Tout savoir sur le capital social d’une SCI
Vous désirez créer une SCI pour gérer des biens immobiliers avec des ami·es ? Vous avez hérité d’un patrimoine immobilier avec vos frères et sœurs et souhaitez mettre fin à l’indivision ? Quelle que soit la forme de votre SCI, vous devez constituer son capital social. Comment constituer le capital social d’une SCI ? Comment fixer son montant ? Faut-il opter pour une SCI au capital variable ? On vous répond !
Les apports au capital social d’une SCI
Le capital social d’une SCI se compose de l’ensemble des apports réalisés par les associé·es au moment de la constitution. Il constitue les ressources de l’entreprise et doit être assez important pour lui permettre de fonctionner.
En échange de ces apports, les associé·es reçoivent des parts sociales proportionnelles à leurs contributions initiales.
En SCI, les apports entrant au capital social de l’entreprise sont les suivants :
L’apport en numéraire
L’apport en numéraire est un apport en argent (espèce, chèque ou virement). Les apports sont déposés sur un compte bloqué, au nom de la SCI. Le dépôt du capital social peut être réalisé chez un notaire ou dans une banque.
L’apport en nature
En SCI, les associé·es apportent généralement un ou plusieurs biens immeubles lors de la création.
Dans le cas d’un apport immobilier, l’intervention d’un·e commissaire aux apports pour le contrôle de l’évaluation des biens est toujours facultative. Pour réaliser l’évaluation du bien immobilier, les associé·es doivent tenir compte du prix du marché et des caractéristiques du bien.
L’apport en bien commun
Cet apport est réalisé par un·e conjoint·e seul·e au moyen des fonds communs du couple. Cet apport lui confère la qualité d’associé·e. Dans le cas de l’apport d’un bien immobilier commun, le consentement des 2 partenaires est nécessaire.
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Comment fixer le montant du capital social en SCI ?
Légalement, le capital social minimum en SCI est de 1 €. Les associé·es peuvent donc fixer librement son montant.
Il est crucial de se demander si vous allez prévoir un capital élevé ou faible car ce choix a des conséquences.
Un capital élevé en SCI
Les associé·es peuvent opter pour un fort apport au capital social de la SCI.
L’avantage est double :
une plus-value moins élevée à la revente des parts sociales ;
en cas de manque de trésorerie, cela limite la nécessité pour les associé·es de devoir utiliser leurs fonds personnels.
💡
Contrairement aux autres formes de société, la loi n’impose pas de libération des apports. Ainsi, les associé·es de la SCI peuvent attendre de percevoir leurs revenus immobiliers pour libérer progressivement leurs apports.
Un capital faible en SCI
Vous pouvez faire le choix d’un apport plus faible puisque le capital social n’a pas à refléter le patrimoine détenu par la société.
Cette stratégie a aussi des avantages non négligeables :
diminue la valeur du droit d’enregistrement de la société ;
permet aux associé·es de bénéficier d’une part significative de la société pour un montant moindre.
Il est notamment conseillé de ne pas apporter un trop fort capital social dans le cadre de la création d’une SCI familiale.
Le revers de la médaille 🏅
Lors de la cession des parts sociales, la plus-value sera maximale. En effet, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession des parts et le montant d’acquisition qui est bien plus faible. Dans ce cas, mieux vaudra vendre des biens immobiliers plutôt que de céder les parts de la SCI.
SCI : capital fixe ou variable ?
En principe, le capital social d’une SCI est fixe. Toutefois, le Code de commerce autorise la mise en place d’une SCI à capital variable (articles L 231-1 à L 231-8). Cette solution présente des avantages pour les associé·es.
La SCI à capital fixe
La SCI est à capital fixe lorsque son montant est prévu de manière précise dans les statuts de la SCI.
Si les associé·es souhaitent modifier le capital social au cours de la vie de la société, ils doivent procéder à une modification statutaire. Celle-ci nécessite de convoquer une assemblée générale extraordinaire.
En SCI, la procédure d’augmentation de capital d’une SCI est lourde et engendre des frais.
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La SCI à capital variable
La SCI est à capital variable lorsque les associé·es ont défini une clause de variabilité du capital social au sein des statuts.
Cette clause doit comprendre les mentions suivantes :
montant du capital social initialement souscrit ;
capital plancher (montant minimal du capital variable, au-dessous duquel vous ne pouvez pas descendre) ;
capital plafond (montant maximal du capital variable) ;
organe compétent pour décider des variations de capital.
Opter pour un capital variable permet de ne pas avoir à modifier les statuts en cas d’augmentation ou de réduction du capital social. Seule condition : rester dans la fourchette inscrite dans la clause de variabilité.
Cela facilite la cession de parts de SCI et permet de contourner la clause d’agrément. En effet, si la vente des parts sociales n'entraîne pas une réduction du capital social de la SCI sous le seuil plancher, alors aucun agrément n’est demandé aux autres associé·es.
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Si vous avez opté pour une SCI à capital fixe et que vous souhaitez la transformer en SCI à capital variable, c’est possible ! Pour cela, vous devrez réaliser une modification des statuts.
Le capital social d’une SCI : le mémo !
Voici ce qu’il faut retenir sur le capital social d’une SCI :
le montant minimum du capital social d’une SCI est de 1 € ;
plus le montant du capital social est faible, plus la plus-value sera importante lors de la cession des parts sociales (et inversement) ;
si les associé·es apportent un bien immeuble à la SCI, ils n’ont pas d’obligation à le faire évaluer par un·e commissaire aux apports ;
les associé·es ne sont pas obligé·es de libérer une partie de leurs apports au moment de la constitution de la société ;
les associé·es peuvent choisir de créer une SCI à capital variable en intégrant une clause de variabilité dans les statuts.
Vous en savez maintenant plus sur le capital social d’une SCI. Et si l’on vous disait tout sur la rédaction des statuts de votre SCI ?
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