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Zoom sur les 6 avantages d’une SCI transparente

Pierre Ecuvillon
par Pierre Ecuvillon Publié le 4 décembre 20234 min. de lect

Vous souhaitez optimiser et sécuriser votre patrimoine immobilier ? La Société Civile Immobilière (SCI) transparente offre une solution efficace pour atteindre vos objectifs. Cette structure est idéale si vous êtes en quête d’efficacité et de sécurité patrimoniale. Entre souplesse fiscale et gestion simplifiée, notre article dévoile les avantages de ce régime juridique. 

Sommaire

1. Fiscalité simple et avantageuse

2. Gestion facilitée et transmission du patrimoine

3. Flexibilité du capital social

4. Souplesse de fonctionnement et personnalisation des statuts

5. Séparation entre patrimoine immobilier et activité pro

6. Possibilité de devenir une SCI opaque en optant pour l’IS

Récapitulatif des avantages d’une SCI transparente

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1. Fiscalité simple et avantageuse

La SCI transparente est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) et non à l'impôt sur les sociétés (IS). Chaque associé·e est donc imposé·e individuellement sur sa part de bénéfice, en fonction de sa situation fiscale personnelle.

Autre point fort, la déductibilité des travaux. Si votre SCI fait rénover un bien, le montant des travaux peut être déduit de votre imposition personnelle jusqu'à 10 700 €. Cela représente une économie significative qui réduit l'impact fiscal de vos investissements immobiliers.

Les règles d’abattement pour la plus-value sont particulièrement intéressantes. Lors de la vente de parts de la SCI, des abattements pour durée de détention s'appliquent, diminuant le taux d'imposition. Au bout de 30 ans, la plus-value réalisée est même exonérée en totalité.

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2. Gestion facilitée et transmission du patrimoine

La SCI transparente facilite la création et la gestion de votre patrimoine immobilier. Vous pouvez combiner ressources et compétences pour développer un patrimoine commun. 

Cette coopération peut aussi ouvrir des portes pour des financements plus avantageux. Ces derniers sont cruciaux si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier robuste.

La transmission du patrimoine est également optimisée. La SCI transparente permet une transmission progressive et planifiée. Grâce à la donation de parts sociales, vous pouvez transmettre petit à petit le patrimoine immobilier à vos héritier·es. Cette méthode évite la lourdeur d’une transmission immobilière classique. 

Tous les 15 ans, vous effectuez des donations en franchise de droits. Cela facilite la transmission générationnelle de votre patrimoine immobilier sans alourdir la charge fiscale.

3. Flexibilité du capital social

La SCI transparente vous offre une grande liberté en termes de capital social. Contrairement à d'autres structures, aucun minimum n'est imposé. Cela signifie que vous pouvez démarrer votre SCI avec un capital d’un euro symbolique. Cette flexibilité facilite la création de votre SCI, en réduisant les barrières financières initiales.

⚠️ Un capital adapté à votre projet est recommandé pour rendre votre projet crédible auprès des tiers. Un capital social d’un certain montant joue un rôle clé pour obtenir des financements : il rassure les banques et les partenaires. 

Il est donc essentiel de déterminer un montant de capital qui reflète les besoins réels de votre projet immobilier.

4. Souplesse de fonctionnement et personnalisation des statuts

Vous pouvez rédiger les statuts de votre SCI selon vos besoins spécifiques. Cette capacité d'adaptation permet de répondre précisément à vos objectifs patrimoniaux et opérationnels.

Concernant les prises de décision, vous pouvez définir des règles sur mesure. Que ce soit pour les décisions courantes ou exceptionnelles, les statuts fixent les modalités de vote et de quorum. Cela vous permet de structurer la prise de décision en fonction de la vision et des besoins de votre SCI.

Quant à la cession de parts, la SCI transparente vous permet d'instaurer des règles spécifiques : 

  • exiger l'agrément pour la vente de parts à un tiers ; 

  • faciliter la cession de parts entre associé·es ou au sein de la famille.

Ces modalités permettent d’assurer une transmission harmonieuse du patrimoine.

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5. Séparation entre patrimoine immobilier et activité pro

Vous gérez une société qui possède des biens immobiliers ? Leur acquisition par une SCI transparente peut être avantageuse. 

En isolant l’immobilier dans une SCI, vous le protégez contre les risques financiers de votre activité. En cas de difficultés, vos biens immobiliers restent en sécurité. De plus, cette séparation rend la vente de votre entreprise plus simple. Le bilan sans immobilier reste plus attractif, simplifiant ainsi les transactions.

6. Possibilité de devenir une SCI opaque en optant pour l’IS

Votre SCI transparente peut évoluer selon vos besoins stratégiques. Vous pouvez la transformer en SCI opaque en optant pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette flexibilité vous permet d'adapter votre structure à l’évolution de votre situation et de vos objectifs. 

Opter pour l'IS peut être judicieux dans 2 cas de figure : 

  1. vous recherchez une optimisation fiscale différente ;

  2. les caractéristiques de votre patrimoine immobilier changent. 

Par exemple, si votre SCI commence à générer des bénéfices importants, l'IS pourrait réduire la charge fiscale globale, surtout si ces bénéfices ne sont pas immédiatement redistribués aux associé·es. 

💡

C’est une option stratégique à considérer avec attention, en évaluant les avantages à long terme pour votre patrimoine.

Récapitulatif des avantages d’une SCI transparente

La SCI transparente présente de nombreux avantages pour ses créateur·ices : 

  1. des règles de fiscalités simples et avantageuses ;

  2. une gestion et une transmission du patrimoine facilitée ;

  3. un capital social librement fixé ;

  4. des statuts souples et personnalisables ;

  5. un patrimoine immobilier séparé de vos activités professionnelles ;

  6. la possibilité d’opter pour l’IS et devenir une SCI opaque.

Et maintenant, voici les charges sociales inhérentes aux gérant·es de SCI non salarié·es

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Questions fréquentes

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Sommaire
1. Fiscalité simple et avantageuse
2. Gestion facilitée et transmission du patrimoine
3. Flexibilité du capital social
4. Souplesse de fonctionnement et personnalisation des statuts
5. Séparation entre patrimoine immobilier et activité pro
6. Possibilité de devenir une SCI opaque en optant pour l’IS
Récapitulatif des avantages d’une SCI transparente