L’immatriculation d’une SCI : démarches, documents, procédure
Publié le 16 septembre 2022
par Anais Robin
Mis à jour le 13 mai
6 min. de lecture
Publié par Anais Robin
Relu par Amandine Dujardin
Mis à jour le 13 mai
6 min
La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut largement utilisé en France pour la gestion de biens immobiliers ou la transmission de son patrimoine. Sa constitution requiert le respect de plusieurs formalités indispensables qui peuvent être complexes pour les non-initié·es.
L’immatriculation de la SCI est la dernière et la plus importante des démarches à réaliser puisqu’elle permet à la société d’acquérir la personnalité juridique et de pouvoir exercer ses activités. Voici un petit guide pas à pas pour immatriculer une SCI sans stress.
1. Accomplir les formalités préalables à l’immatriculation de la SCI
Il existe des étapes préalables à exécuter avant la création d’une SCI, quel que soit le type de SCI que vous créez (SCI familiale, SCI d’attribution…). Nous vous les récapitulons ici afin que vous soyez sûr·e de ne rien oublier.
Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts d’une SCI organisent le fonctionnement de la société civile. Ils doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires comme :
la dénomination sociale ;
le siège social ;
les apports des associé·es ;
le montant du capital social, etc.
Ils sont obligatoirement rédigés par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Si les rédiger seul·e vous paraît complexe, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel. Vous serez ainsi certain·e de posséder des statuts en bonne et due forme qui ne vous poseront pas de problèmes par la suite.
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Nommer le gérant ou la gérante de la SCI
La SCI doit avoir au moins un représentant légal : le ou la gérant·e de SCI. Il peut y avoir plusieurs gérant·es, personnes morales ou personnes physiques, associé·es ou non dans la SCI.
La nomination du ou des gérant·es peut être effectuée :
dans les statuts de la SCI ;
ou après la création de la SCI dans un acte séparé.
Le(s) gérant·es doivent accepter leurs fonctions en signant l’acte de nomination et en indiquant « bon pour acceptation des fonctions de gérant ».
Réunir les apports de la SCI
Chacun des associé·es de la SCI doit participer au capital social en réalisant des apports en numéraire (argent) ou des apports en nature (biens). Ces apports forment le capital social de la SCI. Il doit être d’au minimum 1 €.
Vous devez vous assurer que tous les associés ont bien fourni les apports promis lors de la création de la SCI. Pour cela, il est conseillé (mais non obligatoire !) de rassembler les apports et de déposer le capital sur un compte bloqué.
Ce compte peut être :
un compte bancaire au nom de la SCI ;
ou un compte chez un notaire.
Les apports formant le capital sont ainsi bloqués jusqu’à l’immatriculation effective de la société civile immobilière. Ils pourront être débloqués dès qu’elle sera immatriculée.
📝
Si vous décidez de ne pas bloquer le capital, les associé·es devront verser les apports sur un compte après l’immatriculation de la SCI. Dans cette situation, le gérant devra simplement faire un appel de fonds. Il faudra aussi penser à ouvrir un compte bancaire à la société après l’immatriculation.
Signer les statuts
Tous les associé·es de la SCI doivent ensuite valider les statuts rédigés. Il faut parapher et signer chaque page des statuts.
📌 L’enregistrement des statuts se fait auprès du service des impôts des entreprises (SIE).
Publier l’annonce légale de création de la SCI
La création de la SCI doit être portée à la connaissance des tiers.
Pour cela, vous devez rédiger une annonce légale annonçant la création de la SCI et ses caractéristiques principales. Cette annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département du lieu du siège social de la SCI.
Elle doit être publiée après la signature des statuts et avant la demande d’immatriculation.
À l’issue de cette démarche, vous obtiendrez une attestation de parution de l’annonce légale qu’il faudra insérer dans votre dossier d’immatriculation.
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2. Constituer un dossier de demande d’immatriculation de la SCI
Remplir le formulaire de création d’une SCI
La première étape consiste à remplir le formulaire M0 de SCI. Depuis l’arrivée du guichet unique de l’INPI, vous pouvez compléter ce formulaire directement en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI.
👉 Voici les différentes parties composant le formulaire à remplir :
La description de la société : elle contient notamment la dénomination sociale (le nom de la société), la forme juridique (SCI), l’objet social (les activités exercées par la société), l’adresse du siège social, l’effectif salarié (si vous êtes concerné).
L’activité : vous devez indiquer la date de début d’activité, l’origine de l’activité et l’adresse de l’activité. Vous devez également indiquer l’activité principale exercée et sa nature en cochant l’une des 4 cases suivantes : location, promotion immobilière, réalisation de programmes de construction, support de patrimoine familial immobilier sans location.
L’identité des dirigeants et des associés de la SCI.
L’option(s) fiscale(s) : vous devez choisir le régime fiscal de votre SCI (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu). Vous devez également choisir un régime de TVA (franchise en base de TVA, régime réel simplifié ou régime réel normal).
Les éventuels renseignements complémentaires si besoin.
Joindre les pièces nécessaires à l’immatriculation de la SCI
Voici la liste des pièces justificatives requises pour immatriculer sa SCI :
✅ Un exemplaire original des statuts datés, signés et paraphés par les associé·es.
✅ Un justificatif de domiciliation de la SCI : il peut s’agir d’un contrat de bail, d’un contrat de domiciliation ou d’un justificatif de domicile comme une facture d’énergie de moins de 3 mois.
✅ L’attestation de parution de l’annonce légale dans un journal d’annonces légales.
✅ L’acte de nomination du gérant ou de la gérante (s’il ou elle n’est pas désigné·e dans les statuts).
✅ La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI au moyen du formulaire Cerfa M’BE. Cette déclaration peut être effectuée en ligne sur le site du guichet unique.
✅ Si le ou la gérant·e est une personne physique (y compris pour le gérant non associé personne physique) : une pièce d’identité (carte d’identité, passeport ou titre de séjour) et une attestation sur l’honneur de non-condamnation et de filiation.
✅ Si le gérant est une personne morale : un extrait de Kbis de moins de 3 mois.
✅ Le règlement des formalités légales.
💰
Les coûts de création d’une SCI vont de 200 € et 300 €. Cette somme comprend les frais de dépôt des actes et les émoluments du greffe. Mais vous devrez souvent payer davantage. En effet, les étapes préalables à l’immatriculation comportent également des frais. Le plus conséquent est sans doute la rédaction des statuts.
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3. Le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI
Pour remplir et déposer votre dossier d’immatriculation de SCI, vous devez vous rendre sur le site du guichet unique de l’INPI à l’adresse suivante : formalites.entreprises.gouv.fr.
Depuis janvier 2023, ce site est votre unique interlocuteur pour toutes les démarches de création et gestion d’entreprise. Vous n’avez plus besoin de transmettre votre dossier à un CFE (centre de formalités des entreprises) ou au greffe. Toutes les pièces justificatives et les formulaires peuvent être remplis en ligne. Une simplification des démarches bienvenue !
Une fois votre dossier déposé, vous obtiendrez un accusé de réception de votre demande. Vous pourrez suivre sur le site l’avancée du traitement de votre demande.
Dès que votre société sera officiellement créée, vous recevrez votre extrait Kbis vous permettant de commencer vos activités ! 🚀 La SCI pourra effectuer un emprunt, acheter son premier bien immobilier, etc.
⏳
Le délai moyen d’immatriculation de la SCI après le dépôt de votre dossier est d’une semaine. Cela peut-être plus long si vous avez oublié des justificatifs mais aussi plus court. C’est le cas si vous passez par Shine : vous obtiendrez votre Kbis sous 72 heures seulement !
Le récap' des étapes pour immatriculer une SCI
En bref, voici la marche à suivre en 3 étapes pour commencer à gérer une SCI :
accomplir toutes les formalités préalables à l’immatriculation : rédiger et signer les statuts, nommer le gérant, réunir les apports et publier une annonce légale ;
constituer le dossier d’immatriculation de la SCI (formulaire M0 et pièces justificatives) ;
déposer le dossier d’immatriculation en ligne sur le guichet unique de l’INPI.
Et maintenant, voici tout ce qu'il faut savoir sur la gestion d'une SCI.
Vous vous sentez perdu·e dans toutes ces démarches ? Avec l'offre de création d'entreprise Shine, vous pouvez être accompagné·e pas à pas dans la réalisation de l’immatriculation de votre SCI.
