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Quels sont les apports possibles en SCI ?

Aurore Rimbod
par Aurore Rimbod Publié le 24 mars 2024Mis à jour le 28 mars 20243 min. de lect

Vous désirez gérer des biens immobiliers à plusieurs et envisagez de créer une SCI (société civile immobilière) ? Nous avons une bonne nouvelle pour vous : la loi n’impose pas d’apport minimum au capital social lors de la constitution de la société. Cela dit, il est vivement conseillé de choisir un montant pertinent au regard du fonctionnement de la société. Dans cet article, nous allons vous présenter les types d’apports possibles en SCI !

Sommaire
1. Apports en numéraire en SCI
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1. Apports en numéraire en SCI

L’apport en numéraire consiste à apporter de l’argent à la SCI. 

Libération des apports

Le versement de l’apport en numéraire peut être réalisé : 

  • par espèces ; 

  • par chèque bancaire ;

  • par virement bancaire.

La libération des apports en SCI n’est pas encadrée par la loi en SCI. Le versement de l’apport à la société est librement déterminé par les associé·es dans les statuts de la société.

En pratique, il revient souvent au gérant ou à la gérante de la SCI de fixer les dates et les montants des versements à réaliser par les associé·es, selon les besoins en trésorerie de la société.

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Réalisation des apports

Il n’existe aucune formalité légale en matière de réalisation des apports en SCI.

Il n’est pas obligatoire de procéder à un dépôt de capital social sur un compte bloqué auprès d’un établissement de crédit ou un notaire.

L’argent peut directement être déposé sur le compte pro de la SCI. De plus, aucune attestation de dépôt n’est demandée pour l’immatriculation de la SCI. Autrement dit, le dépôt du capital social n’est pas une condition de création d’une SCI. 

Les associé·es reçoivent des titres, appelés parts sociales, à hauteur de leurs apports.   

2. Apports en nature en SCI

Il est possible de réaliser un apport en nature à la SCI. Il s’agit le plus souvent de biens immobiliers. Ils sont souvent l'élément principal du capital social, notamment dans les SCI familiales.  

Ces apports en nature entrent au capital social de la SCI.

Libération des apports en nature

L’apport en nature doit être libéré immédiatement et intégralement à la création de la SCI. 

Lorsque l’apport en nature est réalisé, il doit être constaté :

  • soit dans les statuts de la SCI ;

  • soit dans le contrat d’apport, un acte juridique séparé, rédigé par un notaire si l'apport est un bien immobilier. 

Le transfert de la propriété ou de l’usage du bien a lieu au moment de l’immatriculation de la SCI.

Réalisation de l’apport en nature

L'apport en nature peut s’effectuer en : 

  • pleine propriété : transfert de la propriété du bien à la société (terrain, immeuble, appartement, etc) ; 

  • apport de droit démembré : nu-propriété, usufruit ou en jouissance.

Dans tous les cas, l’apport en nature doit obligatoirement être évalué. 

Cependant, à la différence de sociétés commerciales, les apports en nature de la SCI ne sont pas soumis à l’évaluation d’un commissaire aux apports. Les associé·es peuvent évaluer librement les apports, quelle qu'en soit la valeur. 

L’évaluation du bien se fait généralement selon le prix en vigueur sur le marché à la date de constitution du capital social. 

L’apport d’un bien immobilier au capital social d’une SCI fait l‘objet d’une procédure spécifique : paiement d’un droit d’enregistrement si la SCI est soumise à l’IS et d’une taxe sur la plus-value. 

Les associé·es reçoivent des titres, appelés parts sociales, à hauteur de leurs apports.   

⚠️ 

Un·e associé·e qui réalise un apport en nature sous la forme d’un usufruit doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values calculé en fonction du prix contractuel de cession de l’usufruit ou de sa valeur vénale si ce montant est supérieur. 

3. Apports en industrie en SCI

Réalisation de l’apport en industrie

Les associé·es peuvent faire des apports en industrie à la SCI et obtenir des parts sociales en contrepartie. Cependant, ces apports n’entrent pas dans la composition du capital social de la SCI. 

Un apport en industrie constitue un apport immatériel, comme : 

  • un savoir-faire ; 

  • des connaissances techniques ;

  • l'exécution d’un travail.

L’apport en industrie n’entre pas au capital social. Toutefois, les associé·es qui réalisent ce type d’apport reçoivent bien des parts sociales en échange. Mais attention, ces parts sociales sont non échangeables, intransmissibles et incessibles.

L’exemple concret 🔎  

Mathilde  fait un apport numéraire de 5 000 €. Max apporte ses compétences techniques en BTP. Ces compétences sont estimées à une valeur de 10 000 €. Le capital social est de 5 000 € et non 15 000 €. Cependant, Max dispose du double du nombre d’actions et de parts de bénéfices par rapport à Mathilde. Mais ses titres ne sont ni cessibles, échangeables ni transmissibles. 

Récap’ des apports possibles en SCI

3 types d’apports sont envisageables en SCI : 

  1. apport en numéraire (argent) ;

  2. apport en nature (biens matériels ou immatériels) ;

  3. apport en industrie (compétences, travail, services …).

L’apport en industrie ne peut jamais entrer dans la constitution du capital social.

Pour aller plus loin, voici comment ouvrir un compte professionnel pour votre SCI.

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Questions fréquentes

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2. Apports en nature en SCI