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Tout savoir de la gestion d'une SCI

Pascale
par Pascale Publié le 21 juin 2023Mis à jour le 23 juin 20234 min. de lect

La SCI est une forme de société non commerciale qui a pour but la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers communs, par 2 associé·es au minimum. Ce statut est flexible et bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Mais la société doit être gérée de façon rigoureuse. Nous récapitulons avec vous les points essentiels pour une gestion efficace de votre SCI !

Sommaire

La rédaction des statuts en SCI

La gestion comptable

La gestion locative

Les déclarations fiscales

La gestion sociale

Quels sont les frais de gestion d’une SCI ?

Gestion de SCI : ce qu’il faut retenir !

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La rédaction des statuts en SCI

Les statuts de la SCI régissent les règles de fonctionnement de la société. Leur rédaction est une étape obligatoire lors de la création de la SCI. Les statuts doivent contenir les informations suivantes : 

  • la forme de la société (SCI) ;

  • la dénomination sociale ; 

  • l’objet social ;

  • le siège social ;

  • le capital social ;

  • la durée de la société (maximum 99 ans) ;

  • les apports ;

  • les modalités de fonctionnement.

Les modalités de fonctionnement comprennent : 

  • les procédures de cession des parts ;

  • les conditions de gestion (nom du gérant ou de la gérante…) ;

  • les limitations du gérant ou de la gérante ;

  • les modalités de prise de décision (unanimité, majorité…).

Les statuts peuvent prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique. 

Si le capital social initial comporte un bien immobilier, l’acte notarié est obligatoire.

👬

Il est possible de désigner plusieurs co-gérant·es dans une SCI.

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La gestion comptable

La publication des comptes d’une SCI n’est pas obligatoire (sauf si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés). Les comptes sont présentés aux autres associé·es tous les ans, lors d’une assemblée générale ordinaire. 

Il est également indispensable de conserver des justificatifs de toutes les dépenses et recettes, en cas de contrôle fiscal. 

La comptabilité d’une SCI peut être une comptabilité de trésorerie simplifiée, puisque l’activité n’est pas commerciale. Cependant, dans le cas d’un patrimoine important (avec plusieurs locataires par exemple), il peut être nécessaire de tenir une comptabilité plus rigoureuse, voire de se faire aider par un expert-comptable.

Dans tous les cas, tenir la comptabilité demeure une obligation légale. 

La forme de la comptabilité n’est pas imposée, mais elle doit consigner au moins les informations suivantes : 

  • date de l’opération ;

  • libellé de l’opération ;

  • pièce justificative ;

  • montant (crédit ou débit).

Le non-respect des obligations de comptabilité peut entraîner des sanctions pénales pour le ou les gérant·es de la SCI et des sanctions fiscales pour la société.

🔎

Les associé·es ont le droit de consulter la comptabilité de la SCI à tout moment et de poser des questions au gérant ou à la gérante, qui dispose d'un délai d’un mois pour répondre.

La gestion locative

Qu’il existe des locataires ou pas, le gérant ou la gérante de la SCI doit s’assurer de l’entretien des biens immobiliers. 

Cela inclut : 

  • la signature éventuelle des baux et le suivi des loyers (en cas de location) ;

  • la réalisation des travaux d’entretien et de rénovation ;

  • la représentation de la SCI devant la justice, le cas échéant.

Comme pour la gestion comptable, le ou la gérant·e doit rendre des comptes sur l’activité locative chaque année. Les associé·es se réunissent alors pendant une assemblée générale ordinaire.

Les déclarations fiscales

Si les biens concernés par la SCI sont loués, la société peut engendrer des bénéfices. Ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et chaque associé·e doit les déclarer comme tels, au prorata de sa part dans la société. Dans ce cas, on parle de "SCI transparente".

Les revenus de la SCI doivent être renseignés sur le formulaire 2072-S-SD

Ce formulaire contient également :

  • les recettes et les dépenses ;

  • le résultat de l’exercice ;

  • la répartition entre les associé·es.

À noter que si les biens loués sont meublés, la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés ! 🪑

Si la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés, c’est le formulaire 2065-SD qui doit être rempli et fourni au SIE (service des impôts des entreprises). 

Il convient de respecter les délais quant aux déclarations fiscales de la SCI : 

  • si l’exercice comptable se clôture le 31 décembre, la déclaration doit être envoyée avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai ;

  • si la clôture de l’exercice comptable n’a pas lieu le 31 décembre, la déclaration doit être envoyée au plus tard dans les 3 mois francs suivant la date de clôture.

💡

Vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés dès la constitution de la SCI ou à n’importe quel moment. Une fois ce régime choisi, il n’est plus possible de retourner à l’impôt sur le revenu.

La gestion sociale

Le ou la gérant·e de la SCI a également un certain nombre d’obligations sociales : 

  • convoquer tous les ans les associé·es à l’assemblée générale ordinaire ;

  • tenir et animer l’assemblée générale ordinaire ;

  • rédiger et envoyer les PV d’assemblée générale ;

  • accompagner les associé·es qui souhaitent quitter la SCI ;

  • conserver les archives de la SCI…

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Quels sont les frais de gestion d’une SCI ?

Il est possible de rémunérer le ou la gérant·e de la SCI, mais ce n’est pas obligatoire. Dans le cas de SCI familiales qui possèdent peu de biens, la personne chargée de la gestion n’est en principe pas rémunérée. 

En dehors de la rémunération (facultative) du gestionnaire, les frais à prévoir dans une SCI incluent : 

  • le salaire des gardiens d’immeubles ou concierges ;

  • la rémunération de tiers dans le cadre de la gestion (expert-comptable, syndics de copropriété…)

  • les frais judiciaires en cas de litige ;

  • les frais de déplacement ;

  • les frais de communication…

💡

Si le ou la gérant·e est associé·e de la SCI, son éventuelle rémunération vient s’ajouter aux dividendes qu’il peut percevoir.

Gestion de SCI : ce qu’il faut retenir !

Le ou la gérant·e désigné·e s’occupe de la gestion quotidienne sans engager de formalités auprès des autres associé·es.

La SCI est un statut avantageux, mais qui doit faire l’objet d’une gestion rigoureuse, articulée autour de plusieurs domaines : 

  • la rédaction des statuts ;

  • la gestion comptable ;

  • la gestion locative ;

  • les déclarations fiscales ;

  • la gestion sociale ;

  • les éventuels frais de gestion.

Pour aller plus loin dans vos recherches, voici comment changer de régime fiscal en SCI.

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Questions fréquentes

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La rédaction des statuts en SCI
La gestion comptable
La gestion locative
Les déclarations fiscales
La gestion sociale
Quels sont les frais de gestion d’une SCI ?
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