Tout savoir sur le statut du loueur en meublé professionnel (LMP)
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est un régime fiscal qui présente beaucoup d’atouts pour séduire les investisseurs et investisseuses en immobilier.
Mais savez-vous au juste quels impôts vous allez payer en LMP ? Quelle est la différence avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ? Comment vous déclarer comme LMP ? La réponse à toutes ces questions et bien plus encore se trouve dans cet article. Vous êtes prêt·e ? Alors c’est parti !
Qu’est-ce qu’un loueur en meublé professionnel ?
LMP : définition
Si vous vous intéressez à la location immobilière, vous savez sans doute qu’il y a 2 grandes écoles en la matière :
la location nue ;
et la location en meublé.
Si vous préférez le meublé à la location nue (notamment pour ses avantages fiscaux, nous y revenons par la suite), vous devez doter votre logement d’une liste de meubles spécifiques (décret du 31 juillet 2015).
➡️ Exemples :
lit ;
étagères ;
volets ou rideaux ;
plaques de cuisson ;
réfrigérateur ;
table et chaises…
🏡
Vous faites de la location Airbnb ? Alors, vous appartenez à la grande famille des loueurs en meublés.
Quelles différences entre LMP et LMNP ?
En location meublée, il y a 2 grands statuts :
le loueur en meublé professionnel (LMP) ;
le loueur en meublé non professionnel (LMNP).
👉 Soit vous appartenez à l’une des catégories, soit vous appartenez à l’autre ! La principale différence entre les deux est le caractère professionnel ou non de l’activité.
Si vous êtes LMNP, votre activité vous rapporte moins de 23 000 € de recettes annuelles et ne représente pas plus de la moitié de vos revenus d’activité. Vous pouvez d’ailleurs cumuler LMNP et auto-entreprise.
En clair, c’est une activité annexe ! Alors que si vous êtes LMP, cette activité est votre activité « principale » ou en tout cas une source de revenus importante pour vous. C’est la raison pour laquelle vous n’êtes pas limité·e en termes de revenus avec le statut de LMP.
Au-delà du seuil des 23 000 €, les différences LMP/LMNP sont nombreuses (régime des plus-values, déficit, etc.) : nous y revenons dans la suite de cet article !
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Les conditions pour être loueur en meublé professionnel
Pour être considéré·e comme un pro de la location, vous devez remplir les 2 conditions suivantes :
✅ Vous devez réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles.
✅ Ces revenus représentent plus de la moitié des autres revenus d’activité (salaires, rémunération de gérant, BIC/BNC, etc.) de votre foyer fiscal.
🚨
Attention : ces deux conditions sont cumulatives. Si vous n’en remplissez qu’une seule, vous serez considéré·e comme loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Comment devenir loueur meublé professionnel ?
C’est bon, vous remplissez tous les critères pour être LMP ? Alors maintenant, il faut effectuer les démarches pour bénéficier effectivement de ce statut.
Étape 1. L’inscription auprès du guichet unique de l’INPI
Pour être LMP, il est nécessaire de déclarer votre activité de location et de créer votre entreprise.
Depuis janvier 2023, cette déclaration ne s’effectue plus via les CFE (centres de formalités des entreprises), mais via un site spécifique : le guichet unique de l’INPI.
Les démarches sont donc à réaliser entièrement en ligne sur ce site.
Étape 2. La réception de votre numéro de SIRET
Une fois votre dossier complet, il ne vous reste plus qu’à attendre la réception de votre numéro de SIRET. Ce numéro prouve la bonne immatriculation de votre activité. L’administration vous l’envoie sous une quinzaine de jours.
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Il n’y a plus d’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour devenir LMP.
Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel
Rentrons dans le vif du sujet et de l’intérêt du statut de LMP : la fiscalité immobilière avantageuse.
Si vous avez opté pour l’impôt sur le revenu
Les loyers du loueur professionnel relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition différents : le micro-BIC et le régime réel.
1ère option : le micro-BIC
Le régime des micro-BIC est accessible tant que vos revenus locatifs restent en dessous de 77 700 € (plafond 2023). Vous dépendez du régime de la micro-entreprise.
Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus. En d’autres termes, vos revenus ne sont imposables que pour moitié.
Pour calculer l’impôt, il faut ensuite prendre son taux marginal d’imposition (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %).
Il ne faudra pas oublier d’ajouter 22 % de cotisations sociales pour des loyers inférieurs à 77 700 €.
Si vous faites de la location en meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, l’abattement est de 71 %. Le taux de cotisations sociales est seulement de 6 %.
📌 Exemple :
Monica loue un appartement meublé 500 € par mois, ce qui lui rapporte 6 000 € par an. Elle n’est imposée que sur 3 000 €. Admettons que son TMI soit de 11 % : son impôt est de (11 % x 3 000) + (22 % x 3 000) = 990 €.
2e option : le régime réel
Si vous dépassez les 77 700 € ou sur simple option de votre part, vous pouvez opter pour le régime réel. Bénéficier du régime réel est souvent plus avantageux si vos charges sont élevées. Il permet de déduire toutes vos charges réellement supportées.
👉 Parmi les charges déductibles, on trouve :
les loyers ;
les charges de copropriété ;
les frais de gestion ;
les travaux ;
les frais de notaire ;
les assurances ;
les intérêts de l’emprunt immobilier souscrit pour le bien ;
les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation…), etc.
Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous créez du déficit. Le déficit peut être déduit de vos revenus afin de faire baisser votre imposition.
Bonne nouvelle pour les LMP : le déficit est déductible sans limite de montant et peut être reporté pendant 6 ans. Ce n’est pas le cas pour les autres déficits fonciers.
Le régime réel permet également de procéder à des amortissements, c’est-à-dire de lisser dans le temps un investissement réalisé pour votre bien afin de prendre en compte la perte de valeur.
L’amortissement peut concerner le mobilier mais aussi le bien immobilier en lui-même. Pas de panique pour les calculs, c’est l’expert-comptable que vous aurez choisi qui s’en charge généralement !
👉 Le régime réel est le plus choisi parmi les loueurs professionnels !
📌 Exemple :
Monica a acheté son appartement 120 000 €. Elle a acheté 5 000 € de meubles pour aménager cet appartement. Ces meubles sont amortis sur 5 ans, soit 5 000/5 = 1 000 € par an. Elle peut déduire ces 1 000 € de ses revenus locatifs pendant 5 ans.
Si elle opte pour le régime réel, on fait le calcul suivant :
+ 6 000 € de recettes à l’année ;
- 3 000 € d’intérêts pour son emprunt immobilier ;
- 1 000 € de charges de copropriété ;
- 800 € d’impôts locaux ;
- 200 € d’assurance ;
- 1 000 € de charges sociales ;
- 1 000 € de meubles.
Au total, ces charges s’élèvent à 7 000 €. Elle génère donc un déficit de 1 000 € (7 000 - 6 000) qui lui permet de faire baisser ses impôts.
Si vous avez opté pour l’impôt sur les sociétés
Si vous avez créé une société spécialement pour exercer votre activité de loueur en meublé professionnel, vous pouvez opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS).
⚠️
Ce n’est pas une obligation : une société peut être imposée à l’impôt sur le revenu selon le statut juridique choisi. Dans ce cas, nous vous renvoyons au paragraphe du dessus sur l’impôt sur le revenu.
À l’impôt sur les sociétés, vous êtes obligatoirement au régime réel d’imposition. Vous pouvez donc déduire toutes vos charges déductibles pour faire baisser vos impôts.
Le taux de l’impôt sur les sociétés est de :
15 % (taux réduit jusqu’à 42 500 €) ;
25 % au-delà de ce montant.
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Les autres impôts en LMP
La taxe foncière
Comme tous les propriétaires, le loueur professionnel doit payer la taxe foncière.
Le montant de cette taxe est fixé dans les communes : il dépend du taux d’imposition de la commune et de la valeur locative cadastrale du bien.
La CFE
En tant que professionnel, vous n’échappez pas non plus au paiement d’un autre impôt local : la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette taxe est en quelque sorte une taxe foncière applicable aux entreprises.
Vous êtes aussi redevable de la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) si votre chiffre d’affaires dépasse 500 000 €.
L’IFI
A priori, en tant que loueur meublé professionnel, vous êtes exonéré·e d’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-ISF) même si votre activité excède les plafonds (1,3 million d’euros).
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TVA et LMP
Bonne nouvelle parmi toutes ces taxes : en LMP, la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ne vous concerne pas (sauf exception).
La fiscalité en LMP en cas de vente du bien
Le régime des plus-values professionnelles
Vous souhaitez vendre votre bien et vous êtes LMP ? Alors, lisez bien ce qui va suivre car cela pourrait vous intéresser !
La fiscalité en cas de vente en LMP est celle du régime des plus-values professionnelles.
Si vous vendez votre bien plus cher que le prix auquel vous l’avez payé, vous êtes imposable sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. C’est ce qu’on appelle la plus-value.
Si vous le vendez moins cher, vous faites une moins-value. Dans ce cas, vous n’êtes évidemment pas imposé·e.
👉 L’imposition de la plus-value se fait de cette manière :
La plus-value réalisée est décomposée entre plus-value à court terme (moins de 2 ans) et plus-value à long terme (plus de 2 ans de détention).
La plus-value à court terme prend en compte les amortissements déduits durant la durée de détention du bien. Vous êtes imposé·e au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La plus-value à long terme est ensuite imposée au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 % avec 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Les exonérations de plus-values
Le régime des plus-values professionnelles est largement plus intéressant que celui des plus-values des particuliers 🙌.
Il faut savoir que la plus-value que vous payez dépend de la durée de détention du bien.
Les particuliers sont totalement exonérés de plus-value après 22 ans de détention d’un bien. C’est très long ! En dessous de cette durée, il y a un système d’abattements.
Mais pour un professionnel, les exonérations de plus-values sont largement plus accessibles :
vous êtes exonéré·e totalement de plus-value si vos recettes sont inférieures à 90 000 € HT au cours des 2 années précédant la cession ;
et si votre activité a commencé depuis au moins 5 ans.
L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.
Les cotisations sociales en LMP
En LMP, il n’y a pas que les impôts… On y pense peu mais il faut aussi payer des charges sociales.
Depuis une réforme de 2021, les loueurs professionnels doivent être affiliés à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et donc payer des cotisations sociales.
Les cotisations sociales représentent :
Entre 35 et 45 % du résultat fiscal. Un forfait minimal tournant autour de 1 000 € s’applique si votre résultat est trop faible ou déficitaire, ce qui est souvent le cas en LMP. Vous pouvez déduire ces cotisations de votre résultat.
Entre 6 et 22 % du chiffre d’affaires au régime des micro-BIC.
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C’est l’une des différences entre LMP et LMNP : en LMNP, on ne parle pas de cotisations sociales mais de prélèvements sociaux. Ces derniers sont moins élevés et représentent 17,2 % des revenus.
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Loueur professionnel : les obligations à connaître
Un régime fiscal avantageux, c’est bien… Mais il ne faut pas oublier que le statut de LMP ne va pas sans certaines obligations.
Les obligations comptables en LMP
En LMP, vous devez :
Tenir une comptabilité complète avec les dépenses et les recettes de l’année ainsi qu’un registre des immobilisations.
Établir un bilan comptable, un compte de résultat et un tableau des amortissements si vous y avez recours.
👉 Concrètement, l’expert-comptable est un quasi incontournable en LMP, surtout si vous optez pour le régime réel.
Ce dernier représente un coût qu’il faut bien budgétiser pour ne pas qu’il grève votre rentabilité. Comptez entre 500 € et 1 000 € par an.
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Si vous optez pour le régime des micro-BIC, une comptabilité simplifiée suffit. Vous pouvez même la faire seul·e !
La déclaration des revenus locatifs aux impôts
Au régime micro-BIC, vous devez reporter vos recettes dans les cases correspondantes à votre statut sur votre déclaration de revenus.
Au régime réel, il faut joindre une liasse fiscale qui se compose notamment d’une déclaration de revenus n°2031.
Les avantages et inconvénients du statut LMP
Les avantages du statut de LMP
✅ La prise en compte des amortissements
✅ L’absence de limitation du montant pour la déduction des déficits
✅ Une exonération de plus-values accessible
✅ L’exonération d’IFI
Les inconvénients du statut LMP
❌ Les obligations comptables au régime réel et le coût de l’expert-comptable
❌ Le paiement de cotisations sociales
❌ Le paiement de la CFE
LMP : le récap’ en 5 points clés 🗝
➡️ Le statut de loueur en meublé professionnel est accessible si vos recettes locatives dépassent 23 000 € et qu’elles représentent plus de la moitié des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
➡️ Pour devenir LMP, il faut enregistrer son activité auprès du guichet unique de l’INPI. C’est rapide et entièrement réalisable en ligne !
➡️ Côté fiscalité, vous devez choisir un régime d’imposition pour louer votre bien : régime réel ou régime des micro-BIC. Vous paierez aussi d’autres taxes comme la taxe foncière et la CFE.
➡️ Si vous vendez votre bien et que vous réalisez une plus-value, vous êtes soumis·e au régime avantageux des plus-values professionnelles.
➡️ Dans tous les cas, vous devrez également payer des cotisations sociales sur les revenus locatifs. Vos obligations comptables seront importantes si vous optez pour le régime réel.
Si vous avez envie de creuser le sujet et d'améliorer votre gestion financière, nous vous conseillons notre article sur l'optimisation de la gestion financière de vos investissements immobiliers.
Le statut de LMP vous intéresse ? Vous êtes prêt·e à vous lancer dans l’aventure ? Les experts de Shine peuvent vous accompagner pour déclarer votre activité !
