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SAS ou SCI, quelle société créer pour vos projets immobiliers ?

Rémy Lasset
par Rémy Lasset Publié le 17 août 2022Mis à jour le 26 septembre 20226 min. de lect

Vous vous préparez à investir dans l’immobilier ? Avant de passer à l’action, il est important de se poser la question de la structure juridique la plus adaptée à votre projet. Alors, vaut-il mieux créer une SCI ou une SAS 

Dans cet article, nous comparons les deux types de sociétés les plus courants en matière d’investissement immobilier. Et nous vous aidons à identifier les critères selon lesquels vous ferez le meilleur choix. 

Sommaire

La SCI, Société Civile Immobilière

La SAS, Société par Actions Simplifiée

SCI ou SAS immobilière, comment choisir ?

La SCI, Société Civile Immobilière

Quand on parle projet immobilier, la SCI est généralement la forme juridique qui vient immédiatement en tête. Alors, même s’il faudra ensuite considérer l’alternative SAS, commençons par définir la SCI, ses avantages, ses inconvénients et toutes ses caractéristiques. 

Définition et caractéristiques générales

La Société Civile Immobilière (SCI) est un type de structure sociale dont la vocation est l’acquisition, la détention et la gestion de biens immobiliers. 

Comme son nom l’indique, cette forme juridique relève du Code Civil. Plus précisément, les articles 1845 et suivants fixent le tronc commun des dispositions légales pour toutes les sociétés civiles. 

En raison de cette nature civile, la SCI ne peut avoir pour objet d’exercer une activité commerciale. En particulier, son activité principale ne peut pas être l’achat et revente d’immeubles. Une dérogation permet toutefois de créer une SCIayant pour objet la location de logements meublés

À l’inverse, l’activité principale d’une SCI peut être par exemple : 

  • L’acquisition ou la détention d’un bien immobilier entre membres d’une famille (on parle alors de SCI familiale) ;

  • La construction d’un immeuble dans le but de le revendre (SCI de construction - vente) ; 

  • L’achat de locaux professionnels, souvent pour y exercer une activité de type commerce ou profession libérale (SCI professionnelle)…

La SCI familiale est très populaire, notamment parce qu’elle permet de s’affranchir des multiples contraintes du régime de l’indivision

Mais avant de faire le choix de la SCI, il faut savoir aussi que la responsabilité financière des associé·e·s est illimitée. Cela veut dire qu’elle s’étend à leurs patrimoines personnels, au-delà de leurs apports dans la société. 

Cette responsabilité illimitée constitue un avantage lorsque la SCI sollicite un prêt immobilier. En effet, les banques disposent alors de garanties supplémentaires.

Mais c’est aussi un risque qui pèse sur chacune des personnes qui détiennent des parts de la SCI. Il faut bien en avoir conscience. 

Régime fiscal de la SCI

Parce que leur activité est civile, et non pas commerciale, le régime fiscal appliqué par défaut aux SCI est celui de l’impôt sur le revenu (IR)

Plus précisément, en fin d’exercice, les bénéfices réalisés par la SCI sont répartis entre associé·e·s au prorata de leur contribution au capital social. Chacun·e doit donc ensuite intégrer cette somme dans sa déclaration annuelle de revenus, au titre des revenus fonciers. 

⚠️

Attention ! Ces bénéfices sont imposables même s’ils ne sont pas distribués. 

Bien entendu, en cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sur les revenus. Il contribue donc à réduire le montant de l’IR à payer. 

Enfin, il y a deux cas dans lesquels une SCI relève de l’impôt sur les sociétés (IS), et pas de l’IR : 

  • De manière obligatoire, dans le cas d’une SCI ayant une activité commerciale : location de biens meublés, construction - vente ; 

  • Ou en cas d’option volontaire pour ce régime, après en avoir bien évalué les avantages et inconvénients. 

Évidemment, même si les bénéfices de la SCI subissent l’IS, les dividendes éventuellement distribués aux associé·e·s restent soumis au barème progressif de l’IR.  

Règles de gestion

L’un des principaux atouts de la SCI est sa simplicité de gestion. Il y a très peu de contraintes en la matière. 

Si elle est assujettie à l’IR, la seule obligation consiste à conserver les factures et autres justificatifs. Une SCI soumise à l’IS doit quant à elle suivre l’ensemble des règles comptables qui s’appliquent à toute société commerciale. 

💡

L’absence d’obligations ne doit toutefois pas faire oublier les principes de bonne gestion. Un budget prévisionnel et un suivi rigoureux restent toujours de bons moyens pour anticiper et éviter les problèmes. 

La SAS, Société par Actions Simplifiée

Si vous cherchez une alternative à la SCI pour investir dans l’immobilier, la SAS est sans doute la plus intéressante. 

En effet, la Société par Actions Simplifiée est digne de son appellation. Parmi toutes les formes de sociétés commerciales, la SAS est celle qui offre la plus grande simplicité tant dans sa création que dans sa gestion

Définition et caractéristiques générales de la SAS

Contrairement à la SCI, une SAS est régie par les règles du Code du Commerce. Si une SAS immobilière décide de mener des activités commerciales, dès sa création ou postérieurement, aucune contrainte spécifique ne s’impose. Les règles de la SAS sont compatibles et homogènes. 

Alors qu’il faut être au moins deux associé·e·s dans une SCI, la SAS n’impose pas ce minimum. Une personne seule peut créer elle-même une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU, simple déclinaison de la SAS). 

Comme pour la SCI, il est possible de créer une SAS à partir d’un capital social de 1 €. En revanche, la création d’une SAS requiert la rédaction de statuts

Certes, les normes à respecter pour cette étape sont relativement souples. Mais il faut a minima y indiquer les orientations que donnent les actionnaires à la société, ainsi que les modalités de cession de parts sociales ou de sortie de la SAS.

Dernière grande différence avec la SCI, le ou les actionnaires de la SAS n’engagent leur responsabilité financière qu’à la hauteur de leurs apports au capital. Leur patrimoine personnel est donc protégé face aux créanciers de la SAS. 

Le risque est donc moindre. Cependant, les banques et autres créanciers sont aussi plus vigilants au moment d’accorder des financements ou facilités de paiement par exemple.

Régime fiscal

Par défaut, la SAS est redevable de l’impôt sur les sociétés (IS). En 2022, le taux normal d’imposition des bénéfices s’élève à 25 %. Sous certaines conditions, un taux réduit à 15 % s’applique sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120 €. 

Bien sûr, s’il y a distribution de dividendes aux actionnaires, il leur revient de déclarer ces sommes et de verser le montant d’IR correspondant au fisc. 

Toutefois, une alternative existe à cette double imposition (IS + IR) : au moment de la création d’une SAS, il est possible d’opter pour l’imposition à l’IR. 

Les modalités sont alors identiques à l’imposition par défaut appliquée à la SCI. Toutefois, cette option n’est valable que pour cinq ans, et la SAS sera finalement redevable de l’IS à partir de la sixième année.

💡

Avant de décider d’opter ou non pour l’IR, il faut considérer de nombreux facteurs : les bénéfices (ou déficits) et les dividendes prévus, les autres revenus personnels (et donc le taux progressif appliqué à l’IR), etc.

Règles de gestion d’une SAS immobilière

Même si la gestion d’une SAS est plus simple que celle d’autres sociétés commerciales telles que SA ou SARL, il y a quand même plus d’obligations que pour une SCI.

D’abord, il faut impérativement tenir une comptabilité commerciale précise. Le recours à un cabinet d’expertise-comptable n’est pas obligatoire mais à prévoir dans la plupart des cas. 

À la fin de chaque exercice, la SAS doit déposer ses comptes au greffe du tribunal de commerce

Dans certaines conditions, il peut y avoir obligation de désigner un·e commissaire aux comptes et/ou un·e commissaire aux apports.

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SCI ou SAS immobilière, comment choisir ?

Avant de démarrer un projet immobilier, il faut prendre le temps de choisir la structure juridique la plus adaptée. Entre SAS et SCI, la solution dépend de votre propre contexte et de la nature du projet. 

Si vous souhaitez réaliser cet investissement immobilier en solo à travers une société, il n’y a qu’une solution : créer une SASU

Pour constituer, gérer et transmettre un patrimoine immobilier dans un cadre familial, la SCI est particulièrement intéressante. C’est aussi le choix de la simplicité de gestion.

S’il s’agit d’un projet d’investissement immobilier mené à titre professionnel, notamment avec des activités commerciales significatives, la préférence va à la SAS. Parfois même, la SCI n’est absolument pas envisageable dans ce cas. 

Enfin, avant de choisir entre SCI et SAS, il faut bien évaluer les risques et l’intérêt ou non de sanctuariser votre patrimoine personnel. Si ces deux critères sont à un niveau élevé, là encore, le SAS a des atouts. 

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