Qu’est ce qu’une SCI d’attribution ?

par Amel Addoun Publié le 1 novembre 2022Mis à jour le 28 février 20234 min. de lect

Envie d’investir à plusieurs dans un projet immobilier à fort potentiel ? La SCIA est LE statut juridique parfait pour vous ! Dans une société civile immobilière d'attribution, les biens acquis appartiennent à l'entreprise. Les associés reçoivent des parts sociales relatives au montant de leur apport. Pour déterminer quelle partie du bien appartient à qui, l'assignation des biens doit avoir lieu. Dans cet article, nous vous expliquons tout sur la SCI d’attribution !

La SCI d’attribution : une structure juridique intéressante

SCI d’attribution : définition

La SCI d’attribution permet à deux associés minimum d’entreprendre l’acquisition ou la construction de biens immobiliers. Lors de sa création, les associés participent à la constitution du capital social. En échange, ils reçoivent des fractions de la SCI d’attribution.

Cette forme juridique est idéale pour deux objectifs : 

• La réalisation de projets immobiliers d’envergure, dans le cadre d’une association ; 

• La réalisation d'opérations par des investisseurs dans un projet immobilier.

L’attribution des biens aux associés

Dans le cadre d’une SCI d’attribution, l’assignation des biens peut s’effectuer de deux manières.

👉 L’attribution en propriété

Chaque associé accède à la propriété en fonction de la fraction qui lui a été accordée lors de la création de la SCI d’attribution.

👉 L’attribution de jouissance

Les associés disposent d’un droit d’usage exclusif sur la fraction des biens qui leur a été attribué. Ils ont l'obligation d’utiliser les locaux conformément à leur destination et dans le respect des statuts établis préalablement.

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Comment créer une SCI d'attribution ?

Pour créer une SCI d’attribution, il est nécessaire d’obtenir en premier lieu son immatriculation. Les étapes sont exactement les mêmes que pour une SCI classique.

Il vous suffit de : 

1. Réaliser des apports au capital social ; 

2. Rédiger les statuts ; 

3. Publier une annonce légale de création de SCI ;

4. Immatriculer l’entreprise au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Comment financer la SCI d’attribution ?

Chaque associé membre de la SCI peut réaliser un apport et effectuer un prêt immobilier en complément. La SCI d’attribution comporte tout de même certaines spécificités : c’est le cas notamment pour la constitution du capital social. 

Zoom sur le capital social d'une SCI d’attribution

En théorie, il n’existe pas de plafond minimum pour la création du capital social d'une SCI d’attribution.

Néanmoins, les parts sociales attribuées à chaque associé (en contrepartie de leur participation au capital) doivent correspondre à la valeur de la fraction du bien qui leur revient par rapport à la valeur de l’ensemble du projet. C'est ce qu'explique l’article L.212-5 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Le montant du capital social doit donc correspondre à la valeur de la construction ou de l’acquisition du bien.

Zoom sur le régime fiscal d'une SCI d’attribution

La SCI d’attribution est soumise au régime de la transparence fiscale.

Ce mode d’imposition diffère de la fiscalité de la SCI de droit commun puisque les associés doivent s’acquitter des impôts dus par la société. Les bénéfices imposables sont répartis entre eux, proportionnellement à leur participation au capital social. Ils sont ensuite incorporés dans leurs revenus globaux et soumis à l’impôt sur le revenu.

Zoom sur la responsabilité des associés d’une SCI d’attribution

La responsabilité des associés est limitée au prorata de leur participation au capital.

Les créanciers ne peuvent entreprendre aucune action contre les associés à titre individuel (sauf si les fonds de la SCI d’attribution sont insuffisants).

Les  associés sont tenus de répondre aux appels de fonds initiés par le gérant, dans le but d’acquérir, de construire ou d’aménager un bien détenu par la SCI d’attribution. 

Quelles sont les conséquences de la dissolution d’une SCI d’attribution ?

La SCI d’attribution est soumise à la même procédure de dissolution et de liquidation qu’une SCI classique. Un liquidateur est désigné par l’assemblée générale des associés au moment du vote de la dissolution, afin de procéder au partage de la SCI d’attribution.

L'attribution peut se faire en fonction :

👉 Des parties privatives du bien ;
👉 De la quote-part des parties communes.

Le liquidateur établit ensuite le partage par acte authentique et le soumet à l’approbation de l’ensemble des associés. Pour finir, l’acte de portage est publié, la SCI d’attribution est dissoute et les associés deviennent propriétaire de la fraction de l’immeuble qui leur a été attribuée.

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La SCI d’attribution : une alternative intéressante à la SCI pour investir dans l'immobilier 🏘️

La SCI d’attribution ou SCIA est une cousine très proche de la SCI. Elle aussi permet d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier. 

Mais la principale différence entre la SCI et la SCIA est telle que la SCIA doit obligatoirement vendre à ses associés. Cette forme juridique est donc particulièrement adaptée aux projets très ambitieux menés par un groupe d'investisseurs.

Notre article sur la définition de la Société Civile Immobilière (SCI) vous aidera à cerner la différence entre ces deux statuts juridiques !