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Avantages & inconvénients d’une SCI en 2024

Pierre Ecuvillon
par Pierre Ecuvillon Publié le 2 août 2022Mis à jour le 28 février 20238 min. de lect

Vous avez des projets immobiliers et êtes intéressé·e par la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) ? Cette forme juridique est parfaite pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. 

Mais pour être certain·e que la SCI corresponde à votre projet immobilier, il est important de bien connaître ses spécificités. Si la SCI possède des avantages notables en termes de fonctionnement et de transmission de capital, elle n’est pas sans défaut et présente, notamment, une gestion plutôt lourde. Voici un panorama complet des avantages et inconvénients de la SCI pour que vous puissiez faire un choix éclairé 💡 !

Sommaire
Les avantages de la SCI
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Les avantages de la SCI

✅ La gestion et la transmission du patrimoine facilitées

La SCI est une forme juridique qui permet d’optimiser la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier :

  • Les associés peuvent mettre leurs moyens financiers en commun pour acheter un bien. Ils peuvent ainsi demander un prêt bancaire en SCI ou acheter sans avoir besoin d'un prêt.

  • La gestion d’un bien en SCI est plus simple qu’en indivision : les différents frais inhérents au bien immobilier sont partagés entre les associés à hauteur de leur quote-part dans le capital. Le gérant peut prendre les décisions de gestion courante pour les associés et éviter les blocages fréquents dans l’indivision.

  • Les membres de la SCI peuvent modeler la SCI pour qu’elle réponde à leurs besoins. Il est par exemple possible de démembrer une propriété (diviser la pleine propriété en usufruit et nue-propriété) attachée aux parts sociales de la SCI.

  • La SCI facilite la transmission du capital immobilier. Il est possible d’effectuer des donations tous les 15 ans sans payer de droits. De cette façon, les héritiers peuvent devenir propriétaires du patrimoine au bout de plusieurs donations. 

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✅ Pas de capital social minimum pour créer une SCI

À l’image de nombreuses autres formes de société, la SCI dispose d’un capital totalement libre. 

Lors du montage de la société civile immobilière, les associés peuvent ainsi apporter un capital symbolique de 1 €. Ce capital peut être composé d’apports en numéraire (argent) ou d’apports en nature (biens…).

Vous avez également la possibilité d’opter pour un capital variable : cette solution vous évite de devoir convoquer une assemblée générale si l’un des associés souhaite diminuer ou augmenter le capital social de la SCI.

⚠️

Attention : même s’il est possible de créer une SCI avec 1 € symbolique de capital, il est conseillé d’apporter davantage de fonds. Cela vous permet de faire fonctionner la société et d’être plus crédible auprès des banques si vous avez des besoins de financement.

✅ Le choix du régime d’imposition de la SCI

L’impôt sur le revenu en SCI

En l’absence de choix spécifique, les membres de la SCI sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Les associés sont imposés personnellement en fonction de la quote-part détenue dans le capital dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers.

Le résultat imposable de la SCI est obtenu après déduction de certaines dépenses (comme les travaux, la taxe foncière, etc.). 

L’avantage de l’IR en SCI ? Une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière des biens détenus depuis plus de 22 ans. Pas de panique : bien avant ce délai (dès la sixième année), vous bénéficiez déjà d’abattements fiscaux intéressants en fonction de la durée de détention.

Autre bonne nouvelle, en présence d’un déficit, les associés peuvent imputer une quote-part du déficit sur leur revenu à hauteur de 10 700 € par an.

➡️ Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés est essentiel pour optimiser votre fiscalité. Nous vous aidons à choisir dans notre article IR ou IS en SCI.

L’impôt sur les sociétés en SCI

La SCI vous donne la possibilité de choisir votre régime d’imposition : dans le cadre d’une stratégie d’optimisation fiscale, il peut être intéressant d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

De cette façon, l’impôt est calculé sur le bénéfice imposable de la SCI : 

  • au taux de 15 % pour les bénéfices allant jusqu’à 42 500 € ;

  • au taux de 25 % pour les bénéfices au-delà de cette somme.

Comme pour l’impôt sur le revenu, le calcul du bénéfice imposable tient compte d’un certain nombre de frais qu’il est possible de déduire. Ces frais déductibles sont plus nombreux qu’à l’IR.

Les associés ne sont imposables qu’en cas de distribution de dividendes.

L’inconvénient majeur de l’impôt sur les sociétés est que les règles des plus-values professionnelles s’appliquent. La plus-value payée peut donc être importante. 

💸 

À savoir :

La SCI peut être éligible au dispositif Pinel sous conditions. Il s’agit d’une réduction d’impôts pour les investissements locatifs.

✅ Un fonctionnement flexible

L’objet social, c’est-à-dire l’activité exercée par la SCI, doit être inscrit dans les statuts. Globalement, l'objet social d'une SCI est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. Dans les faits, il existe différentes formes de SCI :

  • l’achat d’immeubles ;

  • la construction-vente ;

  • la SCI d'attribution ;

  • la mise en location d’immeubles…

Le choix est vaste pour votre projet immobilier ! La seule interdiction réside dans l’achat vente de biens uniquement à but commercial qui s’apparente à une activité de marchand de biens.

Le fonctionnement quotidien de la SCI peut être librement aménagé dans les statuts de la société.

👉 Par exemple, vous pouvez définir :

  • les conditions de la prise des décisions collectives (quorum, majorité, assemblée générale ordinaire ou extraordinaire…) ;

  • les modalités de cession des parts sociales ;

  • les pouvoirs du gérant de la SCI…

✅ Une cession des parts simplifiée

La cession des parts sociales en SCI est facilitée : l’associé qui souhaite céder ses parts peut le faire lui-même avec un acte sous seing privé, sans avoir besoin de passer par un notaire. Une économie notable !

Il suffit ensuite de s’acquitter du formalisme nécessaire aux cessions de parts : obtention de l’agrément des autres associés, rédaction d’un acte de cession et enregistrement de la cession au greffe.

De plus, la cession des parts d’une SCI n’est en principe pas soumise au droit de préemption des communes (sauf exception).

✅ La protection du patrimoine immobilier de l’entreprise

Si la SCI est une solution idéale pour gérer le patrimoine familial (SCI familiale), c’est aussi un bon moyen de gérer le patrimoine d’une entreprise. Les entreprises qui possèdent un patrimoine immobilier peuvent en effet trouver un intérêt certain à la création d’une SCI

Si votre entreprise possède un immeuble, le fait de gérer la propriété via une SCI vous permet de mettre à l’abri ce patrimoine immobilier. Par exemple, en cas de faillite, l’immeuble demeure la propriété exclusive de la SCI et ne peut être saisi par les créanciers.

Par ailleurs, en cas de cession de l’entreprise, la SCI permet de séparer immobilier et exploitation. Une manière d’alléger les coûts pour d’éventuels acquéreurs qui ne sont pas obligés d’acquérir également l’immeuble !

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Les inconvénients de la SCI

❌ Un processus de création complexe

En tant que société, la SCI implique le respect de nombreuses formalités pour une création en bonne et due forme. 

👉 Vous allez passer par plusieurs étapes, dont certaines peuvent être longues et complexes :

  • rédaction des statuts ;

  • constitution et dépôt des apports en capital ;

  • nomination d’un gérant de SCI ;

  • rédaction et publication d’une annonce légale ;

  • dépôt d’un dossier au greffe du tribunal de commerce compétent pour immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le dossier d’immatriculation doit contenir le formulaire de création de la société civile ainsi que les justificatifs nécessaires (déclaration des bénéficiaires effectifs, etc.).

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❌ La responsabilité illimitée des associés

Le fait que la SCI dispose de son propre patrimoine ne met pas nécessairement les associés à l’abri en cas de difficultés. 

Chacun des associés a en effet une responsabilité indéfinie, subsidiaire et proportionnelle :

  • indéfinie car leur patrimoine personnel peut être mobilisé par les créanciers de la SCI ;

  • subsidiaire car le patrimoine des associés ne peut être utilisé que si une action à l’encontre de la SCI a été déclenchée et n’a pas donné de résultat ;

  • proportionnelle car la responsabilité des associés ne dépasse pas leur quote-part respective de participation au capital social.

⚠️ Attention : dans une SCI, les associés ne sont pas solidaires entre eux. En clair, cela signifie qu’un créancier ne peut pas se retourner contre un associé s’il n’arrive pas à obtenir le paiement de la dette d’un autre associé.

❌ De nombreuses obligations à respecter dans une SCI

Une SCI est lourde à gérer : elle implique des obligations fiscales, comptables et administratives : 

  • tenue d’une comptabilité ;

  • convocation et tenue d’une l’assemblée générale (au minimum une fois par an) ;

  • approbation des comptes annuels ;

  • établissement d’un procès-verbal d’AG ;

  • déclaration de résultats à transmettre à l’administration fiscale, etc. 

🚨 

La complexité de ces procédures est accrue si vous optez pour l’impôt sur les sociétés : il faut tenir une comptabilité commerciale complète alors qu’à l’impôt sur le revenu, vous n’avez pas d’obligations comptables particulières. 

❌ Des coûts à ne pas sous-estimer

Les coûts d’une SCI sont importants à la création comme pendant la vie de la société.

Le plus gros poste de dépense se trouve dans le recours à l'expertise et aux conseils de professionnels (notaires, avocats…) pour gérer votre SCI au mieux (rédaction des statuts, montages spécifiques, choix de l'imposition…). Ils sont souvent indispensables si vous souhaitez faire les bons choix.

L’intervention d’un expert-comptable peut également alourdir les dépenses de la SCI. Elle n’est pas obligatoire, mais reste conseillée si les associés ne maîtrisent pas les notions de comptabilité de base (surtout pour une SCI à l’IS).

Enfin, si la SCI dépose un permis de construire, elle a l’obligation de faire appel à un architecte diplômé. Contrairement aux particuliers, cette obligation s’impose quelle que soit la taille de la surface de plancher liée au projet de construction.

❌ Deux associés au minimum pour créer une SCI

Il n’est pas possible de créer une SCI avec un seul associé. Pour être acceptée par le greffe du tribunal de commerce, une telle société doit compter au moins deux membres, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. 

Une fois constituée, en cas de cession de parts sociales, il peut arriver que la SCI ne soit plus gérée que par un seul membre

Heureusement, ce seul motif n’est pas suffisant pour que l’unique gérant soit obligé de dissoudre la SCI. Ce dernier doit en revanche régulariser la situation, c’est-à-dire trouver au moins un associé, dans un délai d’un an.

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Récap : les avantages & inconvénients de la SCI

Les avantages de la SCI

✅ Gestion et transmission du patrimoine facilitées

✅ Pas de capital social minimum

✅ Choix du régime d’imposition

✅ Fonctionnement flexible

✅ Cession des parts sociales simplifiée

✅ Protection du patrimoine immobilier de l’entreprise

Les inconvénients de la SCI

❌ Formalités de création complexes

❌ Responsabilité illimitée des associés

❌ Obligations de gestion diverses

❌ Coûts cachés

❌ Deux associés minimum 

Conclusion

➡️ La SCI offre un fonctionnement souple qui permet d’éviter l’indivision. Elle constitue un outil particulièrement intéressant pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. C’est la solution idéale si vous avez des projets immobiliers ambitieux, en famille ou pas !

➡️ Néanmoins, il faut être conscient qu’il s’agit d’une vraie société, avec des obligations de gestion importantes. Pour tirer pleinement parti d’une société civile immobilière, mieux vaut se faire accompagner par des professionnels.

La SCI n’a désormais plus de secrets pour vous. Alors, prêt·e à vous lancer ? Si vous hésitez encore, nous vous conseillons notre article sur SAS ou SCI pour définir la meilleure forme juridique pour votre projet immobilier !


Questions fréquentes

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