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Société civile immobilière (SCI) familiale : le guide complet

Manon Cauffiez
par Manon Ca Publié le 19 décembre 20234 min. de lect

Vous avez entendu parler de la SCI familiale mais ne savez pas ce qui différencie ce type d’entreprise de la SCI classique ? Ce statut juridique peut répondre à vos attentes si vous envisagez d’investir dans des biens immobiliers en famille. Fonctionnement, intérêts, risques, étapes de création : nous vous aidons à devenir incollable sur ce sujet complexe.

Sommaire

Fonctionnement de SCI familiale

Pourquoi créer une SCI familiale ? Les avantages

Les risques inhérents à ce type de société

Comment constituer une SCI familiale ?

SCI familiale : ce qu’il faut retenir !

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Fonctionnement de SCI familiale

La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui facilite la gestion d’un patrimoine immobilier. La SCI familiale est l’une des différentes formes de SCI. Cette structure juridique immobilière est particulièrement adaptée pour gérer, transmettre et protéger le patrimoine d’une famille.

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Pourquoi créer une SCI familiale ? Les avantages

Avantages fiscaux

Dans une SCI familial, les parents peuvent transmettre un bien immobilier en cédant des parts de leur SCI à leurs enfants. Ils bénéficient d’abattements liés aux droits de succession en ligne directe. 

Ces abattements s’élèvent à 1000 000 €. Ils s’appliquent pour chacun des enfants et sont renouvelables tous les 15 ans. 

Le fait de transmettre des parts sociales plutôt que des biens immobiliers permet d'ajuster la valeur transmise. Et donc de faire des donations conformément aux abattements.

Réserve d’usufruit

Au sein d’une SCI familiale, une donation de parts sociales avec réserve d’usufruit est possible. Vous avez la jouissance de la propriété ou vous percevez des loyers (les fruits).

Les nue-propriétaires détiennent des parts sociales à titre gratuit. Elles font désormais partie de leur patrimoine. 

💡

Seule la SCI familiale permet la donation avec réserve d’usufruit. 

Pas de frais de succession

Dans une SCI, des droits de mutation doivent être réglés. Ils portent sur la valeur de la nue-propriété. En outre, ils constituent une avance sur la succession. Cela présente donc un avantage en matière de frais de succession

Prenons un exemple : Laura a l’usufruit de sa propriété située à Bandol. Ses filles jumelles détiennent des parts de sa SCI familiale. En cas de décès, l’usufruit s’éteint. Ses héritières ne sont pas tenues de régler les frais de succession. Elles disposent de la pleine propriété du logement. 

Conserver le patrimoine

Désaccords entre associés

Les associé·es ont un désaccord et souhaitent se séparer ? Pour céder les parts sociales de la SCI familiale, l’accord de la majorité des associé·es est requis. Cela permet d'anticiper d’éventuelles mésententes.

Anticiper le décès d’un associé

Les héritier·es contestent la succession ou souhaitent vendre la propriété ? La convention d’indivision conclue permet d’éviter les conflits !

Sur le principe et dans une SCI familiale, le statut de l’indivision est précaire. Selon l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le partage peut donc toujours être provoqué (si besoin par voie judiciaire). 

Pour prévenir l’indivision dans une SCI familiale, il faut mettre en place une convention d’indivision. Pour qu’elle soit valable, sa durée doit être limitée à 5 ans.

Sécuriser le patrimoine des concubins

Pour sécuriser le patrimoine immobilier en cas de décès, la SCI familiale est également pertinente pour les concubins. 

Voici le fil conducteur : 

  1. chacun des concubins possède l’usufruit des parts de l’autre ; 

  2. en cas de décès, l’usufruit des parts du survivant s’éteint ;

  3. le survivant devient pleinement propriétaire de 50 % des parts ;  

  4. il ou elle conserve l’usufruit des parts de la personne décédée ; 

  5. le ou la survivant·e n’est pas soumis·e aux droits de succession.

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Les risques inhérents à ce type de société

Risque de donation déguisée

Attention aux formalités administratives ! Les SCI familiales sont particulièrement contrôlées par l’administration fiscale. Elles ne doivent pas être constituées en vue d’une donation déguisée. 

Risque de désaccords familiaux

Si des désaccords persistent en termes de gestion, ce type de SCI est source de tensions familiales possibles. De plus, notons que la vente des parts sociales d’une SCI familiale est complexe.

Risque d’endettement

Les associé·es doivent répondre indéfiniment et dans la limite de leurs apports aux dettes de la SCI familiale. En cas de problème financier, les créanciers ont la possibilité de saisir les biens personnels des associé·es (dans la limite de leurs parts sociales).

Risque de mauvaise définition des statuts

Pour constituer une SCI familiale, il est recommandé de se tourner vers un·e notaire. Cet expert·e vous accompagne dans la rédaction des statuts juridiques. Ceux-ci dépendent de votre projet immobilier / familial et de vos objectifs. Le ou la notaire sera également précieux lors de la cession des parts sociales ! 

🌆

Dans une SCI familiale, l’exercice d’une activité commerciale est exclu. Autrement dit, il est impossible d’acheter et de vendre de manière régulière des biens immobiliers.

Comment constituer une SCI familiale ?

Vous êtes prêt·e pour le lancement de votre SCI familiale ? Les étapes sont exactement les mêmes que pour créer une SCI classique

Les voici : 

  1. rédiger les statuts de la société ; 

  2. nommer le ou la gérant·e de SCI familiale ; 

  3. constituer et déposer le capital social ; 

  4. publier une annonce de constitution de SCI familiale au JAL ; 

  5. déclarer les bénéficiaires effectifs de la SCI familiale ; 

  6. immatriculer la SCI familiale auprès du guichet unique.

SCI familiale : ce qu’il faut retenir !

L’objectif d’une SCI familiale, c’est de protéger le patrimoine d’une famille au fil des générations

✅ Cette structure juridique présente plusieurs intérêts : 

  • bénéficier d’avantages fiscaux ; 

  • avoir la réserve d’usufruit ;

  • ne pas régler de frais de succession ; 

  • conserver le patrimoine dans la famille ; 

  • sécuriser le patrimoine des concubins.

❌ Mais attention aux risques de la SCI familiale : 

  • risque de donation déguisée ;

  • risque de désaccords familiaux ; 

  • risque d’endettement ; 

  • risque de mauvaise définition des statuts.

Vous souhaitez créer une SCI familiale ? Voici un guide sur la banque à choisir lors de la création de votre SCI

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Questions fréquentes

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