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Distribution de dividendes en SCI : le guide de A à Z

Aurore Rimbod
par Aurore Rimbod Publié le 29 août 2023Mis à jour le 13 septembre 20235 min. de lect

Votre SCI (société civile immobilière) a réalisé un bénéfice ? Excellente nouvelle ! Les associé·es peuvent se verser tout ou partie de ce bénéfice sous forme de dividendes. Toutefois, en SCI, la distribution de dividendes est soumise à des conditions. À quelles conditions ? Quelle est la fiscalité des dividendes en SCI ? Comment calculer ces dividendes ? Suivez le guide ! 

Sommaire
Qu’est-ce qu’un dividende en SCI ?
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Qu’est-ce qu’un dividende en SCI ?

Les SCI (sociétés civiles immobilières) peuvent distribuer des dividendes, sur le même modèle que les sociétés commerciales (SARL, SAS, SASU, etc.). 

Les dividendes sont les bénéfices dégagés par la SCI pouvant faire l’objet d’une distribution, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas été affectés à :

  • la compensation des pertes relatives aux exercices sociaux précédents ;

  • la dotation de la réserve légale :  la loi oblige les sociétés à constituer une réserve à laquelle elles affectent une partie de leurs bénéfices (de 5 % à 10 % du capital social) ;

  • la dotation des réserves statutaires : les statuts de la SCI peuvent prévoir une clause de réserve statutaire visant à empêcher les associé·es de percevoir des dividendes trop élevés afin de maintenir un certain niveau de capital social ;

  • la dotation des réserves facultatives : ces réserves peuvent être créées lors de l'assemblée générale avec le solde restant de l'affectation du résultat. 

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Les conditions de distribution des dividendes en SCI

La distribution des dividendes en SCI ne peut se faire que dans certaines conditions. 

Tout d’abord, il est possible de distribuer des dividendes uniquement si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ne permet pas la distribution de dividendes. 

Pour verser des dividendes en SCI, 3 conditions doivent être réunies :  

  1. le capital social de la SCI a été entièrement libéré ;

  2. la disponibilité de la trésorerie a été constatée ; 

  3. une assemblée générale ordinaire est tenue au plus tard dans les 6 mois qui suivent la clôture des comptes annuels. 

Cette assemblée générale doit déterminer l’affectation du résultat de la SCI et prendre acte de la disponibilité des montants distribuables (bénéfice et revenus fonciers particulièrement). Enfin, elle doit être organisée dans le respect des dispositions des statuts de la SCI

Quelle est la fiscalité des dividendes en SCI ?

Nous l’avons indiqué, la distribution de dividendes en SCI n’est possible que si les associé·es ont opté pour l'impôt sur les sociétés. 

Lorsque les associés choisissent l’IS, la fiscalité des revenus et des plus-values pèse sur la SCI, tandis qu’eux-mêmes ne sont imposés que sur les dividendes perçus de la SCI.

La SCI peut-être composée d’associé·es-personnes physiques ou morales. Ce point est important, car il emporte des conséquences concernant la fiscalité des dividendes en SCI

Régime fiscal des dividendes SCI : associé·e-personne physique

Lorsqu’une personne physique est associée de la SCI, les dividendes perçus peuvent être soumis soit : 

  • soit au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30 % composé de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu ou de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux ;

  • soit au barème progressif de l'impôt sur le revenu : dans ce cas l’associé·e bénéficie d’un abattement de 40 %. 

À vous de voir quelle option est la plus avantageuse selon le montant des dividendes et la situation fiscale de votre foyer. 

Régime fiscal des dividendes SCI : associé·e-personne morale

Principe

Lorsqu’une société est associée de la SCI, les dividendes perçus sont soumis à l’impôt sur les sociétés

  • au taux réduit de 15 % pour un bénéfice inférieur ou égal à 42 500 € ;

  • au taux plein de 25 % pour un bénéfice supérieur à 42 500 €. 

Exonérations

Il est possible d’obtenir une exonération d’impôt sur les dividendes si l’un des régimes fiscaux suivants a été choisi :  

👉 Le régime mère-fille 

La société mère associée de sa filiale (SCI) est exonérée à 95 % (après imputation d’une quote-part de 5 %) des impôts sur les dividendes reçus. Pour cela, la personne morale associée doit détenir au moins 5 % du capital de la SCI.

👉 Le régime d’intégration fiscal

Ce régime consiste à consolider les résultats fiscaux de toutes les sociétés d'un groupe afin que les résultats déficitaires d'une société compensent les bénéfices des autres sociétés. Dans ce cas, seulement 1 % des charges et des frais est imposé. 

⚠️ 

Le choix de l’impôt sur les sociétés en SCI est irrévocable. Les associé·es ne pourront revenir à une imposition sur le revenu.

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Comment déterminer le montant des dividendes en SCI ?

En principe, c’est la règle de la proportionnalité qui s’applique en matière de distribution des dividendes. 

Par exemple, un·e associé·e qui a apporté 10 % du capital, reçoit 10 % des montants distribuables sous forme de dividendes.

Toutefois, les associé·es ne sont pas obligés d'appliquer la règle de la proportionnalité.  Si cela est prévu dans les statuts de la SCI, les associé·es peuvent distribuer un montant de dividendes décorrélé du nombre de parts sociales détenues. 

Dans tous les cas, pour calculer le montant des dividendes à distribuer, il faut se baser sur le bénéfice imposable de la SCI. Pour cela, référez-vous aux comptes annuels de l’exercice écoulé. 

Distribution de dividendes en SCI : le récap’

Pour résumer, le versement des dividendes ne concerne que les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés. 

Il n’est possible que si : 

  • le capital social de la SCI a été entièrement libéré ; 

  • la disponibilité de la trésorerie a été constatée ; 

  • une assemblée générale ordinaire se tient dans les 6 mois suivants la clôture des comptes annuels.

La fiscalité sur les dividendes diffère selon que l’associé·e soit une personne physique ou morale. 

Et le calcul du montant des dividendes peut déroger à la règle de la proportionnalité à condition que les statuts de la SCI prévoient cette éventualité. 

Pour aller plus loin, comparez les modalités d’imposition de la SCI selon le régime fiscal choisi : SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur le revenu

Envie de créer votre SCI ? Nous vous accompagnons dans vos démarches ! ✨

Questions fréquentes

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