Le petit guide de la fiscalité immobilière
Vous avez acheté ou vous détenez déjà un ou plusieurs biens et vous vous interrogez sur la fiscalité immobilière ? Cet article est pour vous ! En France, les règles relatives à l’imposition des biens immobiliers sont particulièrement complexes. Difficile parfois d’y voir clair ! Nous vous avons décortiqué les différentes taxes que vous pourriez être amené·e à payer dans les situations les plus courantes : achat/vente et location du bien.
La fiscalité de la location immobilière
Si vous louez votre bien immobilier, vous êtes dans l’une des 2 situations suivantes : soit vous choisissez de louer votre bien sans meubles, soit vous le louez meublé. Bien connaître ses options fiscales, c'est capital pour bien gérer ses investissements immobiliers. Explications.
La location nue
Lorsque vous optez pour la location nue, vous percevez des revenus fonciers. Vous avez alors le choix entre 2 régimes d’imposition.
Le régime micro-foncier
Ce régime concerne les « petits » loueurs. Il s’applique uniquement si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an.
Sa particularité ? Il ne permet pas de déduire vos charges. Vous bénéficiez à la place d’un abattement forfaitaire de 30 % valant pour charges. En clair, vous n’êtes taxé que sur 70 % de vos revenus.
➡️ C’est donc intéressant si vos charges représentent moins de 30 %.
Pour calculer l’impôt, c’est assez simple : les revenus fonciers sont intégrés avec vos autres revenus et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu classique.
Vous payez l’impôt en fonction de votre taux marginal d’imposition (0, 11, 30, 41 ou 45 %). À cela, il faut ajouter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % des revenus. La CSG est déductible pour 6,8 %.
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Le régime réel
Le régime réel s’applique de plein droit dès que vous dépassez les 15 000 € de revenus locatifs. Vous pouvez aussi le choisir de votre plein gré.
À la différence du micro-foncier, vous pouvez déduire toutes vos charges « au réel ». Les charges déductibles sont nombreuses :
loyers perçus ;
taxe foncière ;
intérêts de l’emprunt immobilier ;
une partie des charges de copropriété ;
primes d’assurance…
Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous avez un déficit foncier. C’est intéressant dans la mesure où ce déficit peut être déduit de vos revenus dans la limite de 10 700 € par an. Une bonne façon de diminuer vos impôts !
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Réduire ses impôts : les dispositifs de défiscalisation
Il est largement possible de réduire ses impôts immobiliers si vous faites de la location. Le gouvernement met en place de nombreux dispositifs donnant un coup de pouce fiscal aux investisseurs et investisseuses : loi Pinel, Denormandie… Renseignez-vous !
La location meublée
Vous faites de la location meublée uniquement si vous louez un bien comportant une liste de meubles arrêtée par décret (lit, étagères, électroménager…). Si vous ne respectez cette liste, vous ne pouvez pas être considéré comme loueur meublé.
La distinction LMNP et LMP
Si vous avez choisi la location meublée, il faut commencer par définir à quelle catégorie vous appartenez pour connaître l’imposition de vos revenus. C’est capital par la suite, notamment pour les plus-values.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est réservé aux loueurs réalisant moins de 23 000 € de recettes annuelles et dont les recettes représentent moins de la moitié des autres revenus du foyer fiscal.
Au-delà de 23 000 € et si vos revenus locatifs représentent plus de 50 % de vos autres revenus d’activité, vous êtes considéré comme loueur meublé professionnel (LMP).
➡️ Il faut réunir les 2 conditions pour être loueur meublé professionnel. À défaut, vous êtes LMNP.
Le régime micro-BIC et le régime réel
Que vous soyez LMP ou LMNP, vous dépendez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au sein de cette catégorie, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.
👉 Le régime micro-BIC
Ce régime s’applique en dessous de 77 700 € de recettes annuelles hors taxes.
Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur le montant des revenus mais vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles. Si vous faites de la location de meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, l’abattement passe à 71 %.
👉 Le régime réel d’imposition
Ce régime permet de déduire toutes vos charges. Vous pouvez obtenir d’éventuels déficits sur vos charges si elles sont plus importantes que vos recettes.
À la différence du micro-BIC, vous pouvez aussi faire des amortissements ce qui vous permet de lisser l’impact d’un investissement sur plusieurs années.
Ce régime est accessible, peu importe le montant de vos recettes. Cependant, le régime réel oblige à tenir une comptabilité plus poussée qu’en micro-BIC.
📌 Un exemple
Vous louez un appartement meublé qui vous rapporte 10 000 € de loyers par an et un autre qui vous rapporte 14 000 € de loyers annuels, soit 24 000 € de revenus en tout.
Ces revenus sont supérieurs à vos revenus d’activité (18 000 €) et dépassent 23 000 €. Vous êtes donc considéré comme LMP.
Vous avez le choix entre le micro-BIC et le régime réel. Si vous optez pour le micro-BIC, vous ne serez imposé que sur 12 000 €. Si vous préférez le régime réel, vous pourrez déduire toutes vos charges pour vos appartements (charges de copropriété, taxes foncières, travaux réalisés…).
La fiscalité de la cession d’un bien immobilier
L’achat d’un bien
L’achat d’un bien entraîne le paiement des fameux « frais de notaire ».
Ce qu’on appelle les frais de notaire cache en réalité une grande partie de taxe pour l’État en plus de la rémunération du notaire en lui-même. Dans l’ancien, ils tournent autour de 7 à 8 % et dans le neuf, autour de 2 à 3 % du prix de vente.
Ils comprennent notamment le paiement de la taxe de publicité foncière (TPF). Il s’agit d’une taxe d’environ 5,81 % dans la plupart des départements français pour les logements anciens. Pour le neuf et la vente en l’état futur d’achèvement (vefa), la taxe s’élève à 0,71 %.
Une fois ces taxes payées, vous voilà enfin propriétaire 🏡 ! Mais qu’en est-il maintenant si vous voulez vendre ?
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La vente d’un bien : les plus-values
Vous revendez un bien plus cher que le prix que vous l’avez acheté ? Bravo 🎰 ! Mais ne vous réjouissez pas trop vite car il va falloir passer à la caisse.
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Disclaimer : on ne parle ici que des plus-values sur les résidences secondaires. Si vous vendez votre résidence principale, vous êtes exonéré de plus-value.
Le régime des plus-values des particuliers
👉 Le montant de la plus-value
À la revente du bien, vous devrez payer un impôt se basant sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Il est composé de :
l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % ;
les prélèvements sociaux pour 17,2 %.
➡️ La plus-value s’évalue donc à 36,2 % de la valeur du bien ! De plus, si vous réalisez une plus-value de plus de 50 000 €, vous devrez payer une surtaxe.
👉 Les abattements
En fonction de la durée de détention du bien, vous pouvez prétendre à un abattement qui vous permettra de réduire votre impôt sur le revenu :
Moins de 5 ans : pas d’abattement.
Entre 6 et 21 ans : 6 % d’abattement par année de détention.
22 ans : 4 % d’abattement par année de détention.
Après 22 ans : exonération d’impôt.
Les abattements concernent aussi les prélèvements sociaux :
Moins de 5 ans : 0 %.
Entre 6 et 21 ans : 1,65 %.
22 ans : 1,6 %.
Entre 22 et 30 ans : 9 %.
À partir de 30 ans : exonération.
📌 Exemple :
Vous avez acheté un appartement 80 000 € il y a 8 ans. Vous décidez de le revendre et vous trouvez un acheteur au prix de 120 000 €. Votre plus-value est de 40 000 €.
Vous bénéficiez de 18 % d’abattement (6 % x 3 années). Votre abattement est de 18 % x 40 000 = 7 200 €. Vous déclarez 32 800 €.
L’impôt sur la plus-value est donc de 19 % x 32 800 = 6 232 €.
Il faut encore ajouter les prélèvements sociaux sur le même principe.
Le régime des plus-values des professionnels
Pour les professionnels ayant le statut de LMP, la plus-value repose sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien (si amortissement) ou la valeur d’origine du bien.
👉 La différence entre plus-value à court terme et plus-value à long terme
Les règles de taxation dépendent de la durée de détention du bien. Cependant, les durées sont bien plus courtes que pour les particuliers et les règles plus avantageuses :
On parle de plus-value à court terme pour les biens détenus depuis moins de 2 ans.
On parle de plus-value à long terme pour les biens détenus depuis plus de 2 ans.
Pour la plus-value à court terme, la plus-value est ajoutée au bénéfice de l’entreprise. Elle est ensuite taxée au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il faut y ajouter des cotisations sociales.
Pour la plus-value à long terme, le montant des amortissements est taxé au régime des plus-values court terme. Pour le reste, on applique ensuite le PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30 % (12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Enfin, pour les entreprises relevant de l'impôt les sociétés, les plus-values sont taxées au taux de l'IS de 15 % ou 25 %.
👉 Les exonérations
L’un des avantages des plus-values professionnelles : vous bénéficiez d’une exonération totale de plus-value si :
vos recettes sont inférieures à 90 000 € HT au cours des 2 années précédant la cession ;
votre activité a commencé depuis au moins 5 ans.
L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.
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Vous êtes en SCI ?
Tout dépend du régime d’imposition en SCI choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
À l’IR, l’associé·e est imposé·e à hauteur de la quote-part des bénéfices qu’il détient. C’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique pour la plus-value des cessions de parts en SCI.
À l’IS, c’est la société qui est imposée au taux habituel de l’impôt sur les sociétés de 15 % ou 25 %. Si les associé·es décident de se verser des dividendes, ils sont également imposés à l’IR. Le régime des plus-values professionnelles s’applique.
👉 Nous vous renvoyons à notre guide sur la SCI pour plus de détails.
Les autres impôts à payer en immobilier
Les impôts locaux
La taxe d’habitation
Depuis 2023, la taxe d’habitation est supprimée mais uniquement pour les résidences principales. Elle est maintenue pour les résidences secondaires.
Son montant varie selon la commune. C’est la personne occupant le logement qui s’acquitte de la taxe.
⚠️ Attention : il existe aussi une taxe d’habitation sur les logements vacants ou une taxe sur les logements vacants dans certaines communes.
La taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties concerne en revanche tous les biens immobiliers. Et mauvaise nouvelle, elle a augmenté dans la plupart des villes en 2023 !
Elle est basée sur la valeur locative cadastrale des biens et dépend du taux d’imposition adopté dans les collectivités locales.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Cet impôt n’est pas dû par tout le monde : il est réservé aux personnes les plus aisées puisqu’il s’agit de la nouvelle version de l’ISF (impôt sur la fortune).
Il ne vous concerne que si la valeur nette de votre patrimoine détenu directement ou indirectement dépasse les 1,3 million d’euros. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % et l’on ne compte pas les biens professionnels.
Le taux d’imposition varie entre 0 % et 1,5 %.
Ce qu’il faut retenir sur la fiscalité de l’immobilier
➡️ Si vous louez votre bien, vous devez choisir entre location nue et location meublée.
➡️ La location nue est soumise à 2 régimes au choix : le régime micro-foncier et le régime réel.
➡️ En location meublée, vous êtes soit loueur meublé non professionnel (LMNP) soit loueur meublé professionnel (LMP). Vous avez le choix entre le régime des micro-BIC ou le régime réel.
➡️ À l’achat du bien, vous devrez payer des frais de notaire. À la vente du bien, il faudra payer une plus-value si ce n’est pas votre résidence principale.
➡️ Il y a 2 régimes des plus-values : les plus-values des particuliers et les plus-values des professionnels. Dans chacun, il est possible d’être exonéré d’impôts en fonction de la durée de détention.
➡️ Enfin, au cours de la vie de votre bien, vous devrez aussi payer certaines taxes. La principale est la taxe foncière.
L’immobilier vous intéresse ? Vous avez envie d’en savoir plus ? Pour cela, nous vous recommandons nos ressources sur la location Airbnb et celles sur la SCI.
Et si suite à notre article, vous avez envie de créer une SCI pour vos investissements immobiliers ? Nous vous accompagnons dans vos démarches de A à Z !
