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Tout savoir sur les obligations comptables en SCI

Victoria Grimalid
par Victoria Grimaldi Publié le 3 juillet 2023Mis à jour le 10 juin 20247 min. de lect

Levons le suspense dès à présent : les SCI (sociétés civiles immobilières) n’échappent pas aux obligations comptables ! Comme les autres sociétés, elles sont soumises à des obligations comptables plus ou moins étendues selon leur régime fiscal (IR ou IS). 

Mais tenir une comptabilité en SCI peut aussi vous aider dans la réussite de votre projet. Quelles sont vos obligations comptables en SCI ? Nous faisons le point sur les impératifs à connaître ici.

Sommaire
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Tenir une comptabilité en SCI : une obligation ?

SCI : pas de comptabilité obligatoire

🟢 En théorie, la loi n’impose pas de tenir une comptabilité pour les SCI

Les sociétés civiles ne sont en effet pas concernées par les obligations comptables des sociétés commerciales (SARL, SAS…).

Vous pouvez donc vous en passer en théorie… Mais comme nous allons le voir, ce n’est pas forcément conseillé.

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Les exceptions : la comptabilité obligatoire en SCI

🔴 Par exception, la comptabilité est obligatoire dans certaines SCI :

  • La SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés. 

  • L’un·e des associé·es de la SCI est une personne morale.

  • La SCI est assujettie à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée).

  • La SCI a une activité commerciale (exemple : SCI de construction-vente).

  • La SCI dépasse 2 des 3 seuils suivants : total du bilan annuel supérieur à 1  550  000 €, chiffre d’affaires annuel supérieur à 3  100  000 €, plus de 50 salariés.

  • Les statuts de la SCI exigent la tenue d’une comptabilité.

👉 Autrement dit, plus votre SCI grandit, plus elle est susceptible d’être soumise à des obligations comptables importantes. 

Pourquoi tenir une comptabilité en SCI ?

Comptabilité en SCI : une obligation du gérant

Même si aucun texte n’impose la tenue d’une comptabilité en SCI, le ou la gérant·e a quand même tout intérêt à tenir une comptabilité👇.

Avant tout, c’est parce que le ou la gérant·e de SCI a un devoir d’information envers les associé·es. Il doit rendre des comptes aux associé·es de la SCI au moins une fois par an.

Selon l’article 1856 du Code civil, il ou elle a l’obligation de communiquer aux associé·es des informations sur les activités de la SCI, ses bénéfices et ses pertes.

Concrètement, pour se conformer à cette obligation, le ou la gérant·e présente un rapport de gestion avec une présentation des comptes de la SCI. Et pour ça, tenir une comptabilité est bien utile !

⚠️ 

Le ou la gérant·e engage sa responsabilité s’il ne tient de pas de comptabilité alors qu’il y ait obligé ou s’il tient une comptabilité fictive.

Les avantages à tenir une comptabilité en SCI

Plus généralement, faire la comptabilité de votre SCI, c’est bon pour votre société !

✅ La tenue de la comptabilité permet :

  • De mieux gérer votre trésorerie, de connaître la santé financière de l’entreprise et d’avoir une meilleure visibilité.

  • De répartir les bénéfices plus facilement entre les associé·es.

  • D’aider les associé·es à réaliser leurs déclarations fiscales.

  • De justifier les revenus de la SCI aux yeux de l’administration fiscale.

  • De prouver l’existence légale de la SCI et d’éliminer le risque que la SCI soit qualifiée de fictive par les impôts. Si c’est le cas, la SCI risque la dissolution !

☝️

À retenir : 

Vous l’aurez compris : difficile d’échapper à la comptabilité… Pas de panique cependant : la gestion comptable d’une SCI peut être allégée selon le régime fiscal auquel elle est soumise.

La comptabilité des SCI en fonction de leur régime fiscal

La comptabilité des SCI à l’IR

Bonne nouvelle pour les phobiques de la compta : la comptabilité d’une SCI à l’impôt sur le revenu est une comptabilité simplifiée. Il s’agit d’une comptabilité de trésorerie

Elle nécessite simplement d’enregistrer les recettes et les dépenses de la société. C’est la version la plus simple de la comptabilité.

Les SCI pouvant opter pour ce type de comptabilité doivent répondre à 2 conditions :

  • être soumises l’impôt sur le revenu ;

  • être dotées d’associé·es personnes physiques.

On parle de SCI « transparente » dans ce cas.

👉 Vous remplissez les conditions ? Parfait ! Retrouvez un peu plus loin les obligations à respecter.

La comptabilité des SCI à l’IS

Les SCI à l’impôt sur les sociétés doivent tenir une comptabilité commerciale. Cette dernière est plus conséquente : il s’agit d’une comptabilité d’engagement

Ce type de comptabilité impose de respecter les obligations du plan comptable général (une norme comptable en France). Elle vise à enregistrer les mouvements entrants et sortants dès l’engagement, peu importe que le paiement ait eu lieu ou pas.

Vous devez respecter les obligations générales des SCI à l’impôt sur le revenu, mais aussi d’autres obligations (liasse fiscale, comptes annuels…).

👉 Nous faisons le point un peu plus loin dans l’article sur vos obligations en détail. Si vous hésitez entre IR ou IS en SCI, nous vous conseillons notre article dédié !

Les obligations comptables des SCI à l’impôt sur le revenu

Les 3 obligations comptables pour la SCI à l’IR

  • Tenir un registre des dépenses et recettes.

  • Présenter un rapport de gestion.

  • Posséder un compte bancaire.

# 1 Tenir un registre des dépenses et des recettes

Pour tenir une comptabilité de trésorerie, il faut simplement enregistrer les flux financiers sur un tableau Excel ou dans un logiciel de comptabilité :

  • les recettes de la société (les encaissements) d’un côté ;

  • les dépenses de la société (les décaissements) de l’autre.

Les dépenses et recettes doivent être enregistrées de façon chronologique à chaque paiement ou achat réalisés. Il faut indiquer :

  • le mode de règlement utilisé ;

  • le type d’opération.

⚠️ 

Attention : n’oubliez pas de conserver toutes les pièces justificatives pour chaque dépense/recette. Ces documents pourraient vous être demandés en cas de contrôle fiscal.

# 2 Présenter un rapport de gestion

Comme nous l’avons évoqué, le ou la gérant·e a l’obligation de rendre compte de sa gestion auprès des associé·es. 

Pour cela, vous devez établir un rapport de gestion.

👉 Cette obligation s'applique aussi aux SCI à l'IS.

# 3 Posséder un compte bancaire pour la SCI

Vous devez également ouvrir un compte bancaire pour votre SCI

Ce compte doit être dédié à l’activité de la SCI. Le compte pro est recommandé pour faciliter la gestion de votre SCI.

👉 Cette obligation s'applique aussi aux SCI à l'IS.

👨‍👩‍👧‍👦 

À savoir : la comptabilité de la SCI familiale 

La SCI familiale est une forme de SCI créée entre membres d’une même famille. Elle peut choisir son régime d’imposition : IR ou IS. Vous êtes donc soumis·e aux règles de la comptabilité des SCI à l’IR ou à l’IS, selon votre choix.

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Les obligations comptables des SCI à l’impôt sur les sociétés

Les 5 obligations comptables pour la SCI à l’IS

  • Tenir des journaux comptables.

  • Tenir des livres comptables.

  • Établir et déposer les comptes annuels. 

  • Établir un rapport de gestion des comptes.

  • Posséder un compte bancaire.

# 1 Tenir des journaux comptables

La SCI doit tenir à jour différents journaux comptables :

  • le journal de banque ; 

  • le journal des achats ; 

  • le journal des ventes ;

  • le journal de TVA ;

  • le journal des opérations diverses…

💡

À savoir :

La SCI doit également enregistrer d’autres écritures comme les dotations aux amortissements, les produits à recevoir, etc.

# 2 Tenir des livres comptables

La SCI devra également tenir des livres comptables :

  • Le livre-journal : il comprend toutes les opérations d’achat et de vente par ordre chronologique.

  • Le grand livre : on y enregistre les opérations de débit et de crédit par numéro de compte.

  • Le livre d’inventaire : il recense les éléments d’actif et de passif de l’entreprise (facultatif).

# 3 Établir et déposer les comptes annuels de la SCI

La SCI doit procéder à l’établissement des comptes annuels :

  • d’un bilan ;

  • d’un compte de résultat ;

  • d’une annexe.

En SCI, les comptes ne doivent pas obligatoirement être déposés au greffe du tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice social. 

💡 

À noter : la nomination d’un commissaire aux comptes peut être obligatoire pour les très grandes SCI.

Comment tenir sa comptabilité en SCI ?

Tenir sa comptabilité seul ou avec un logiciel

Tenir sa comptabilité seul·e en SCI, c’est réellement possible dans 2 cas :

  • La SCI est soumise à une simple comptabilité de trésorerie (SCI à l’IR).

  • Le ou la gérant·e possède des compétences en comptabilité et du temps pour gérer la comptabilité de la SCI.

👉 Dans les autres cas, il n’est pas vraiment conseillé de gérer la comptabilité de votre SCI en solo.

Si vous choisissez cette option, vous pouvez le faire sur un simple fichier Excel. Mais le mieux reste encore de recourir à un logiciel de comptabilité en ligne. Il en existe de nombreux gratuits ou payants, plus ou moins complexes.

Ces logiciels vous permettent de limiter le risque d’erreurs lié à la saisie manuelle des chiffres mais aussi de bénéficier de statistiques et d’analyses sur la situation de la société.

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Faire appel à un expert-comptable pour la comptabilité de sa SCI

Le recours à un expert-comptable n’est jamais obligatoire en SCI. Cependant, c’est très utile si votre SCI est soumise à la tenue d’une compatibilité en partie double.

L’expert-comptable est un professionnel du chiffre qui vous soulagera des multiples obligations comptables pesant sur votre SCI. Grâce à lui :

  • vous évitez de faire des erreurs et de perdre du temps à faire votre comptabilité ;

  • vous limitez votre responsabilité en cas de problème puisque vous faites appel à un·e professionnel·le qui endosse cette charge ;

  • vous bénéficiez de conseils adaptés.

Pour vous faire une idée, le budget d’une expertise-comptable est d’environ 500 € à 1 500 € par an.

💸 

Vous cherchez à limiter vos frais ? Il est possible de choisir un expert-comptable en ligne et certains sont même spécialisés dans la comptabilité des SCI. Notre article comparant les meilleurs experts-comptables en ligne vous aidera à choisir le vôtre.

À retenir sur la comptabilité des SCI

👉 La comptabilité en SCI n’est pas obligatoire sauf si la SCI est soumise à l’IS ou à la TVA. Cependant, même si elle n’est pas obligatoire, il est quasiment incontournable d’en tenir une.

👉 Si la SCI est assujettie à l’IR, la comptabilité est simplifiée. Vous devez simplement enregistrer les mouvements comptables de façon chronologique.

👉 Si la SCI est assujettie à l’IS, les obligations comptables sont plus lourdes. Vous devez déposer des comptes annuels mais aussi tenir à jour des livres et journaux comptables.

👉 Pour vous aider à tenir votre comptabilité, un logiciel comptable ou un expert-comptable est recommandé.


Vous êtes au clair sur la compta de votre SCI ? Super ! Vous pouvez aussi faire le point sur vos autres obligations en SCI avec notre article sur la gestion d’une SCI

Si vous avez des questions et que vous ressentez le besoin de vous faire accompagner pour créer votre SCI, vous pouvez contacter les experts de Shine Start.

Questions fréquentes

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