Rédaction des statuts d’une SCI : le guide complet
Vous souhaitez créer une Société Civile Immobilière ? La rédaction des statuts est une étape clé dans le lancement de votre société. Notre guide complet fait le point sur les clauses obligatoires à mentionner ainsi que les différentes étapes de rédaction. En suivant ces conseils, vous serez en mesure de créer une SCI conforme aux exigences légales et d’optimiser votre patrimoine !
Les étapes de la rédaction des statuts d’une SCI
1. Élaboration du projet
Avec vos associé·es, vous devrez commencer par rédiger un projet de statuts.
Vous pouvez vous inspirer de l’une des formes de SCI :
SCI familiale ;
SCI de gestion et de location d’immeubles ;
SCI d’attribution ou d’auto-promotion ;
SCI d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé ;
SCI de construction-vente.
2. Rédaction écrite
Vous devez obligatoirement rédiger les statuts par écrit. Cet écrit peut être sous seing privé, par acte authentique ou par acte notarié.
3. Intervention d'un·e notaire
Si un bien immobilier est apporté, un·e notaire doit enregistrer l'acte d'apport.
4. Adoption des statuts
Les associé·es adoptent les statuts lors de l'assemblée générale constitutive.
5. Enregistrement des statuts
Après le dépôt du capital social et la publication d’une annonce légale dans un journal habilité, vous devez déposer les statuts au Centre de Formalités des Entreprises afin de finaliser l’immatriculation.
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Les clauses obligatoires dans les statuts d’une SCI
Les statuts permettent de définir les règles d’organisation et de fonctionnement de votre SCI. Pour être conformes au Code civil, ils doivent obligatoirement mentionner plusieurs clauses.
La forme de la société
Dans ce premier article, vous indiquez que les différent·es associé·es forment une société civile immobilière. Il est possible de préciser les dispositifs législatifs qui encadrent le fonctionnement de la SCI :
les articles 1832 à 1870-1 du Code civil ;
le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 ;
les statuts.
L’objet social
Il est essentiel d'inclure l'objet social de la SCI dans les statuts. Cette section précise la raison de sa création et définit son domaine d'action.
Vous pouvez rédiger l’objet social de la façon suivante : “La société a pour objet l'acquisition, la prise à bail, la gestion, la location et l'administration de biens immobiliers ainsi que toute opération financière, mobilière ou immobilière se rattachant à cet objet et susceptible d’en favoriser la réalisation”.
Vous devez ensuite donner des informations sur le ou les biens immobiliers :
adresse ;
numéro de section cadastrale ;
contenance (nombre d’hectares ou d’ares).
L’appellation
Vous indiquez dans cette clause la dénomination sociale de la SCI. L'appellation comprend souvent la mention “SCI” suivie du nom d’un·e des associé·es ou d’une adresse. Vous êtes libre d’opter pour la dénomination de votre choix.
Le siège social
Il est impératif pour une SCI d'avoir un siège social, et de faire figurer son adresse dans les statuts de la société.
Le siège social représente l'emplacement de la direction effective de la société. Généralement, l’adresse du siège social de la SCI est établie au domicile du gérant ou de la gérante, mais d’autres options sont possibles :
domiciliation à l’adresse d’un·e associé·e ;
dans un local acheté ou loué par la SCI ;
dans une société de domiciliation.
Les apports des associé·es
Vous devez mentionner les apports réalisés par chaque associé·e :
pour les apports en numéraires, il faut indiquer les modalités de versement (espèces, chèque ou virement) ;
pour les apports en nature, il faut préciser l’évaluation de l’apport.
Le capital social
Une SCI doit obligatoirement disposer d’un capital social, dont le montant est indiqué dans ses statuts.
Les caractéristiques du capital social d’une SCI sont les suivants :
la loi ne prévoit aucun montant minimum ;
il peut être constitué d'apports en numéraire et/ou en nature ;
il peut être fixe ou variable ;
si le capital social est variable, vous devez rédiger une clause de variabilité précisant le montant du capital plancher et du capital plafond.
La clause du capital social peut être rédigée de la façon suivante : “Le capital social est fixé à la somme de 5 000 €. Il est divisé en 5 parts de 1 000 € de valeur nominale chacune, numérotées de 1 à 5, attribuées aux associés en proportion de leurs apports.”
La durée de la société
Cette durée doit être précisée dans les statuts de la SCI et ne peut pas excéder 99 ans. Au terme de la durée renseignée, les associé·es peuvent décider de la dissolution ou de la prorogation de la SCI.
Les modalités de fonctionnement
Un certain nombre de clauses définissent les modalités de fonctionnement de la SCI.
La gérance
La manière dont le ou la gérant·e de la SCI est nommé·e, révoqué·e et rémunéré·e doit être expliquée. Vous devez également détailler l’étendue de ses pouvoirs et de ses responsabilités.
L’exercice social
Les dates d’ouverture et de clôture de l’exercice social (généralement le 1er janvier et le 31 décembre) doivent être mentionnées.
Les décisions collectives
Vous devez préciser les éléments qui nécessitent la convocation d’une Assemblée Générale (AG) et ceux qui exigent une simple consultation écrite. Expliquez les modalités de convocation d’une AG ainsi que les règles relatives au quorum et à la majorité.
Les comptes courants d’associé·es
Dans quelles conditions est-ce qu’un·e associé·e peut verser une somme permettant de répondre aux besoins de la SCI ? Voilà une question à laquelle il faudra répondre dans les statuts de votre SCI.
La cession des parts sociales
Le détail des conditions de cession des parts sociales à un tiers ou entre associé·es devra être renseigné. Vous devrez aussi mentionner ce qu’il advient en cas de décès d’un·e des associé·es (exemple : continuation de la SCI entre les associé·es et les ayants droit de l’associé·e décédé·e).
L’affectation des résultats
Vous expliquez ici de quelle façon sont répartis les bénéfices d’un exercice social. Ils peuvent être partagés entre associé·es à hauteur de leur participation dans le capital social ou être mis en réserve.
La dissolution
Pour éclaircir ce dernier point, vous préciserez les conditions dans lesquelles la SCI peut être dissoute et liquidée.
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L’assistance à la rédaction des statuts d’une SCI
La rédaction des statuts de votre SCI peut s’effectuer :
par vos soins (vous pouvez vous appuyer sur des exemples de statuts de SCI préexistants) ;
par un service juridique en ligne (création de la SCI + rédaction des statuts = 100 à 200 € - hors frais de greffe et de publication d'annonce légale -) ;
par un·e expert·e en droit (avocat·e, notaire, expert·e) pour 500 à 2 000 €.
💡
Si vous n’êtes pas certain de pouvoir rédiger les statuts vous-même, il est conseillé d’opter pour une assistance. Vous paierez davantage mais éviterez les mauvaises surprises nécessitant la mise à jour des statuts. Chaque modification représente en effet des frais de greffe et de publication d’une annonce légale.
Rédiger les statuts d’une SCI : le récap’
Vous connaissez à présent les éléments nécessaires à la rédaction des statuts d’une SCI :
les différentes étapes du processus ;
les clauses obligatoires à faire apparaître dans les statuts ;
les options qui s’offrent à vous (rédaction par vos soins ou avec assistance).
Vous désirez optimiser la fiscalité de vos revenus immobiliers ? Notre comparatif entre l’IR et l’IS pour une SCI risque de vous intéresser.
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