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Les 6 étapes pour créer facilement une SCI (Société Civile Immobilière)

Maureen Damman
par Maureen Damman Publié le 15 juillet 2022Mis à jour le 19 septembre 20226 min. de lect

Vous souhaitez créer une SCI mais craignez les formalités et les démarches administratives de ce statut ?

Pas de panique, voici les 6 étapes pour créer sa SCI facilement et rapidement avec Shine 🚀

Sommaire

Le nombre d’associés

L’ âge des associés 👧🏾

Le lien entre les associés

Étape n°1 : La rédaction des statuts de la SCI

Étape n°2 : L’ouverture d’un compte bancaire pour le dépôt du capital social

Étape n°3 : La publication d'une annonce légale

Étape n°4 : La constitution du dossier d'immatriculation de la SCI

Étape n°5 : Le dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce

Étape n°6 : Choisir le régime fiscal de votre SCI

Créer une SCI : sous quelles conditions ? 

D'abord, voici les conditions à remplir pour se lancer dans l'aventure de la Société Civile Immobilière.

Le nombre d’associés

La loi impose un minimum de deux associés pour créer une SCI, mais il n'y a en revanche aucun minimum.

💡

Les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Pour savoir comment mettre en place un pacte d'associés, c'est ici !

L’ âge des associés 👧🏾

Les enfants mineurs peuvent devenir associés dans une SCI, qu'ils soient émancipés ou non.

Dans ce dernier cas, qui est le plus répandu, l’autorisation des représentants légaux est nécessaire. Dans les faits, ce sont majoritairement les parents qui constituent la SCI avec le souhait d’y intégrer leurs enfants mineurs.

💡

Les enfants, même mineurs associés de la SCI, sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société.

Pour éviter de faire peser une telle responsabilité sur un mineur, les statuts de la SCI peuvent prévoir un aménagement en limitant sa responsabilité au montant de son apport par exemple.

Le lien entre les associés

Aucun lien particulier entre les associés d’une SCI n’est obligatoire. Il est possible de créer une SCI entre amis, en couple avec ou sans les enfants, entre frères et sœurs, concubins, partenaires de pacs, etc.

💡

👨‍👩‍👧‍👧 Vous pouvez aussi créer une SCI familiale ? La SCI familiale est une forme particulière de SCI qui ne peut être créée qu’entre membres d’une même famille. Cette forme sociale facilite considérablement la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Quelles sont les 6 étapes de création d'une SCI ?

Pour créer une SCI, vous devez respecter les étapes suivantes :

  1. La rédaction conjointe des statuts de la société Civile Immobilière ;

  2. L'ouverture d'un compte bancaire et la réalisation de l’apport en capital ;

  3. La publication d'une annonce légale dans un journal spécialisé ;

  4. La constitution du dossier d'immatriculation de la SCI ;

  5. Le dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce ;

  6. Le choix du régime fiscal de votre SCI. 

C'est parti !

Étape n°1 : La rédaction des statuts de la SCI

Les statuts d’une entreprise définissent les règles de fonctionnement et d’évolution de votre société. Obligatoires, ils doivent comporter les mentions suivantes : 

  • La forme de la société : Société civile immobilière (SCI)

  • L’identité de tous les associés : le nom, prénom, la date et le lieu de naissance, ainsi que l’adresse du domicile principal.

  • La dénomination sociale (le nom de l’entreprise) : vous êtes libres sur ce point. Vous pouvez choisir votre nom de famille, mais obligatoirement avec un élément distinctif. 

  • L’objet social : l’activité de votre société, que ce soit l’acquisition, l’administration et/ou la gestion d’un bien immobilier. 

💡

L’objet social ne doit pas être commercial. L'activité exercée va directement avoir un impact sur l'attribution du code NAF de la SCI.

  • Le siège social : l’adresse officielle de la société définie par les associés. 

💡

Si la SCI n’a pas de locaux, le siège social peut être fixé au domicile du gérant.

  • Le montant du capital social : tous les apports de biens et d’argent qui sont utiles à l’exploitation. 

  • La durée de la société : La durée maximale d’une société est de 99 ans.

  • Les apports des associés : qu’il faudra alors lister. Si l’apport est réalisé en numéraire, précisez la somme apportée. Si c’est un apport en nature, l’évaluation de l’apport doit être indiqué.

💡

L'apport en nature dont la valeur est supérieure à 30.000 euros et qui représente plus de la moitié du capital social doit être évalué par un commissaire aux apports.

La désignation du gérant : identité, pouvoirs et responsabilités.

  • Les règles de l’assemblée générale : les règles de convocation, de quorum (nombre minimum de voix dans l’assemblée) et de majorité.

  • La date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social : généralement le 31 décembre, mais il peut y avoir des clôtures décalées. 

  • Les conditions de cessions des parts sociales : Clause d’agrément, etc.

  • Les conditions et les cas de dissolution de la SCI

☝️ La rédaction des statuts est sans doute la formalité la plus importante lorsque vous montez votre SCI. Soyez-y extrêmement vigilants. Il ne faudra pas oublier de signer vos statuts et de les enregistrer.  Ils ne sont en revanche pas figés et vous pouvez les faire évoluer. 

Étape n°2 : L’ouverture d’un compte bancaire pour le dépôt du capital social 

Le capital social est constitué des apports en numéraire et en nature. En échange, les associés reçoivent des parts sociales. L’ouverture d’un compte bancaire professionnel n’est pas obligatoire en SCI mais elle est fortement recommandée afin de mieux séparer l’activité de la SCI de la vie personnelle des associés.

💡

Vous pouvez donc en principe créer une SCI avec un euro de capital.

Concrètement, à quoi sert le capital social ? 

Le capital social est dans les faits une garantie financière pour les partenaires de la société, permettant d’éponger les dettes en cas de difficultés financières.

🚀 Mais un capital à la hauteur de votre pérennité et de vos possibilités d’évolution est préférable si vous souhaitez obtenir des financements externes

Une fois que vous avez procédé au dépôt du capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds, document indispensable pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI. Rangez-le bien précieusement. 📂

Étape n°3 : La publication d'une annonce légale

Grâce à la publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé, vous faites savoir la naissance de votre société 🤰🏿. Il s’agit d’une démarche administrative obligatoire qui peut être bénéfique pour votre société puisqu’elle permet d’informer les personnes susceptibles d’être intéressées comme de futurs locataires.

Le tarif en 2022 est de 185 €, mais peut varier selon que vous êtes en métropole ou dans les DOM-TOM. 

💡 

💡 

Le non-respect de cette formalité entraînerait l’impossibilité d’immatriculer la société et donc empêcherait le lancement de ses activités.

Certaines mentions sont obligatoires dans la publication de l’annonce légale  :

  • Le nom de la société (sa dénomination sociale) ;

  • La forme juridique (SCI, société civile immobilière) ;

  • Le nom du ou des gérants ;

  • L'adresse du siège social de la SCI ;

  • La date de prise d’activité.

Étape n°4 : La constitution du dossier d'immatriculation de la SCI 

Nous y sommes presque !

C’est le moment de constituer le dossier d'immatriculation de la SCI qui doit contenir un certain nombre de documents, comme :

  • un exemplaire original des statuts de votre société daté et signé par le gérant ;

  • l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;

  • un justificatif d’identité du dirigeant de la SCI ;

  • la déclaration de non-condamnation du gérant ;

  • un justificatif d’occupation des locaux ;

  • la déclaration des bénéficiaires effectifs ;

  • le formulaire M0 de SCI.

Étape n°5 : Le dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce

Votre dossier dûment complété, vous pouvez l’envoyer au greffe pour obtenir l’immatriculation de la SCI. L’immatriculation de la structure correspond à la naissance officielle de votre société. 

C’est une étape essentielle qui vous permettra d’obtenir votre extrait Kbis ainsi qu’un numéro Siren. L’extrait Kbis qui permet à la société civile immobilière de prouver son existence et d’effectuer tous les actes nécessaires. Il s’agit de la carte d’identité de votre SCI.

Vous avez alors plusieurs options : 

  • Réaliser la démarche par courrier postal moyennant quelques euros ;

  • Aller au greffe de votre région ;

  • Immatriculer la SCI directement en ligne, ce qui semble être le plus pratique et le moins long. 

Vous avez oublié des pièces ?

Pas de panique. Lorsque le dossier est incomplet, le greffe peut soumettre des demandes complémentaires, mais avec des frais supplémentaires. Ils ont ensuite 24 heures pour étudier la validité de votre dossier.

Étape n°6 : Choisir le régime fiscal de votre SCI 

C’est à cette étape que vous devrez faire des choix concernant l’imposition de la SCI. La SCI octroie une réelle flexibilité quant à la détermination du régime fiscal. Si elle relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes (IR), les associés ont la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour en savoir plus, c’est par ici 🇫🇷. 

Quels sont les coûts ?

Afin d’éviter les mauvaises surprises, voici un récapitulatif des coûts. 

  • Pour les documents administratifs (dont la rédaction des statuts de la SCI), il faut compter 200 € HT en moyenne si vous passez par une plateforme juridique. Visez plutôt les 1 500 € et 2 500 € si vous vous faites accompagner par un avocat ou comptable.

  • Les frais d’annonces légales s’élèvent à 185 € HT en métropôle mais il faut 222 € HT pour les SCI domiciliées à Mayotte ou à la Réunion.

  • Pour la déclaration des bénéficiaires effectifs 21,41€ TTC

  • Pour les frais d’immatriculation, 66,88€ TTC

  • Pour l’ouverture d’un compte professionnel et le dépôt du capital social, entre 0€ et plus de 100 €.

💡

Les associés qui ont avancé des frais pour la création de la SCI peuvent se faire rembourser par la société une fois qu’elle est constituée, mais à deux conditions cumulatives :

  • Les frais doivent être en lien avec le début de votre activité ;

  • les frais ont été engagés lors des 6 mois précédant l'immatriculation de la société.

Vous savez désormais comment créer une SCI, à vous les projets immobiliers !

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Shine, société immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 828 701 557, exploitant le nom commercial Shine, agréée par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (« ACPR ») (agrément consultable dans le Registre des agents financiers - www.regafi.fr) en tant qu’établissement de paiement sous le numéro 71758 et enregistré sous le numéro 828701557 en tant qu’agent de services de paiement de l’établissement de monnaie électronique Treezor, dont le siège social est situé 33 avenue de Wagram, 75017 Paris.

Sommaire
Le nombre d’associés
L’ âge des associés 👧🏾
Le lien entre les associés
Étape n°1 : La rédaction des statuts de la SCI
Étape n°2 : L’ouverture d’un compte bancaire pour le dépôt du capital social
Étape n°3 : La publication d'une annonce légale
Étape n°4 : La constitution du dossier d'immatriculation de la SCI
Étape n°5 : Le dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce
Étape n°6 : Choisir le régime fiscal de votre SCI