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Quelle est la responsabilité des associés d’une SCI ?

Aurore Rimbod
par Aurore Rimbod Publié le 10 octobre 20235 min. de lect

Vous envisagez de créer une SCI (société civile immobilière) pour gérer un bien à plusieurs ? Avant de vous lancer, prenez conscience de vos obligations en matière de contribution aux dettes sociales. L’un des principaux inconvénients de cette forme juridique concerne la responsabilité des associé·es aux dettes de la société. 

Quelle est l’étendue des responsabilités de l’associé·e de SCI ? Quelles sont les limites au principe de responsabilité illimitée ?

Sommaire
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Principe : la responsabilité illimitée des associés de SCI

Une SCI est une société civile

Or, l’article 1857 du Code civil, qui régit la responsabilité des associé·es d’une société civile, pose le principe d’une responsabilité illimitée : “À l'égard des tiers, les associé·es répondent indéfiniment des dettes sociales [...].”

Ainsi, en SCI, la responsabilité des associé·es est dite indéfinie ou illimitée

Concrètement, cela signifie que les associé·es sont tenus de rembourser les dettes de la société sur leur patrimoine personnel.

Exemple : Yann et Florence désirent acheter une maison ensemble. Pour cela, ils ont créé une SCI. La SCI est propriétaire de la maison et rembourse le crédit. Or, la société ne parvient plus à rembourser les mensualités de prêt bancaire. Dans ce cas, il revient aux 2 associé·es de rembourser le prêt, sur leurs deniers personnels.   

Les associé·es peuvent même être obligé·es de vendre des biens personnels pour rembourser les créanciers qui détiennent une dette sociale sur la SCI. 

🏠

Depuis la loi Macron de 2015, la résidence principale des associé·es ne peut pas servir à rembourser la dette de la société. Elle est insaisissable de plein droit. Une exception : la résidence principale a fait l’objet d’un apport à la SCI, dans ce cas elle devient saisissable. 

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Limites légales à la responsabilité des associés d’une SCI

L’article 1857 du Code civil ne se contente pas de poser le principe de responsabilité indéfinie des associé·es. Il apporte également 2 limites. 

La responsabilité des associé·es est non solidaire et subsidiaire.

Responsabilité non solidaire

Les associé·es sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur quote-part dans le capital social. C’est le montant des parts sociales de chacun des associé·es qui détermine sa contribution aux dettes

La responsabilité n’est pas limitée aux apports comme dans une société commerciale, mais cela permet de limiter la contribution au “poids” de l’associé·e en termes de droits sociaux.   

Exemple : Florence détient 80 % du capital social de la SCI. Yann en détient 20 %. 

La SCI a emprunté 100 000 € auprès d’un établissement bancaire pour l’achat d’une maison. La société ne parvient plus à rembourser ses mensualités alors que 10 000 € restent dus à la banque.  

Dans ce cas, la banque (le créancier) pourra demander le remboursement de la dette à proportion du montant de capital détenu, soit : 

Florence : 10 000 x 80 % = 8 000 €

Yann : 10 000 x 20 % = 2 000 €  

📝

“Non solidaire” signifie qu’un créancier ne peut pas réclamer le remboursement total de la dette à un·e seul·e associé·e au nom de tous les autres.  

Responsabilité subsidiaire

Deuxième limite à la responsabilité indéfinie des associé·es d’une SCI : le principe de subsidiarité. La responsabilité des associés est subsidiaire. Cela signifie que la société est prioritairement responsable de ses dettes. 

Ainsi, la responsabilité des associé·es ne peut être recherchée que dans le cas où la société ne peut pas payer ses dettes.

Pour justifier cela, le créancier doit avoir épuisé tous les recours pour obtenir le paiement de sa créance par la SCI. Ces moyens vont de la simple relance jusqu’à une procédure de recouvrement.

Cette limite au principe de responsabilité illimitée permet de protéger les associé·es. 

En contrepartie, pour limiter les risques induits pour les créanciers, certains imposent aux associé·es de se porter caution solidaire de la SCI. Cela permet aux créanciers, notamment bancaires, de contourner le principe de subsidiarité puisqu’il sont alors en droit de déclencher une caution solidaire avant de lancer une procédure de recouvrement.

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Responsabilité des associé·es : les limites statutaires

Les statuts de la SCI peuvent prévoir une répartition différente de la responsabilité que celle prévue par la loi, à savoir à proportion du capital social détenu. 

⚠️ Cette répartition ne s’impose pas aux créanciers.

Exemple : Florence détient 80 % des parts sociales tandis que Yann n’en détient que 20 %. Ils prévoient dans les statuts que chacun d’eux devra contribuer aux pertes de la société à 50 % - 50 % et non proportionnellement à leur quote-part.  

Cette répartition ne s’imposant pas aux créanciers, Florence reste responsable vis-à-vis d’eux à hauteur de 80 % du passif de la SCI. Cependant, Yann devra rembourser à Florence 30 % des dettes comme prévu dans les statuts. 

Responsabilité des associé·es après cession des parts sociales

Un·e associé·e qui cède ses parts sociales cesse d’être associé·e de la SCI. Quid de sa responsabilité aux dettes de la société ? 

2 cas de figure : 

La dette est devenue exigible APRÈS son départ de la société : sa responsabilité n’est pas engagée, il n’a pas à la rembourser.  

La dette est devenue exigible AVANT son départ de la société : sa responsabilité est engagée et il doit la rembourser. 

Toutefois, le remboursement des dettes ne peut être exigé que durant un délai de 5 ans suivant la cession des parts sociales de la SCI. Ce délai expiré, même les dettes contractées avant le départ ne peuvent plus faire l’objet d’un remboursement de la part de l’ancien·ne associé·e. 

💡

Une dette (ou créance si l’on se place du point de vue du créancier) devient exigible lorsque les délais de paiement ont expiré. 

Responsabilité des associé·es d’une SCI : le mémo

Voici quelques points à retenir concernant la responsabilité des associé·es d’une SCI : 

  • la responsabilité des associé·es de SCI est illimitée ; 

  • la loi pose deux principes venant limiter la responsabilité des associé·es : le principe de non-solidarité et le principe de subsidiarité ; 

  • la responsabilité non solidaire signifie que les créanciers ne peuvent pas demander le remboursement de la dette à un·e seul·e associé·e ; 

  • les associé·es sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur quote-part dans le capital social ; 

  • les statuts d’une SCI peuvent prévoir une répartition différente de la responsabilité des associé·es ; 

  • suite à la cession de parts sociales, les ancien·nes associé·es restent responsables des dettes contractées avant leur départ de la société durant 5 ans. 

Vous hésitez encore à créer une SCI ? Pour vous aider à prendre une décision, voici les avantages et les inconvénients de la SCI

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