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Quels sont les régimes de TVA applicables à une SCI ?

par Irène Publié le 14 février 2024Mis à jour le 16 février 20244 min. de lect

Vous êtes décidé·e à acheter des biens immobiliers, à les isoler et à les revendre plus cher. Bref, à créer votre business dans l’immobilier. Et pour cela, vous savez que la société civile immobilière (SCI) est le statut le plus adapté. En revanche, vous ne connaissez pas les régimes de TVA applicables à une SCI. C’est le moment de les découvrir, mais aussi de savoir dans quels cas la SCI est assujettie ou exonérée de TVA

Sommaire
1. La franchise en base pour la SCI
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1. La franchise en base pour la SCI

Il faut savoir tout d’abord que le régime de TVA est à choisir au moment de l’immatriculation de votre SCI par le biais du formulaire M0 que vous déposez au Tribunal du commerce. 

La franchise en base de TVA s'applique lorsque le chiffre d’affaires annuel hors taxes ne dépasse pas 91 900 € (hors location meublée, meublé de tourisme, gîte rural et chambre d'hôtes). 

La première année, la franchise est de droit si le chiffre d'affaires n’excède pas 101 000 €. C’est la limite majorée de la franchise en base. Si votre chiffre d’affaires en cours d’année dépasse ce montant, la franchise cesse de s’appliquer.

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2. La TVA simplifiée pour la SCI

Le régime réel simplifié et la TVA simplifiée s’appliquent à la SCI si : 

  • elle réalise un chiffre d'affaires compris entre 91 900 € et 840 000 € 

  • la TVA due est inférieure à 15 000 € ;

  • vous avez opté pour ce régime à la création de la société.

Dans ce cas, vous devez télétransmettre des formulaires d’acomptes provisionnels en juillet et en décembre de chaque année. L’acompte du mois de juillet doit être égal à 55 % de la TVA due au titre de l’exercice précédent. L’acompte de décembre sera de 40 % de la TVA, toujours au titre de l’exercice précédent. 

Lorsqu’il s’agit d’une nouvelle SCI, l’acompte de juillet et celui de décembre seront de 80 % de la TVA réellement due au titre de la période ou du semestre précédent. 

La TVA normale pour la SCI

Le régime réel normal s’applique dès lors que : 

  • le chiffre d’affaires est supérieur à 840 000 € HT ; 

  • la société est exclue par une disposition légale du régime simplifié ;

  • la société a opté pour ce régime à sa création.

Vous devez commencer à reverser la TVA dès le début de votre activité, c'est-à-dire sur la déclaration à télétransmettre dès le mois qui suit le début de la réalisation du chiffre d'affaires.

Si le montant de la TVA nette due est inférieur annuellement à 4 000 €, vous pouvez opter pour une déclaration trimestrielle de TVA.

Ma SCI est-elle assujettie ou exonérée de TVA ?

Les cas où la SCI est assujettie à la TVA

La SCI n’est pas systématiquement assujettie à la TVA. Elle peut en être exonérée dans certains cas et il arrive parfois que les associé·es de la SCI aient à décider d’opter ou nom pour la TVA. 

La SCI est soumise de plein droit à la TVA dans 3 cas de figure qui reposent sur le type de location. 

La SCI sera assujettie à la TVA si vous louez : 

  • un bien aménagé à usage professionnel ;

  • un meublé avec au moins 3 prestations accessoires complémentaires (nettoyage, lavage du linge, etc.) ;

  • des places de stationnement, sauf si elles sont attachées à bien dont la location est exonérée de TVA.

Si vous êtes dans l’une de ces situations, vos revenus locatifs sont assujettis à la TVA au régime réel normal ou au régime réel simplifié.

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Cas où la SCI est exonérée de TVA

Si vous louez un bien nu à usage d’habitation (maison ou appartement vide), alors la SCI est exonérée de TVA. Ce sera également le cas si vous louez un bien meublé à usage d’habitation sans fournir au moins 3 prestations accessoires. 

Votre SCI est alors en franchise de base de TVA. Vous ne facturez pas de TVA à vos locataires et vous ne pouvez pas la récupérer sur vos achats. 

Cas où la SCI peut opter pour la TVA

Dans certains cas, la SCI peut choisir entre opter ou non pour la TVA, lorsqu'il s’agit de : 

  • locaux nus à usage professionnel ;

  • bien mixte (locaux professionnels et habitation) ;

  • bien à usage agricole.

Si la SCI opte pour la TVA, elle doit alors collecter et récupérer la TVA. Une mention TVA applicable doit obligatoirement figurer sur le contrat de location signé avec le locataire. 

Les régimes de TVA pour la SCI : le récap’

Voici ce qu’il faut retenir concernant les régimes de TVA pour la SCI : 

  • il y a 3 régimes de TVA : la franchise en base, la TVA simplifiée, la TVA normale ;

  • le régime dépend du chiffre d’affaires annuel hors taxes ;

  • il peut parfois être choisi au moment de la création de la SCI ; 

  • dans certains cas la SCI peut être exonérée de TVA. 

Les régimes de TVA en SCI n’ont désormais plus de secrets pour vous. 

Mais connaissez-vous les règles concernant l’imposition de dividendes en SCI

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Questions fréquentes

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1. La franchise en base pour la SCI
2. La TVA simplifiée pour la SCI