’effectif salarié (si vous êtes concerné).
L’activité : vous devez indiquer la date de début d’activité, l’origine de l’activité et l’adresse de l’activité. Vous devez également indiquer l’activité principale exercée et sa nature en cochant l’une des 4 cases suivantes : location, promotion immobilière, réalisation de programmes de construction, support de patrimoine familial immobilier sans location.
L’identité des dirigeants et des associés de la SCI.
L’option(s) fiscale(s) : vous devez choisir le régime fiscal de votre SCI (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu). Vous devez également choisir un régime de TVA (franchise en base de TVA, régime réel simplifié ou régime réel normal).
Les éventuels renseignements complémentaires si besoin.
Joindre les pièces nécessaires à l’immatriculation de la SCI
✅ Un exemplaire original des statuts datés, signés et paraphés par les associés.
✅ Un justificatif de domiciliation de la SCI. Il peut s’agir d’un contrat de bail, d’un contrat de domiciliation ou d’un justificatif de domicile comme une facture d’énergie de moins de trois mois.
✅ L’attestation de parution de l’annonce légale dans un journal d’annonces légales.
✅ L’acte de nomination du gérant (s’il n’est pas désigné dans les statuts).
✅ La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI au moyen du formulaire Cerfa M’BE. Cette déclaration peut être effectuée en ligne sur le site du guichet unique.
✅ Si le gérant est une personne physique (y compris pour le gérant non associé personne physique) : une pièce d’identité (carte d’identité, passeport ou titre de séjour) et une attestation sur l’honneur de non-condamnation et de filiation.
✅ Si le gérant est une personne morale : un extrait de Kbis de moins de 3 mois.
✅ Le règlement des formalités légales.
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Quel est le coût d’immatriculation d’une SCI ?
Les coûts de création d’une SCI s’élèvent à au moins 300 €. Cette somme comprend les frais de dépôt des actes et les émoluments du greffe. Mais vous devrez souvent payer davantage. En effet, les étapes préalables à l’immatriculation comportent également des frais. Le plus conséquent est sans doute la rédaction des statuts.
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Étape 3. Le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI
Pour remplir et déposer votre dossier d’immatriculation de SCI, vous devez vous rendre sur le site du guichet unique de l’INPI à l’adresse suivante : formalites.entreprises.gouv.fr.
Depuis janvier 2023, ce site est votre unique interlocuteur pour toutes les démarches de création et gestion d’entreprise. Vous n’avez plus besoin de transmettre votre dossier à un CFE (centre de formalités des entreprises) ou au greffe. Toutes les pièces justificatives et les formulaires peuvent être remplis en ligne. Une simplification des démarches bienvenue !
Une fois votre dossier déposé, vous obtiendrez un accusé de réception de votre demande. Vous pourrez suivre sur le site l’avancée du traitement de votre demande.
Dès que votre société sera officiellement créée, vous recevrez votre extrait Kbis vous permettant de commencer vos activités 🚀 ! La SCI pourra effectuer un emprunt, acheter son premier bien immobilier, etc.
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Le délai d’immatriculation d’une SCI
Le délai moyen d’immatriculation de la SCI après le dépôt de votre dossier est d’une semaine. Cela peut-être plus long si vous avez oublié des justificatifs mais aussi plus court. C’est le cas si vous passez par Shine : vous obtiendrez votre Kbis sous 72 heures seulement !
Les 3 étapes pour immatriculer une SCI
1️⃣ Accomplir toutes les formalités préalables à l’immatriculation : rédiger et signer les statuts, nommer le gérant, réunir les apports et publier une annonce légale.
2️⃣ Constituer le dossier d’immatriculation de la SCI (formulaire M0 et pièces justificatives).
3️⃣ Déposer le dossier d’immatriculation en ligne sur le guichet unique de l’INPI.
Vous vous sentez perdu·e dans toutes ces démarches ? Avec Shine Start, vous pouvez être accompagné·e pas à pas dans la réalisation de l’immatriculation de votre SCI.
