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Ouvrir une SCI familiale : les avantages et inconvénients

Aurore Rimbod
par Aurore Rimbod Publié le 9 octobre 2023Mis à jour le 12 avril 20245 min. de lect

Vous désirez transmettre vos biens immobiliers à vos enfants ? Vous avez un projet d’achat immobilier avec votre cousin préféré ? La SCI familiale est un statut adapté à la gestion d’un patrimoine familial. Cette forme particulière de la SCI (société civile immobilière) permet aux membres d’une même famille de s’associer. Voici les avantages et des inconvénients de la SCI familiale. 

Sommaire
Quels sont les avantages de la SCI familiale ?
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Quels sont les avantages de la SCI familiale ?

1. Conservation de l’intégrité du patrimoine familial

En l’absence d’action spécifique, lors d’une succession ou de l'acquisition d’un bien immobilier à plusieurs membres d’une famille, ces biens sont en indivision. L’indivision est une situation juridique dans laquelle chaque propriétaire indivis possède des parts sur un bien immobilier. 

L'indivision présente un risque majeur car chaque propriétaire indivis (ou indivisaire) peut sortir de l’indivision à tout moment. Pour ce faire, chacun peut vendre sa part quand il l’entend, sans demander l’accord des autres indivisaires. Cela peut provoquer une vente forcée du bien.

🎉 En SCI familiale, un·e associé·e ne peut pas provoquer la vente forcée d’un bien. La cession des parts sociales nécessite l’accord des autres associé·es. La SCI familiale supprime le risque de dislocation du patrimoine familial en cas de mésentente. 

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2. Pas de TVA en SCI familiale

En principe, la SCI familiale n’est pas soumise à la TVA. C’est le cas lorsque la société loue des biens nus (vides) ou meublés à usage d’habitation. 

En revanche, la SCI est soumise à la TVA dans 3 cas :

  1. location d’un emplacement de stationnement ;

  2. location d’un bien meublé assortie d’au moins 3 prestations accessoires (comme le ménage du bien) car cela s’apparente à des prestations d’hébergement ; 

  3. location de biens à usage professionnel (locaux industriels, commerciaux ou des bureaux). 

3. Possibilité de choisir entre l’IR et l’IS

Les associé·es peuvent choisir le régime d’imposition de la SCI familiale dans l’optique d’optimiser leur fiscalité personnelle. 

La SCI familiale à l’IR

La SCI familiale est, en principe, soumise à l’impôt sur le revenu. La SCI est dite “fiscalement transparente”. Chaque associé·e est imposé·e à hauteur de sa participation au capital social

L’un des principaux avantages est un abattement progressif appliqué sur l'impôt sur le revenu. Pratiqué à partir de la 6ème année de détention d’une quote-part, cet abattement mène à une exonération totale après 22 ans.

L’un des principaux inconvénients concerne les frais déductibles. Il n’est pas possible de déduire les frais d'acquisition d’un bien (frais de notaire, frais d’agence immobilière) du résultat de l’entreprise.

La SCI familiale à l’IS

Les associé·es peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. L’un des principaux avantages est de pouvoir déduire toutes les charges réelles et d'amortir le bien. Cela permet de neutraliser l’impôt durant la durée d’amortissement du bien. 

En revanche, l’assiette de la plus-value augmente, ce qui risque d’entraîner une imposition plus importante en cas de vente du bien immobilier.    

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4. Possibilité de transmettre progressivement les parts de la SCI

La SCI familiale permet de limiter le montant des droits de succession grâce à des donations successives. 

Un membre de la famille peut céder progressivement ses parts sociales de SCI via des donations. Dans une certaine limite, ces donations ne sont pas imposables. 

Par exemple, des parents peuvent céder à titre gratuit jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Le bien sort progressivement de la succession, échappant ainsi aux droits afférents.

5. Possibilité de séparer la nue-propriété de l’usufruit

À condition que cette possibilité soit prévue dans les statuts de la SCI, il est possible de réaliser une donation de parts de la SCI familiale avec réserve d’usufruit

La réserve d’usufruit consiste en une avance sur succession. Elle n’échappe pas aux droits de mutation mais ceux-ci ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Lors du décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint. Alors, les héritier·es n’ont pas à payer de frais de succession supplémentaires pour prendre la pleine possession du bien. 

Durant sa vie, l’usufruitier·e a la jouissance du bien et en perçoit les fruits (les loyers le plus souvent), mais ne peut le vendre. De plus, l’usufruitier·e ne dispose pas de droit de vote dans la SCI familiale, à la différence des nus-propriétaires.

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

1. Responsabilité illimitée des associé·es

L’article 1857 du Code civil dispose que les associé·es « répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ». La responsabilité des associé·es d’une SCI familiale est indéfinie. 

C’est le principal inconvénient de la SCI familiale. Chaque associé·e de la SCI familiale contribue personnellement aux pertes de la société à hauteur de sa participation dans le capital social.

À la différence des sociétés à responsabilité limitée (notamment la SARL de famille), l’associé·e de SCI peut être amené·e à rembourser les dettes de la SCI sur ses propres deniers

En revanche, il n'y a pas de solidarité entre les associé·es de la SCI.

La SCI familiale présente donc un risque pour les associé·es qui exposent leur patrimoine personnel. 

2. Interdiction des activités commerciales

La SCI familiale est une société civile, ce qui lui interdit en principe de réaliser des activités commerciales prépondérantes. 

L'activité commerciale reste cependant possible à condition qu’elle ne soit qu’accessoire de l’activité civile et/ou dans son prolongement. 

Voici quelques exemples pour bien comprendre : 

  • une activité d’achat et de revente de biens immobiliers constitue une activité commerciale ;

  • une location meublée constitue une activité commerciale (type Airbnb).

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3. Des obligations de fonctionnement assez lourdes

La SCI est une société. 

À ce titre, des formalités de fonctionnement doivent être impérativement respectées comme : 

  • tenir une assemblée générale annuelle des associé·es avec rédaction d’un procès-verbal ; 

  • respecter des obligations comptables plus ou moins complexes selon le régime fiscal de la SCI (surtout à l'IS).

Ces obligations permettent notamment de contrôler que ces SCI familiales ne servent pas uniquement à échapper à l'impôt sur les successions mais relèvent d’une véritable volonté de gérer des biens immobiliers en commun. 

Récap’ des avantages & inconvénients d’une SCI familiale

Pour peser le pour et le contre, voici un bref résumé des avantages et des inconvénients de la SCI familiale

✅ Les avantages : 

  • conservation de l’intégrité du patrimoine familial ; 

  • pas de TVA (sauf exception) ;

  • choix de l’imposition à l’IS ou à l’IR ;

  • possibilité de transmettre progressivement les parts de la SCI ; 

  • possibilité de séparer la nue-propriété de l’usufruit. 

❌ Les inconvénients : 

  • responsabilité indéfinie des associé·es ; 

  • interdiction de réaliser des activités commerciales prépondérantes ; 

  • modalités de fonctionnement assez lourdes.  

Avant de choisir votre statut juridique, vous pouvez également consulter notre article sur la SARL de famille

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Questions fréquentes

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