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SCI : les avantages et inconvénients

par Pierre Ecuvillon Publié le 27 juillet 2022Mis à jour le 5 août 20225 min. de lect

Vous avez des projets immobiliers et êtes intéressé par la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) ? Cette forme juridique est régulièrement à la base de l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Pour être certain que la SCI corresponde à votre projet immobilier, il est important de bien connaître ses spécificités. Ce type de société possède des avantages notables en termes de fonctionnement et de transmission de capital, mais n’est pas sans défaut : les obligations administratives sont assez lourdes et les formalités plutôt complexes. Afin de vous aider à faire un choix éclairé, nous vous présentons un panorama complet des avantages et inconvénients de la SCI.

Sommaire

Les avantages de la SCI

Les inconvénients de la SCI

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Les avantages de la SCI

Gestion et transmission du patrimoine facilitées

La SCI est une forme juridique qui permet d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier. Qu’il s’agisse de la constitution, de la gestion et de la transmission, tout est simplifié :

  • Lors de la constitution du patrimoine immobilier, les associés peuvent mettre leurs moyens financiers en commun. Les différents coûts inhérents au projet immobilier sont partagés, et la SCI permet de faciliter l’obtention d’un prêt bancaire ;

  • Les membres de la SCI peuvent ensuite utiliser plusieurs outils juridiques afin d’optimiser le montage et répondre aux différents besoins. Il est par exemple possible de démembrer une propriété (diviser la pleine propriété en usufruit et nue-propriété) attachée aux parts sociales de la SCI ;

  • Enfin, dans le cadre d’une SCI familiale, la transmission du capital immobilier est largement facilitée : il est possible d’effectuer des donations tous les 15 ans sans payer de droits. De cette façon, les héritiers peuvent devenir propriétaires du patrimoine au bout de plusieurs donations.  

Pas de capital social minimum pour une SCI

À l’image de nombreuses autres formes de société, la SCI dispose d’un capital totalement libre. Lors du montage de la société civile immobilière, les associés peuvent ainsi apporter un capital symbolique de 1 €. Vous avez également la possibilité d’opter pour un capital variable : cette solution vous évite de devoir convoquer une Assemblée Générale si l’un des associés souhaite diminuer ou augmenter le capital social de la SCI.

Attention : même s’il est possible de créer une SCI avec 1 € symbolique de capital, il est conseillé d’apporter davantage de fonds. Cela vous permet de faire fonctionner la société et d’être plus crédible auprès des banques si vous avez des besoins de financement.

Choix du régime d’imposition

En l’absence de choix spécifique, les membres de la SCI sont assujettis à l’impôt sur le revenu et déclarent chaque année leur quote-part de résultat. Cependant, la SCI vous donne la possibilité de choisir votre régime d’imposition : dans le cadre d’une stratégie d’optimisation fiscale, il peut être intéressant d’opter pour l’impôt sur les sociétés. De cette façon, les différents associés font peser la fiscalité des plus-values et des bénéfices directement sur la SCI, et ne sont imposés que sur leurs dividendes respectifs.

Fonctionnement flexible et aménageable

Plusieurs éléments attestent du fonctionnement flexible de la SCI, notamment en ce qui concerne la prise de décision :

  • Les statuts permettent de définir les conditions nécessaires à cette prise de décision (quorum ou majorité) ;

  • Les associés peuvent fixer des modalités différentes selon le type de décision à prendre (Assemblée générale ordinaire ou extraordinaire) ;

  • Enfin, même si le gérant de la SCI dispose des pleins pouvoirs, les associés sont libres d’insérer différentes clauses dans les statuts.

Séparation entre activité professionnelle et immobilière

Les entreprises qui ont un patrimoine immobilier trouvent un intérêt certain à la création d’une SCI. Si votre entreprise possède un immeuble, le fait de gérer la propriété via une SCI vous permet de mettre à l’abri ce patrimoine immobilier. Par exemple, en cas de faillite, l’immeuble demeure la propriété exclusive de la SCI et ne peut être saisi par les créanciers.

Par ailleurs, en cas de cession de l’entreprise, la SCI permet également de séparer immobilier et exploitation. Une manière d’alléger les coûts pour d’éventuels acquéreurs !

Les inconvénients de la SCI

Un processus de création complexe

En tant que société, la SCI implique le respect de nombreuses formalités pour une création en bonne et due forme. Vous allez passer par plusieurs étapes, dont certaines peuvent être longues et complexes :

  • Rédiger et signer les statuts ;

  • Effectuer l’apport en capital ;

  • Remplir le formulaire dédié aux sociétés civiles ;

  • Rédiger puis publier une annonce légale ;

  • Réunir différents justificatifs ;

  • Établir plusieurs attestations ;

  • Déposer l’ensemble du dossier au greffe du Tribunal de commerce compétent.

La responsabilité des associés est illimitée

Le fait que la SCI dispose de son propre patrimoine ne met pas nécessairement les associés à l’abri en cas de difficultés. Chacun des associés a en effet une responsabilité indéfinie, subsidiaire et proportionnelle :

  • Indéfinie car leur patrimoine personnel peut être mobilisé par les créanciers de la SCI ;

  • Subsidiaire car le patrimoine des associés ne peut être utilisé que si une action à l’encontre de la SCI n’a pas donné de résultat ;

  • Proportionnelle car la responsabilité des associés ne dépasse pas leur quote-part respective au niveau de la participation au capital social.

De nombreuses obligations à respecter dans une SCI

Si vous détenez des biens immobiliers via une SCI, vous êtes soumis à davantage d’obligations que si vous les possédiez en nom propre. Vous devez tenir une comptabilité et envoyer chaque année une déclaration de résultats à l’administration fiscale. Notez que la complexité de ces procédures est accrue si vous optez pour l’impôt sur les sociétés : il faut tenir une comptabilité commerciale complète contre une simple comptabilité de trésorerie avec l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, la gestion d’une Société Civile Immobilière est tributaire d’un formalisme juridique qui peut être assez lourd : convocation de l’Assemblée Générale, approbation des comptes, procès-verbal, etc. Il vaut mieux être conscient de cette réalité avant de créer une SCI.

Plusieurs frais cachés pour la constitution et la gestion d’une SCI

Les différentes obligations inhérentes à la création puis à la gestion d’une SCI entraînent régulièrement les associés à faire appel aux services de juristes spécialisés. Les notaires et avocats peuvent être mis à contribution afin de conseiller les membres de la SCI sur leur stratégie comme pour les aider à respecter les procédures et formalités. Les conseils et interventions de ces professionnels représentent bien sûr un coût non-négligeable qui doit être supporté par les différents associés.

L’intervention d’un expert-comptable peut également alourdir les dépenses de la SCI ; elle n’est pas obligatoire, mais reste conseillée si les associés ne maîtrisent pas les notions de comptabilité de base. Enfin, notons que dans le cas où la SCI dépose un permis de construire, elle a l’obligation de faire appel à un architecte diplômé par le gouvernement (DPLG), et ce quelle que soit la taille de la surface de plancher liée au projet de construction.

Deux associés au minimum pour créer une SCI

Il n'est pas possible de créer une SCI avec un seul associé ; pour être acceptée par le greffe du tribunal de commerce, une telle société doit compter au moins deux membres, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. Une fois constituée, en cas de cession de parts sociales, il peut arriver que la SCI ne soit plus gérée que par un seul membre. Heureusement, ce seul motif n’est pas suffisant pour que l’unique gérant soit obligé de dissoudre la SCI. Ce dernier doit en revanche régulariser la situation, c’est-à-dire trouver au moins un associé, dans un délai d’un an.

A retenir :

La SCI est convaincante en termes de souplesse de fonctionnement et constitue un outil intéressant pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.

Néanmoins, il vaut mieux être conscient des différentes obligations inhérentes à son fonctionnement. Pour tirer pleinement parti d’une société civile immobilière, il est nécessaire de se familiariser avec certains principes juridiques et d’être accompagné par des professionnels avertis.

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