shine-logo-rebranding-noir-fond-blanc

Blog

Actualités
Tarifs
Découvrir

Comment transférer un bien immobilier vers une SCI ?

Pascale Duc

Publié le 15 juin 2023

par Pascale Duc

3 min. de lecture

Pascale Duc

Publié par Pascale Duc

Mis à jour le 28 août

3 min

La SCI est une personne morale. Il s’agit d’une forme juridique créée par au moins 2 personnes dont le but est d’acheter, de vendre ou de louer des propriétés immobilières. Tous les types de biens immobiliers peuvent être transférés dans une SCI. Cette opération permet, entre autres, de sortir de l’indivision et d’anticiper la succession des biens familiaux. Nous vous donnons tous nos conseils pour transférer un bien immobilier vers une SCI !

Sommaire
Transfert d’un bien immobilier vers une SCI : les 2 formes
formalites-transfert-biens-immobiliers-sci

Transfert d’un bien immobilier vers une SCI : les 2 formes

L’apport en pleine propriété

L’apport en pleine propriété peut avoir lieu au moment de la constitution de la SCI ou plus tard, augmentant ainsi le capital de la SCI. Elle inclut la nue-propriété, mais aussi l’usufruit (loyer). C’est la situation la plus courante. La SCI peut ensuite mettre le bien en location et elle reste responsable de l’éventuel crédit immobilier afférent.

L’apport en droit démembré

En cas d’apport en droit démembré, situation plus rare, la SCI détient :

  • soit l’usufruit (apport en usufruit) ;

  • soit la nue-propriété (apport en nue-propriété).

Compte pro Shine
shine-logo-rebranding-noir-fond-blanc

Créez votre SCI en ligne avec Shine.

Découvrir Shine

Les étapes du transfert d’un bien immobilier vers une SCI

1. Évaluation de l’apport du bien à la société

La détermination de la valeur du bien peut être effectuée par la personne qui fait l’apport ou par un·e commissaire aux apports. Dans le premier cas, la valeur avancée peut être discutée avec les autres associé·es. L’intervention d’un commissaire aux apports est facultative, mais il est recommandé de ne pas négliger cette étape pour éviter d’éventuels litiges.

🖋

La constatation de l’apport par acte authentique auprès d’un·e notaire n’est obligatoire que si l’apport a lieu au moment de la constitution de la SCI.

2. Purge du droit de préemption

Comme pour n’importe quelle vente de bien immobilier, l’apport à une SCI est soumis à des règles au regard de l’administration locale. Il faut faire une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et la déposer auprès de la commune dans laquelle se trouve le bien. Dans un délai de 2 mois, la ville peut décider d’acquérir le bien (préemption). À l’issue de ce délai, le ou la notaire est libre d’effectuer les formalités concernant la purge du droit de préemption.

Si le bien immobilier est en location, les locataires n’ont pas de droit de préemption.

3. Constat et acquittement de la plus-value

La personne qui vend le bien peut réaliser une plus-value. Il s’agit de la différence entre le prix d’achat et le prix de cession. Le régime des particuliers est appliqué, soit un taux forfaitaire de 19 %, si le prix de vente est supérieur au prix d’achat. C’est un·e notaire qui évalue la plus-value et l’impôt correspondant.

🏠

La plus-value concernant la résidence principale est la seule à être exonérée de la taxe de 19 %.

Carte premium Shine
shine-logo-rebranding-noir-fond-blanc

2 emails par mois pour avancer dans votre aventure entrepreneuriale.

4. Publicité foncière

C’est également un·e notaire qui peut être chargé·e de publier le transfert de la propriété immobilière, de telle sorte qu’il soit opposable aux tiers. Cette étape obligatoire passe par un service de publicité foncière, en fonction de la localisation du bien concerné. La publication est sous la responsabilité du gérant de la SCI.

5. Acquittement du droit d’enregistrement

Le montant du droit d’enregistrement dépend du régime d’imposition de la SCI.

Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu, le droit d’enregistrement ne s’applique pas, à condition que l’apport soit fait à titre pur et simple (pas à titre onéreux).

Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés ou si l’apport est fait à titre onéreux (en échange d’une rémunération en plus des parts sociales), le droit d’enregistrement est de 5 %.

🛋

Il n’est pas possible de louer un logement meublé avec une SCI dépendant de l’impôt sur le revenu.

Transférer un bien immobilier vers une SCI : le récap’

L’apport d’un bien immobilier à une SCI peut avoir lieu au moment de sa constitution, mais également plus tard, à condition de respecter les étapes suivantes : 

  1. évaluation de l’apport ;

  2. purge du droit de préemption ;

  3. constat et acquittement de la plus-value ;

  4. publicité foncière ;

  5. acquittement du droit d’enregistrement.

Votre régime fiscal n’est pas le bon ? Découvrez notre guide complet pour changer de régime fiscal en SCI

Si vous avez besoin d’aide pour gérer la comptabilité de votre SCI, nous vous recommandons notre partenaire Comptastar

Questions fréquentes

Compte pro Shine
shine-logo-rebranding-noir-fond-blanc

Un compte pro complet pensé pour vous.

Découvrir Shine

Ceci peut aussi vous intéresser

formalites-augmentation-capital-sci

Formalités juridiques

4 étapes pour augmenter le capital social d’une SCI

22 août 2023

Les tops articles de Copilote

Le compte pro qui en fait plus

+ de 12 100 avis

4.8 / 5 sur App Store

4.4 / 5 sur Google Play

4.5 / 5 sur Trustpilot

Retrouvez-nous sur les réseaux !

Ressources

  • Copilote sur YouTube

  • Newsletter - Lanterne

  • Workshops et vidéos

Retrouvez-nous sur les réseaux !

Shine, société immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 828 701 557, exploitant le nom commercial Shine, agréée par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (« ACPR ») (agrément consultable dans le Registre des agents financiers - www.regafi.fr) en tant qu’établissement de paiement sous le numéro 71758 et enregistré sous le numéro 828701557 en tant qu’agent de services de paiement de l’établissement de monnaie électronique Treezor, dont le siège social est situé 33 avenue de Wagram, 75017 Paris.

Conditions d’utilisation

Mentions légales

Sommaire
Transfert d’un bien immobilier vers une SCI : les 2 formes
Les étapes du transfert d’un bien immobilier vers une SCI