Avantages & inconvénients d’une SCI en 2025

Publié le 2 août 2022

par Pierre Ecuvillon

Mis à jour le 1 avril

par Amandine Dujardin

9 min. de lecture

Publié par Pierre Ecuvillon

Relu par Amandine Dujardin

Mis à jour le 1 avril

9 min

Vous avez des projets immobiliers et êtes intéressé·e par la Société Civile Immobilière (SCI) ? Cette forme juridique est parfaite pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Mais pour être certain·e que la SCI corresponde à votre projet immobilier, il est important de peser le pour et le contre. Voici un panorama des avantages et inconvénients de la SCI pour que vous puissiez faire un choix éclairé.

Les avantages de la SCI

✅ Gestion et transmission aisées du patrimoine

La SCI est une forme juridique qui permet d’optimiser la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.

Achat de bien facilité

Les associé·es peuvent mettre leurs moyens financiers en commun pour acheter un bien. Ils et elles peuvent ainsi demander un prêt bancaire en SCI ou acheter sans avoir besoin d'un prêt.

Gestion plus simple qu'en indivision

La gestion d’un bien en SCI est plus simple qu’en indivision. Les différents frais inhérents au bien immobilier sont partagés entre les associé·es à hauteur de leur quote-part dans le capital. Le ou la gérant·e peut prendre les décisions de gestion courante pour les associé·es et éviter les blocages fréquents dans l’indivision.

Grande flexibilité

Les membres de la SCI peuvent modeler la SCI pour qu’elle réponde à leurs besoins. Il est par exemple possible de démembrer une propriété (diviser la pleine propriété en usufruit et nue-propriété) attachée aux parts sociales de la SCI.

Transmission facilitée du capital immobilier

La SCI facilite la transmission du capital immobilier. Il est possible d’effectuer des donations tous les 15 ans sans payer de droits. De cette façon, les héritier·es peuvent devenir propriétaires du patrimoine au bout de plusieurs donations. 

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✅ Pas de capital social minimum pour créer une SCI

À l’image de nombreuses autres formes de société, la SCI dispose d’un capital totalement libre. 

Lors du montage de la société civile immobilière, les associé·es peuvent ainsi apporter un capital symbolique de 1 €. Ce capital peut être composé d’apports en numéraire (argent) ou d’apports en nature (biens…).

Vous avez également la possibilité d’opter pour une SCI à capital variable. Cette solution vous évite de devoir convoquer une assemblée générale si l’un·e des associé·es souhaite diminuer ou augmenter le capital social de la SCI.

✅ Le choix du régime d’imposition de la SCI

L’impôt sur le revenu en SCI

En l’absence de choix spécifique, les membres de la SCI sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Les associé·es sont imposé·es personnellement en fonction de la quote-part détenue dans le capital dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers.

Le résultat imposable de la SCI est obtenu après déduction de certaines dépenses (comme les travaux, la taxe foncière de SCI, etc.). 

L’avantage de l’IR en SCI ? Une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière des biens détenus depuis plus de 22 ans. Pas de panique : bien avant ce délai (dès la 6e année), vous bénéficiez déjà d’abattements fiscaux intéressants en fonction de la durée de détention.

Autre bonne nouvelle, en présence d’un déficit, les associé·es peuvent imputer une quote-part du déficit sur leur revenu à hauteur de 10 700 € par an.

➡️ Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés est essentiel pour optimiser votre fiscalité. Nous vous aidons à choisir dans notre article IR ou IS en SCI.

L’impôt sur les sociétés en SCI

La SCI vous donne la possibilité de choisir votre régime d’imposition. Dans le cadre d’une stratégie d’optimisation fiscale, il peut être intéressant d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

De cette façon, l’impôt est calculé sur le bénéfice imposable de la SCI : 

• au taux réduit de 15 % pour les bénéfices allant jusqu’à 42 500 € ;

• au taux de 25 % pour les bénéfices au-delà de cette somme.

Comme pour l’impôt sur le revenu, le calcul du bénéfice imposable tient compte d’un certain nombre de frais qu’il est possible de déduire. Ces frais déductibles sont plus nombreux qu’à l’IR.

Les associé·es ne sont imposables qu’en cas de distribution de dividendes.

L’inconvénient majeur de l’impôt sur les sociétés est que les règles des plus-values professionnelles s’appliquent. La plus-value payée peut donc être importante. 

✅ Un fonctionnement flexible

L’objet social, c’est-à-dire l’activité exercée par la SCI, doit être inscrit dans les statuts.

Globalement, l'objet social d'une SCI est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Dans les faits, il existe différentes formes de SCI :

• l’achat d’immeubles ;

• la construction-vente ;

• la SCI d'attribution ;

• la mise en location d’immeubles…

Le choix est vaste pour votre projet immobilier ! La seule interdiction réside dans l’achat vente de biens uniquement à but commercial qui s’apparente à une activité de marchand de biens.

Le fonctionnement quotidien de la SCI peut être librement aménagé dans les statuts de la société.

📌 Par exemple, vous pouvez définir :

• les conditions de la prise des décisions collectives (quorum, majorité, assemblée générale ordinaire ou extraordinaire…) ;

• les modalités de cession des parts sociales ;

• les pouvoirs du gérant ou de la gérante de la SCI…

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✅ Une cession des parts simplifiée

La cession des parts sociales en SCI est facilitée : l’associé·e qui souhaite céder ses parts peut le faire lui-même avec un acte sous seing privé, sans avoir besoin de passer par un notaire. Une économie notable !

Il suffit ensuite de s’acquitter du formalisme nécessaire aux cessions de parts :

• obtenir l’agrément des autres associé·es ;

• rédiger un acte de cession (sous seing privé ou acte notarié) ;

• enregistrer l'acte de cession au greffe du tribunal ;

• enregistrer la cession au Service des Impôts des Entreprises (SIE) sous 1 mois à compter de la signature de l’acte ;

• déposer l'acte de cession au greffe du tribunal de commerce et mettre à jour les statuts de la SCI.

✅ La protection du patrimoine immobilier de l’entreprise

Si la SCI est une solution idéale pour gérer le patrimoine familial (SCI familiale), c’est aussi un bon moyen de gérer le patrimoine d’une entreprise. Les entreprises qui possèdent un patrimoine immobilier peuvent en effet trouver un intérêt certain à la création d’une SCI. 

Si votre entreprise possède un immeuble, le fait de gérer la propriété via une SCI vous permet de mettre à l’abri ce patrimoine immobilier. Par exemple, en cas de faillite, l’immeuble demeure la propriété exclusive de la SCI et ne peut être saisi par les créanciers.

Par ailleurs, en cas de cession de l’entreprise, la SCI permet de séparer immobilier et exploitation. Une manière d’alléger les coûts pour d’éventuels acquéreurs qui ne sont pas obligés d’acquérir également l’immeuble !

Les inconvénients de la SCI

❌ Un processus de création complexe

En tant que société, la SCI implique le respect de nombreuses formalités pour une création en bonne et due forme. 

👉 Vous allez passer par plusieurs étapes, dont certaines peuvent être longues et complexes :

• rédaction des statuts (en mentionnant le siège social et le gérant de la SCI) ;

• constitution et dépôt du capital social auprès d'une banque ou d'un compte pro ;

• nomination d’un gérant de SCI ;

• publication d'un avis de création dans un journal d’annonces légales ;

• immatriculation de la société sur le site du guichet des formalités des entreprises.

Le dossier d’immatriculation doit contenir le formulaire de création de la société civile ainsi que les justificatifs nécessaires (déclaration des bénéficiaires effectifs, etc.).

❌ La responsabilité illimitée des associé·es

Le fait que la SCI dispose de son propre patrimoine ne met pas nécessairement les associé·es à l’abri en cas de difficultés. 

Chacun des associé·es a en effet une responsabilité indéfinie, subsidiaire et proportionnelle :

• indéfinie car leur patrimoine personnel peut être mobilisé par les créanciers de la SCI ;

• subsidiaire car le patrimoine des associé·es ne peut être utilisé que si une action à l’encontre de la SCI a été déclenchée et n’a pas donné de résultat ;

• proportionnelle car la responsabilité des associé·es ne dépasse pas leur quote-part respective de participation au capital social.

⚠️ Dans une SCI, les associé·es ne sont pas solidaires entre eux. Cela signifie qu’un créancier ne peut pas se retourner contre un·e associé·e s’il n’arrive pas à obtenir le paiement de la dette d’un·e autre associé·e.

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C'est parti !

❌ De nombreuses obligations à respecter dans une SCI

Une SCI est lourde à gérer : elle implique des obligations fiscales, comptables et administratives : 

• tenue d’une comptabilité ;

• convocation et tenue d’une l’assemblée générale (au minimum une fois par an) ;

• approbation des comptes annuels de la SCI ;

• établissement d’un procès-verbal d’AG ;

• déclaration de résultats à transmettre à l’administration fiscale, etc. 

❌ Des coûts à ne pas sous-estimer

Les coûts d’une SCI sont importants à la création comme pendant la vie de la société.

Le plus gros poste de dépense se trouve dans le recours à l'expertise et aux conseils de professionnels (notaires, avocats…) pour gérer votre SCI au mieux (rédaction des statuts, montages spécifiques, choix de l'imposition…). Ils sont souvent indispensables si vous souhaitez faire les bons choix.

L’intervention d’un expert-comptable peut également alourdir les dépenses de la SCI. Elle n’est pas obligatoire, mais reste conseillée si les associé·es ne maîtrisent pas les notions de comptabilité de base (surtout pour une SCI à l’IS).

Enfin, si la SCI dépose un permis de construire, elle a l’obligation de faire appel à un architecte diplômé. Contrairement aux particuliers, cette obligation s’impose quelle que soit la taille de la surface de plancher liée au projet de construction.

❌ 2 associé·es au minimum pour créer une SCI

Il n’est pas possible de créer une SCI avec un seul associé. Pour être valide, une telle société doit compter au moins 2 membres, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. 

Une fois constituée, en cas de cession de parts sociales, il peut arriver que la SCI ne soit plus gérée que par 1 seul membre. 

Heureusement, ce seul motif n’est pas suffisant pour que l’unique gérant·e soit obligé·e de dissoudre la SCI. Ce dernier ou cette dernière doit en revanche régulariser la situation (trouver au moins 1 associé·e, dans un délai d’un an).

Récap' des avantages & inconvénients de la SCI

Avantages et inconvénients de la SCI

La SCI est la solution idéale si vous avez des projets immobiliers ambitieux, en famille ou pas !

Néanmoins, il faut être conscient·e qu’il s’agit d’une vraie société, avec des obligations de gestion importantes. Pour tirer pleinement parti d’une société civile immobilière, mieux vaut se faire accompagner par des professionnels.

La SCI n’a désormais plus de secrets pour vous. Alors, prêt·e à vous lancer ? Si vous hésitez encore, nous vous conseillons notre comparatif entre la SAS et la SCI pour développer un projet dans l'immobilier !

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