Comment ouvrir sa propre agence immobilière ?

Publié le 5 avril 2023

par Amandine Dujardin

Mis à jour le 27 mai

par Antoine Collin

9 min. de lecture

Publié par Amandine Dujardin

Relu par Antoine Collin

Mis à jour le 27 mai

9 min

Vous souhaitez faire de l'ouverture de votre agence immobilière une réussite ? L’idéal est de commencer par une étude de marché et un business plan. Vous devrez ensuite choisir votre statut juridique, trouver des financements et immatriculer votre entreprise naissante sur le guichet unique. Mais pas de panique : dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour ouvrir une agence immobilière !

1. Acquérir les qualités requises

Pour ouvrir votre propre agence immobilière, vous devez avoir certaines qualités et compétences :

• une bonne connaissance du marché immobilier ;

• des aptitudes commerciales (notamment en négociation et en vente) ;

• une excellente capacité de planification, d’organisation, de coordination et de prise de décision ;

• une appétence pour le travail d’équipe ;

• des compétences en communication, à la fois orale et écrite ;

• des formations et expériences (une formation en immobilier, en commerce ou en gestion est requise pour ouvrir une agence immobilière).

Une expérience professionnelle préalable dans le domaine de l'immobilier ou de la gestion de biens est un vrai plus. Enfin, vous devrez obligatoirement être en possession d'une carte T immobilier pour exercer l'activité d'agent immobilier.

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2. Réaliser une étude de marché

Pour comprendre le marché immobilier local, la demande et les tendances, une étude de marché approfondie est nécessaire. Celle-ci permet de vous démarquer de la concurrence et de déterminer la stratégie à mettre en place pour attirer des client·es.

Les éléments du marché à étudier

Avant tout, il est impératif d’étudier :

• les tendances des prix de l'immobilier dans votre région ; 

• la demande actuelle pour les différents biens immobiliers (appartements, maisons, immeubles, terrains, garages, etc.) ;

• le volume des transactions ;

• le type de biens immobiliers les plus recherchés ; 

• les quartiers les plus populaires.

Les autres agences immobilières du secteur

Ensuite, vous pouvez analyser le fonctionnement des autres agences immobilières présentes dans la région :

• leur offre de services ;

• leur tarification ;

• leur positionnement marketing ;

• leur réputation.

Votre positionnement sur le marché

Une fois que vous avez compris le marché immobilier local et la concurrence, vous pouvez déterminer votre positionnement sur ce marché. 

Vous pouvez vous différencier :

• en offrant un service client supérieur ;

• en vous spécialisant dans un type de propriété particulier (exemple : les passoires thermiques à rénover) ; 

• ou en adoptant une tarification plus compétitive.

La rentabilité potentielle de l'agence

Vous pouvez aussi évaluer la rentabilité potentielle de votre agence immobilière en examinant les coûts de création et de fonctionnement, les sources de revenus et les économies que vous pouvez réaliser pour réduire vos charges structurelles.

3. Élaborer un business plan

Une fois que vous avez réalisé une étude de marché approfondie, vous pouvez commencer à élaborer le business plan de votre agence immobilière. 

Le business plan doit inclure les éléments suivants :

• une description détaillée de l'agence immobilière (sa mission, sa vision et ses objectifs) ;

• une analyse de la concurrence et une évaluation de la rentabilité potentielle ;

• un plan marketing détaillé avec une stratégie de positionnement, un plan de communication et un plan de distribution ;

• un plan opérationnel pour les processus de vente et de location, le recrutement de personnel et la gestion des biens immobiliers ;

• une analyse financière avec un compte de résultat prévisionnel, un bilan prévisionnel et un plan de trésorerie.

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4. Choisir entre agence indépendante ou franchise

Le choix entre une agence immobilière indépendante ou une franchise dépend de vos objectifs et de vos ressources.

Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients, qui doivent être pris en compte avant de prendre une décision.

Agence immobilière indépendante

Une agence immobilière indépendante vous offre davantage de liberté dans la gestion de l’entreprise.

Vous pouvez personnaliser votre offre de services selon les besoins de votre clientèle locale et fixer vos propres tarifs et marges. 

Vous pouvez aussi vous différencier plus facilement des autres agences immobilières grâce à votre positionnement.

Toutefois, en tant qu’agence immobilière indépendante, vous devez assumer :

• les coûts de démarrage et de fonctionnement de l'entreprise ;

• la responsabilité en termes de gestion ;

• les prises de décision.

Agence immobilière franchisée

L’agence immobilière franchisée vous permet de bénéficier de la notoriété du franchiseur et d'une image de marque établie. Ces avantages facilitent la génération de prospects et votre capacité à attirer des client·es.

Il est possible de profiter d'un soutien et de conseils continus de la part du franchiseur, notamment en matière de :

• formation ;

• marketing ;

• gestion des biens immobiliers ;

• aspects administratifs ;

• stratégie commerciale. 

Vous pouvez également économiser de l’argent, en utilisant les outils et les systèmes de gestion de la franchise, qui sont proposés à moindre coût.

Cependant, les directives et les politiques du franchiseur peuvent limiter votre liberté d'action. Une autre contrainte, et non des moindres : des frais de franchise initiaux et continus, ainsi que des redevances sur les ventes doivent être réglés ! 💸

Enfin, il vous sera difficile de vous démarquer de la concurrence et de personnaliser vos offres.

5. Sélectionner le statut juridique de l’agence

L’entreprise individuelle

Une entreprise individuelle est simple et rapide à créer, sans formalités ni capital social minimum requis.

Vous bénéficierez d’une grande liberté de décision dans la gestion et déclarez les bénéfices de l'entreprise dans votre déclaration de revenus personnels. Cela peut réduire votre charge fiscale totale.

L’inconvénient, c’est que vous bénéficierez d'un peu moins de crédibilité aux yeux des tiers qu'en société. Ainsi, vous pourriez rencontrer plus de difficultés à obtenir des financements auprès des banques ou des investisseurs.

La société

Le statut de société (SARL, SAS, etc.) confère une image plus professionnelle et crédible auprès des client·es, des fournisseurs et des partenaires commerciaux, en plus de vous permettre de profiter des avantages fiscaux, en fonction du régime fiscal choisi.

Néanmoins, en statut société, il y a des contraintes non négligeables :

• le processus de création est plus complexe et coûteux, avec des formalités administratives et des frais de constitution ;

• vous devez tenir une comptabilité rigoureuse et respecter les obligations légales de la société, comme la tenue d'assemblées générales et l'approbation des comptes annuels ;

• il est possible que des conflits de gestion et de décision apparaissent avec les autres associé·es ou investisseurs ;

• vous êtes soumis·e à une réglementation et à des taxes plus strictes que pour une entreprise individuelle.

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6. Réunir les fonds nécessaires

Le financement d'un projet de création d'agence immobilière peut se faire de différentes manières. 

Vous pouvez utiliser vos propres économies ou vos actifs pour financer le projet. Cela peut réduire les coûts d'emprunt et augmenter votre potentiel de rentabilité à long terme.

Vous pouvez solliciter un prêt bancaire. Il est dans ce cas important de préparer un business plan solide et un pitch investisseur bien rodé pour convaincre la banque.

Le recours à la participation au capital d’investisseurs peut également être requis, si votre projet nécessite beaucoup de fonds. Il peut s’agir d’ami·es, de membres de la famille, de business angels ou de fonds de capital-risque.

Quant aux subventions et aides publiques, il existe des programmes pour la création d'entreprise, selon les régions et les secteurs. Renseignez-vous auprès des institutions publiques (de votre commune à votre région, en passant par la CCI) pour savoir si vous pouvez bénéficier de ces aides.

7. Effectuer les formalités administratives

Des formalités obligatoires sont de mise pour ouvrir votre propre agence immobilière. Commençons les présentations avec l’obtention de la carte professionnelle. 

La carte professionnelle

L'obtention de la carte professionnelle est obligatoire pour toute personne souhaitant exercer la profession d'agent immobilier en France. Elle est délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) et permet à son ou à sa titulaire d'exercer des activités de transaction immobilière, de gestion immobilière et de syndic de copropriété.

Pour l’obtenir, il faut remplir certaines conditions :

• être titulaire d'un diplôme dans l'immobilier ou avoir une expérience professionnelle d'au moins 3 ans dans le secteur immobilier OU d'une expérience professionnelle OU d'une équivalence ;

• posséder une assurance responsabilité civile professionnelle ;

• ne pas avoir fait l'objet d'une condamnation pénale ;

• ne pas être frappé d'une interdiction d'exercer ;

• avoir souscrit une garantie financière, destinée à garantir les fonds détenus pour le compte de tiers.

Il est également nécessaire de remplir un dossier de demande, accompagné des pièces justificatives nécessaires, auprès de la CCI de votre lieu d'exercice professionnel. Le délai pour obtenir la carte est d'environ 2 mois.

🚨 La carte doit être détenue par le ou la représentant·e légal·e et les agents immobiliers de l'agence immobilière, mais ce n’est pas nécessaire pour chaque associé·e ou salarié·e. Par exemple, si vous embauchez une secrétaire, elle n'aura évidemment pas besoin de détenir une carte t immobilier.

Les garanties obligatoires

L'ouverture d'une agence immobilière nécessite de souscrire différentes garanties et assurances, à savoir :

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro)

Cette assurance est obligatoire pour tout professionnel de l'immobilier. Elle permet de couvrir les dommages causés aux tiers dans le cadre de l'exercice de l'activité professionnelle, tels que les erreurs, les omissions, les fautes ou les négligences. 

La garantie financière

La garantie financière est obligatoire si votre agence immobilière détient des fonds, effets ou valeurs pour le compte de tiers (gestion locative, syndic, etc.). Elle permet de préserver ces fonds en cas de défaillance ou de cessation d’activité.

L’assurance multirisques professionnelle

Elle couvre les risques liés à l'activité de votre agence immobilière, tels que les dommages aux biens professionnels, les pertes d'exploitation, les vols ou les incendies. 

L’assurance automobile

Cette assurance est obligatoire si votre agence immobilière possède des véhicules utilisés dans le cadre de l'activité professionnelle (par exemple, une voiture pour effectuer des visites de biens immobiliers).

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L'immatriculation de son entreprise

Finalement, vous ne pourrez pas débuter votre activité sans immatriculer votre entreprise sur le guichet unique des entreprises de l'INPI.

Pour cela, vous devrez créer votre compte sur la plateforme (ou vous connecter si vous avez déjà un compte). Puis, vous devrez vous rendre dans "Créer, modifier, cesser mon entreprise" > "Créer mon entreprise". Dès lors, vous devrez renseigner la forme juridique choisie, remplir la demande d'immatriculation pas à pas, joindre les documents requis, régler le coût de la démarche en cas de création de société et signer.

Sous environ 1 semaine, vous recevrez votre numéro SIRET et pourrez ouvrir officiellement les portes de votre agence immobilière. Félicitations ! 🍾

Ouvrir son agence immobilière : c’est à vous de jouer !

Pour ouvrir votre propre agence immobilière, nous vous conseillons de suivre les étapes présentées dans cet article : 

1. acquérir les compétences requises au métier d’agent immobilier ; 

2. réaliser une étude de marché ; 

3. élaborer un business plan ; 

4. choisir entre agence indépendante ou franchise ; 

5. sélectionner le statut juridique de son agence ; 

6. réunir les fonds nécessaires ;  

7. effectuer les formalités administratives. 

Une fois ces étapes accomplies, il ne vous restera plus qu'à trouver des client·es en tant qu’agent immobilier.

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