Coût de création d’une SCI : ce qu’il faut savoir
Vous êtes en plein casse-tête pour la constitution de votre société civile immobilière ? La question des frais de constitution vous a sans doute traversé l’esprit. Pour créer une SCI, il faut s’acquitter d’un certain nombre de démarches administratives dont certaines sont payantes. Vous devez prévoir au minimum 300 € mais d’autres frais peuvent vite s’ajouter…
Alors, quel est le vrai coût de création d’une SCI ? Voici notre guide complet pour constituer votre société en toute sérénité et sans surprise.
1️⃣ La rédaction des statuts de la SCI
Les dépenses quant à cette première étape de constitution sont modulables selon la décision prise. Dans tous les cas, les statuts d’une SCI doivent être écrits, en la forme authentique ou d’un acte sous seing privé. Voici les options qui s’offrent à vous pour les établir.
Rédiger les statuts de la SCI vous-même
Les statuts définissent les modalités de fonctionnement et de gestion de votre future SCI.
Si vous possédez suffisamment de compétences, rédiger les statuts vous-même ne vous coûtera rien. Il faudra avoir en tête les mentions obligatoires à faire figurer et connaître la portée des clauses insérées.
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Attention : si vous n’êtes pas juriste, la rédaction des statuts d’une SCI peut s’avérer complexe. De nombreuses clauses peuvent être nécessaires selon le type de SCI que vous avez choisi et vos besoins. Les rédiger seul sans connaissances n’est pas recommandé !
Se faire accompagner dans la rédaction des statuts de sa SCI
Solliciter l’intervention d’un professionnel du droit
L’intervention d’un professionnel du droit (avocat, expert-comptable, notaire…) est l’option la plus onéreuse mais aussi celle qui vous permettra de vous sentir le plus en sécurité. Il faut compter entre 1 500 € et 2 500 € pour les honoraires du notaire selon la complexité du projet.
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À noter : le concours d’un notaire est incontournable en cas d’apport d’un bien immobilier à la SCI. Dans ce cas, il se chargera de la publication au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de vos statuts au service des impôts des entreprises (SIE).
Opter pour un service juridique de rédaction en ligne
Les plateformes juridiques en ligne proposent aussi des offres permettant d’obtenir des statuts à moindres coûts. En moyenne, si vous optez pour une LegalTech, vous devrez payer entre 100 € et 300 € hors taxes.
Shine Start pour la rédaction de vos statuts de SCI
Shine Start vous propose un service complet d’accompagnement à la création d’entreprise, comprenant la rédaction de vos statuts par un expert-comptable partenaire.
Notre pack de création de SCI comprend également l’accès à un compte pro pendant 1 an, le dépôt de capital en ligne, des outils pour faciliter votre comptabilité, etc.
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👨👩👧👦 Exemple : la SCI de la famille Dupont
Jean-Baptiste a décidé de créer une SCI familiale avec sa femme Caroline et ses enfants, Xavier et Lucie. Ensemble, ils projettent d’acheter un petit immeuble à retaper dans le centre de Nantes. Pour rédiger les statuts de leur future société, ils n’ont pas le choix : ils doivent faire appel à un notaire car Jean-Baptiste va apporter un appartement dont il est déjà propriétaire au capital de la SCI. Cette formalité leur revient à environ 1 500 € HT.
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2️⃣ Les frais liés au capital social de la SCI
La constitution du capital social de la SCI
Pour créer une SCI, les associés doivent réaliser des apports. Le capital social d’une SCI peut être constitué par :
Des apports en numéraire, c’est-à-dire le versement d’une somme d’argent.
Des apports en nature comme un bien immobilier, un fonds de commerce, etc. À noter : l’évaluation des apports par un commissaire aux apports n’est jamais obligatoire en SCI. C’est une bonne nouvelle car ses honoraires font grimper la note !
Le montant du capital social d’une SCI est de 1 € symbolique minimum. Ce capital peut être fixe ou variable.
Si vous comptez emprunter de l’argent avec votre SCI, nous vous conseillons tout de même de la doter d’un capital social fort pour être plus crédible auprès des banques.
Néanmoins, un capital faible peut être envisageable, notamment dans les SCI familiales. Dans ce cas, les associés injectent souvent des fonds dans la SCI sous forme d’apports en compte courant d’associés.
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Lors de la constitution de la SCI, vous pouvez être amené à avancer des frais pour la société (rédaction des statuts, dépôt de capital…). Vous pourrez récupérer ses frais dès que la société aura été immatriculée. Ces frais doivent être en lien avec l’activité de la SCI et ne pas avoir été engagés plus de 6 mois avant l’immatriculation de la SCI.
Le dépôt du capital social de la SCI
Lorsque l’apport est fait en numéraire, on parle de dépôt de capital social. Ces fonds devront être déposés sur un compte dédié.
En pratique, le dépôt des fonds sur un compte bloqué n’est pas requis par la loi pour la création d’une SCI. C’est différent pour une société commerciale comme une SARL ou une SAS où c’est obligatoire.
En réalité, les associés fondateurs de la SCI choisissent souvent de déposer les fonds sur un compte bloqué pour des raisons pragmatiques. La société est ainsi sûre de disposer de tous les fonds promis sans attendre.
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Vous pouvez cependant tout à fait libérer les fonds promis petit à petit.
Le dépositaire des fonds peut être :
Une banque : selon que vous choisissiez une banque traditionnelle ou en ligne, les frais de dépôt peuvent aller de 50 € à 100 €. Ce dépôt peut être réalisé gratuitement dans certaines banques sous réserve de l’ouverture d’un compte professionnel.
Ou un notaire : il vous en coûtera une centaine d’euros.
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Le cas particulier de l’apport en nature en SCI
Les apports de biens immeubles ou de fonds de commerce au capital de la SCI sont soumis à des droits d’enregistrement auprès de l’administration fiscale.
Les différentes catégories d’apports en nature
Concrètement, les apports en nature en SCI sont classés en 3 catégories :
Les apports purs et simples : il s’agit de donner un bien à la SCI en contrepartie de parts sociales.
Les apports à titre onéreux : c’est une vente de bien. Dans ce cas, l’apporteur n’est pas un associé et ne reçoit pas de parts sociales.
Les apports mixtes : l’apport est à la fois pur et simple et onéreux. Exemple : si une personne apporte un immeuble grevé d'une hypothèque.
La taxation des apports de biens immeubles
Les apports purs et simples sont en principe exonérés de droits d’enregistrement, sauf si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (dans ce cas, les droits sont de 5 %).
Les apports onéreux subissent des droits de mutation à hauteur de 5 % de la valeur réelle du bien.
Les apports mixtes : il faut appliquer les règles des apports purs et simples pour la partie de l’apport pur et simple et les règles de l’apport onéreux pour la partie de l’apport onéreux.
La taxation des apports de fonds de commerce
L’apport d’un fonds de commerce suit le barème suivant :
Si le prix est inférieur à 23 000 €, le taux est de 0 %.
Si le prix est compris entre 23 000 € et 200 000 €, le taux est de 3 %.
Si le prix est supérieur à 200 000 €, le taux est de 5 %.
👉 Concrètement :
L’apport pur et simple est exonéré de droits sous réserve de respecter les mêmes conditions que pour un bien immobilier.
L’apport à titre onéreux supporte des droits de mutation en application du barème exposé.
L’apport mixte supporte les mêmes règles que pour un bien immobilier.
Pour plus de clarté, voici une présentation des situations générales, à distinguer selon le type d’apport et le régime fiscal.
tableau des droits d'enregistrement aux impôts en cas d'apport en nature SCI
⚠️
Attention : l’associé devra également s’acquitter de la plus-value immobilière sur l’apport en nature s’il est concerné. Le notaire calculera les frais dus pour vous.
👨👩👧👦 Exemple : la SCI de la famille Dupont
Jean-Baptiste apporte au capital de la SCI l’appartement dont il a hérité pour 200 000 €. Il s’agit d’un apport pur et simple d’un immeuble au capital d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, il ne paiera donc aucun droit d’enregistrement. Pour le reste du capital, sa femme met 1 000 € et ses enfants mettent chacun 200 €.
3️⃣ La publication d’une annonce légale de création de la SCI
Un avis de constitution de la SCI doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL). Il s’agit d’informer les tiers de l’existence de la société.
💰 Le prix de cette annonce est forfaitaire. En 2024, vous devrez débourser :
185 € HT dans la majorité des départements ;
217 € HT à la Réunion et Mayotte.
👨👩👧👦 Exemple : la SCI de la famille Dupont
Les frais d’annonces légales de la SCI de la famille s’élèvent à 185 € (département de la Loire-Atlantique, 44).
4️⃣ Les frais d’immatriculation de la SCI
Ces frais sont incontournables. Prévoyez une centaine d’euros pour l’immatriculation de la SCI.
L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la SCI
La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne sur le site formalites.entreprises.gouv.fr.
Le versement à faire est d’un montant de 66,88 €.
La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI
Un bénéficiaire effectif est une personne physique qui possède, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote d’une société ou qui exerce un contrôle sur celle-ci au sens du Code de commerce.
Le coût de cette démarche est de 21,41 €.
L’accompagnement (optionnel) à la création d’entreprise
Vous pouvez vous faire aider pour accomplir ces formalités administratives par un centre de formalités des entreprises (CFE). Le coût de cet accompagnement oscille entre 50 € et 100 €.
Si vous avez engagé un professionnel du droit pour qu’il rédige vos statuts, ce dernier s’occupera normalement également des formalités administratives.
Nous vous conseillons notre article sur les différentes solutions de création d’entreprise pour comparer les solutions possibles.
👨👩👧👦 Exemple : la SCI de la famille Dupont
Jean-Baptiste et sa famille devront s’acquitter des frais administratifs obligatoires, soit : 66,88 € + 21,41 €. En tout, cela leur coûtera 88,29 €.
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5️⃣ Les autres frais récurrents de fonctionnement de la SCI
D’autres frais de fonctionnement peuvent s’ajouter aux frais de création purs d’une SCI. Nous vous dressons une petite liste (non exhaustive) des frais à prévoir.
L’ouverture d’un compte pro
Un compte pro coûte entre 10 € et 50 € par mois en fonction du type de banque (banque en ligne, banque traditionnelle ou néobanque).
Les éventuels frais de domiciliation de la SCI
Vous pouvez domicilier votre SCI au domicile du gérant, d’un des associés ou encore dans un local acheté ou loué. Ces options ne vous coûteront rien mais vous devrez payer si vous envisagez de domicilier la SCI dans une pépinière d’entreprises ou une société de domiciliation (entre 10 € et 60 € par mois).
Le coût d’un expert-comptable
Si vous préférez confier la comptabilité de la SCI à un pro, c'est possible. En moyenne, un expert-comptable en SCI coûte entre 500 € et 1 500 € par an (tout dépend de la taille de la SCI, de son régime d’imposition, du choix de l’expert-comptable, etc.).
Les assurances de la SCI
La SCI peut souscrire à des assurances dont la plupart ne sont pas obligatoires (mais souvent recommandées !). On peut citer la responsabilité civile professionnelle, l’assurance multirisques, l’assurance habitation (propriétaire occupant ou non…), l’assurance loyers impayés, etc. Le coût annuel est très variable en fonction des risques couverts et du degré de protection.
Le récap’ : le vrai coût de création d’une SCI
La société civile immobilière est un remarquable outil de gestion du patrimoine. Elle permet notamment de bénéficier d’une fiscalité avantageuse dans le cadre d’une succession. Voici les coûts de création d’une SCI à prévoir :
➡️ Un budget minimal d'environ 300 € pour les formalités administratives.
➡️ Un budget variable pour le capital social, l’accompagnement à la création et les droits d’enregistrement.
Le coût total de la création de la SCI de la famille Dupont 👨👩👧👦 :
La rédaction des statuts par un notaire : 1 500 € HT.
Les droits d’enregistrement liés à l’apport en nature : 0 € (exonération).
L’annonce légale : 185 € HT.
Les formalités administratives obligatoires : 88,29 €.
En tout, la création de leur SCI leur coûtera environ 1 773,29 € HT + le capital social amené.
Créer votre SCI seul·e vous angoisse ? Shine Start est là pour vous accompagner et faire de cette laborieuse épreuve un jeu d’enfants !
Tableau récapitulatif du coût de création d'une SCI
