Comment transférer un bien immobilier vers une SCI ?
Publié le 15 juin 2023
par Pascale Duc
Mis à jour le 20 juin
3 min. de lecture
Publié par Pascale Duc
Relu par Victoria Grimaldi
Mis à jour le 20 juin
3 min
La SCI est une personne morale. Il s’agit d’une forme juridique créée par au moins 2 personnes dont le but est d’acheter, de vendre ou de louer des propriétés immobilières. Tous les types de biens immobiliers peuvent être transférés dans une SCI. Cette opération permet, entre autres, de sortir de l’indivision et d’anticiper la succession des biens familiaux. Nous vous donnons tous nos conseils pour transférer un bien immobilier vers une SCI !
Transfert d’un bien immobilier vers une SCI : les 2 possibilités
L’apport en pleine propriété
L’apport en pleine propriété peut avoir lieu au moment de la constitution de la SCI ou plus tard, augmentant ainsi le capital de la SCI.
Il inclut la nue-propriété mais aussi l’usufruit. C’est la situation la plus courante. La SCI peut faire tout ce qu'elle souhaite avec le bien.
L’apport en cas de démembrement de la propriété
En cas de démembrement de la propriété, situation plus rare, la SCI détient :
Soit l’usufruit (apport en usufruit) : dans ce cas, elle peut jouir du bien : l'utiliser pour l'occuper ou en percevoir les fruits (les loyers par exemple). Mais elle ne peut pas disposer du bien.
Soit la nue-propriété (apport en nue-propriété) : dans ce cas, elle peut disposer du bien (par exemple : le vendre ou le mettre en location). Mais elle ne peut pas utiliser le bien ou percevoir des revenus de ce bien.
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Les étapes du transfert d’un bien immobilier vers une SCI
1. L'évaluation de l’apport
La détermination de la valeur du bien peut être effectuée par la personne qui fait l’apport ou par un·e commissaire aux apports.
L’intervention d’un·e commissaire aux apports est facultative, mais il est fréquent d’y faire appel pour éviter d’éventuels litiges.
Pour déterminer la valeur du bien, les associé·es discutent entre eux et observent les prix moyens des biens vendus dans le secteur géographique.
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L’apport d’un bien immobilier oblige les associé·es à faire établir un acte notarié. Le notaire peut rédiger les statuts de la SCI ou bien seulement un acte annexe constatant l’apport du bien en question.
2. La purge du droit de préemption
L’apport d’un bien immobilier à une SCI est soumis à des règles au regard de l’administration locale. Le droit de préemption consiste à faire connaître son intention de vendre à la commune de façon à ce que celle-ci puisse se positionner pour acquérir le bien en priorité.
Pour respecter ce droit de préemption, il faut donc effectuer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et la déposer auprès de la mairie dans laquelle se trouve le bien. Généralement, c’est le notaire qui se charge de ces formalités.
Dans un délai de 2 mois, la ville peut décider d’acquérir le bien (préemption). À l’issue de ce délai et sans réponse de la part de la ville, vous êtes libre de vendre le bien.
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L’absence de réponse de la part de la commune équivaut à une renonciation à son droit à préempter.
3. Les formalités de publicité foncière
Le notaire se charge de faire publier le transfert de la propriété immobilière au service de la publicité foncière.
Le but est de faire connaître le changement de propriétaire aux tiers afin de leur rendre opposable.
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4. Le paiement de la plus-value sur l'apport d'un immeuble en SCI
Le transfert d’un bien à une SCI équivaut à une vente. Aussi, si en tant que propriétaire du bien, vous réalisez une plus-value, vous devrez payer des impôts. La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de cession.
Le régime des plus-values des particuliers est appliqué, soit un taux forfaitaire de 19 %. Il existe des abattements en fonction de la durée de détention du bien. C’est le notaire qui évalue la plus-value à payer.
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Il n’y a pas de plus-value sur la résidence principale.
5. Le paiement des droits d’enregistrement
Le transfert d'un bien à une SCI implique également le paiement d'un droit d'enregistrement aux impôts. Le montant du droit d’enregistrement dépend du régime d’imposition de la SCI.
Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu, le droit d’enregistrement ne s’applique pas, à condition que l’apport soit fait à titre pur et simple (pas à titre onéreux).
Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés ou si l’apport est fait à titre onéreux (en échange d’une rémunération en plus des parts sociales), le droit d’enregistrement est de 5 %.
Transférer un bien immobilier vers une SCI : le récap’
L’apport d’un bien immobilier à une SCI peut avoir lieu au moment de sa constitution, mais également plus tard, à condition de respecter les étapes suivantes :
évaluation de l’apport ;
purge du droit de préemption ;
constat et acquittement de la plus-value ;
publicité foncière ;
acquittement du droit d’enregistrement.
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