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Quelles sont les différences entre SCI & SCI familiale ?

Manon Cauffiez
par Manon Ca Publié le 4 juin 20243 min. de lect

La SCI familiale, c’est une SCI (société civile immobilière) qui appartient aux membres d’une seule et même famille. Mais à part cela, comment les différencier ? Qualité des associé·es, contournement des droits de succession, protection du conjoint survivant, facilité de gestion : voici les principales différences entre SCI et SCI familiale.

Sommaire
1. La qualité des associé·es
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1. La qualité des associé·es

L’une des principales spécificités de la SCI familiale se trouve dans son nom. Les associé·es de ce type de structure sont issus d’une seule et même famille ! 

Une SCI familiale facilite l’héritage d’un bien immobilier et la transmission d’une propriété entre concubins. Qu’il s’agisse de liens de parentés ou de concubinage, la SCI familiale permet le partage d’un patrimoine entre les membres d’une famille.

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2. Le contournement des droits de succession

Principe hors SCI familiale

En dehors de la SCI familiale, les héritier·es se partagent le bien selon le principe de l’indivision successorale. Le(s) bien(s) appartiennent à tous les héritiers et les parts sont indivisibles. D’autre part, les héritiers doivent régler jusqu’à 60 % de droits de succession. 

Principe dans une SCI familiale

Dans la SCI familiale, les biens immobiliers sont divisés en parts sociales. Les associé·es ont la possibilité de transmettre des parts sociales à leurs enfants (ou leur concubin) :  

  • tous les 15 ans, les parents peuvent transmettre du patrimoine aux enfants ; 

  • le montant des parts sociales est limité à 100 000 € par enfant. 

L’avantage : aucun droit de donation à régler. 

Qui plus est, aucun droit de succession n’est à régler si les enfants deviennent propriétaires avant le décès des parents.

L’exemple concret

Associés au sein d’une SCI familiale, Lydia et Franck possèdent un bien d’une valeur de 200 000 €. Ils sont les parents de Jacques, qui reçoit 10 parts sociales. Chacune des parts sociales vaut 10 000 €. Jacques reçoit donc 100 000 €. 

15 ans plus tard, ses parents lui transmettent à nouveau 10 parts sociales, soit 100 000 €.

Voici une excellente nouvelle ! Jacques évite le règlement des droits de donation.

💡

La donation est une transmission de bien par une personne, de son vivant. La succession (ou l’héritage) est quant à elle réalisée après son décès ! 

3. La protection du conjoint survivant

Sans SCI familiale, une personne appartenant à un couple pacsé ne peut pas transmettre le bien à l’autre personne pacsée. Celui-ci revient de plein droit aux enfants.

La création d’une SCI entre conjoints présente donc plusieurs avantages : 

  • faciliter la cession du bien immobilier ; 

  • simplifier la cession des parts sociales ; 

  • pas d’intervention obligatoire du notaire. 

De plus et pour une durée de détention supérieure à 22 ans, les plus-values sont exemptées d’impôts. Si la SCI n'exerce pas d’activité commerciale, elle peut opter pour l’IS.

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4. La simplification de gestion du patrimoine

Dans une SCI familiale, la gestion du patrimoine peut être facilitée. Il est en effet possible de déléguer les fonctions de gestion à une seule et unique personne. L’objectif  ? Limiter autant que possible les conflits familiaux ! 

Récap’ des différences entre SCI et SCI familiale

Nous espérons que vous comprenez désormais les principales différences entre SCI et SCI familiale. 

Sur la forme, il s’agit de structures juridiques identiques, mais sur le fond : 

  1. les associé·es d’une SCI familiale font partie d’une même famille ; 

  2. la SCI familiale permet d’éviter les droits de donation (voire droits de succession !) ; 

  3. elle protège le conjoint survivant ; 

  4. la SCI familiale simplifie la gestion d’un patrimoine et limite les conflits intrafamiliaux.

Vous souhaitez en savoir plus sur ce statut juridique ? Voici les atouts et les inconvénients de la SCI

Que vous envisagiez de créer une SCI ou une SCI familiale, Shine peut vous accompagner dans cette belle aventure

Questions fréquentes

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