Statut LMNP & auto-entreprise : tout ce qu'il faut savoir !

par Rémy Lasset Publié le 8 janvier 2023Mis à jour le 26 juin 20237 min. de lect

Selon l’INSEE, les créations de micro-entreprises sont en constante augmentation depuis 2015. En 2021, 641 500 personnes ont créé une entreprise sous le régime auto-entrepreneur. C’est plus du double qu’en 2017 ! Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), lui aussi, a le vent en poupe. Il bénéficie d’une rentabilité intéressante et d’une fiscalité avantageuse. Afin de cumuler le statut LMNP et celui d’auto-entreprise, nous vous invitons à suivre le guide !

Quelques rappels sur le statut d’auto-entrepreneur

Nous avons abordé le sujet du statut auto-entrepreneur à maintes reprises sur ce blog, notamment dans notre guide complet de la micro-entreprise. 

Nous allons donc en évoquer rapidement les principales caractéristiques du statut d’auto-entrepreneur, avant de parler de son cumul avec le régime LMNP. 

Créer une entreprise et la gérer sous le « régime de la micro-entreprise » permet de jouir de nombreux avantages. Cela dit, il est essentiel de connaître les limites et inconvénients de ce régime simple et flexible avant de le choisir.

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Types d’activités compatibles

La micro-entreprise est compatible avec des activités de divers types :

• Achat et revente de marchandises ; 

• Fourniture de logement meublé et fourniture de denrées à consommer sur place ou à emporter ; 

• Autres prestations de services commerciales et artisanales ; 

• Autres prestations de services correspondant à des activités libérales (hors professions libérales réglementées telles que celles liées à la santé, à la justice, à l’expertise-comptable…). 

Les trois premiers types d’activité relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À l’inverse, le quatrième type relève des bénéfices non commerciaux (BNC). 

Plafonds de chiffre d’affaires

Le régime de la micro-entreprise est réservé aux très petites entreprises (TPE). Au-delà de certains montants de chiffre d’affaires, le maintien du statut est impossible. 

Les plafonds de chiffre d’affaires annuel applicables à la micro-entreprise s’élèvent à : 

• 188 700 € pour l’achat ou la revente de marchandises et la fourniture de logement meublé ou de denrées (types 1 et 2 ci-dessus) ; 

•  77 700 € pour les autres prestations de services (types 3 et 4 ci-dessus). 

Ces plafonds sont à garder en tête pour les modalités de cumul. 

Cumuls possibles

Il est parfaitement possible d’exercer simultanément plusieurs types d’activités en tant qu’auto-entrepreneur·e. Simplement, il faut bien définir l’activité principale. 

Sous certaines conditions, une même personne peut bénéficier du régime de la micro-entreprise tout en cumulant avec le statut étudiant, le salariat, le chômage, la retraite, etc. 

Le cumul du statut d’auto-entrepreneur et celui de LMNP est possible aussi. Toutefois, des règles précises, parfois contraignantes, s’appliquent. 

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Régime LMNP : de quoi s’agit-il ?

Le statut LMNP est un régime fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers et investisseuses immobilières, notamment si on le compare à la location nue. 

Comme sa dénomination complète l’indique, l’accès au régime LMNP est soumis à deux conditions cumulatives : 

1️⃣ Location meublée 

Le bien loué doit être suffisamment équipé en mobilier, proportionnellement à son importance. Les locataires doivent pouvoir y vivre normalement en n’apportant que leurs effets personnels.

2️⃣ Activité non professionnelle 

Ce critère s’apprécie de différentes manières mais, sur le plan fiscal, il faut que les recettes locatives du foyer restent inférieures à 23 000 € ou à la somme des revenus d’activité salariée, agricole, BIC ou BNC. 

Bien qu’il s’agisse d’une activité non professionnelle, cette forme de location doit faire l’objet d’une déclaration au greffe du tribunal de commerce. Un numéro SIRET est attribué en retour. 

Conditions d’application du régime LMNP

Les conditions d’application du régime LMNP et les avantages associés varient selon que le bien meublé est loué comme : 

• Résidence principale via un bail meublé ordinaire (un an minimum, renouvelable) ou étudiant (neuf mois minimum, sans reconduction automatique) ; 

• Résidence principale via un bail meublé mobilité (avec justificatif du locataire, pour une durée de un à dix mois non reconductible) ; 

• Location saisonnière (90 jours au maximum, non renouvelable) ou location meublée de tourisme (loué à la journée, à la semaine ou au mois).

Avantages fiscaux

Les principaux avantages du régime LMNP tiennent à la fiscalité. 

Les loyers perçus sont soumis à l’IR (impôt sur le revenu) dans la catégorie des BIC, au lieu des revenus fonciers ordinaires. 

Le calcul de l’impôt se fait alors :

• Soit au régime micro-BIC, avec abattement forfaitaire, si les loyers ne dépassent pas 77 700 € (avant abattement) ; 

• Soit au régime réel, avec déduction des charges et de l’amortissement du bien, sur option ou si les loyers dépassent le plafond du régime micro-BIC.

Attention à l’exception suivante : le plafond du régime micro-BIC s’élève à 188 700 € pour les locations meublées de tourisme.

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Cumul LMNP et auto-entrepreneur·e en BNC

Pour un·e auto-entrepreneur·e exerçant une activité libérale de prestations de services, le cumul avec le régime LMNP ne pose pas de problème particulier. 

La micro-entreprise relevant des BNC et la location meublée des BIC, ces deux activités restent compartimentées. 

Dans les deux cas, il n’y a aucun risque que la nouvelle activité vienne faire perdre le statut de la première. 

Ainsi :

• Le régime de la micro-entreprise BNC est maintenu tant que ses prestations de services restent dans la limite de 77 700 € de chiffre d’affaires annuel ;

• Le statut LMNP s’applique normalement, et le choix entre régime micro-BIC et régime réel reste possible dans la même limite de 77 700 € de loyers perçus. 

Un·e auto-entrepreneur·e en activité libérale qui décide de louer en meublé peut donc bénéficier de la totalité des avantages de la micro-entreprise et du régime LMNP. Il en est de même pour une personne déclarant déjà des revenus fonciers en LMNP et qui démarre une activité professionnelle libérale en tant qu’indépendant·e !

Les statuts LMNP et auto-entrepreneur en BNC peuvent donc se cumuler de manière pleine et entière. Le bénéfice de l’un ne réduit pas celui de l’autre et ne lui ajoute aucune contrainte supplémentaire.

Cumul LMNP et auto-entrepreneur·e en BIC

Lorsque la micro-entreprise relève des BIC (achat / revente de marchandises, prestations de services commerciales ou artisanales), le cumul avec le régime LMNP reste généralement possible. 

Toutefois, il y a quelques contraintes dont il faut absolument avoir conscience afin d’éviter que des avantages ne se transforment en inconvénients. 

Principe et plafonds de CA

La complexité vient du fait que les deux activités relèvent des BIC. Le chiffre d’affaires de la micro-entreprise et les revenus locatifs de LMNP s’additionnent donc. 

Heureusement, grâce aux deux numéros de SIRET distincts (l’un en tant qu’auto-entrepreneur·e, l’autre en tant que LMNP), il est possible de cumuler LMNP au régime réel et micro-entreprise en micro-BIC. 

Lorsque le cumul est possible, il subsiste un point sur lequel il convient de porter l’attention : le plafond de chiffre d’affaires. En effet, le risque principal est que les revenus locatifs LMNP, ajoutés au chiffre d’affaires de la micro-entreprise, fassent perdre le statut auto-entrepreneur. 

Dans le cas d’une micro-entreprise dont l’activité principale est l’achat / revente de marchandises, si l’addition de son chiffre d’affaires et des loyers perçus en LMNP dépasse le plafond de 176 200 €, l’entreprise devra changer de régime.

Dans le cas d’une micro-entreprise de prestations de services artisanales et commerciales, le plafond de 77 700 € s’applique à cette même somme. 

Exemple de cumul LMNP et micro-entreprise en BIC

Il y a trois ans, Guillaume a créé sa propre activité. Il s’agit d’une boutique en ligne de thés et épices en livraison directe ! 🍵

Son chiffre d’affaires est en constante augmentation : 

• 138 000 € HT l’année dernière ; 

• Et une prévision de 150 000 € pour cette année. 

Enregistré comme auto-entrepreneur, avec un chiffre d’affaires inférieur à 188 700 €, Guillaume relève donc du régime micro-BIC. 

Par ailleurs, Guillaume loue un appartement meublé à Lyon. Il perçoit 31 000 € de loyers annuels. Ce montant est certes supérieur à 23 000 € mais il reste inférieur à ses revenus d’activité BIC. Considérée séparément, son activité de loueur pourrait donc bénéficier du régime LMNP. 

Ce régime LMNP est-il cumulable avec le statut auto-entrepreneur ? 

En additionnant le chiffre d’affaires de la boutique en ligne et les loyers, le résultat donne : 

• 169 000 € l’année dernière, inférieur au plafond de 188 7200 € ; 

• Et une prévision de 191 000 € pour cette année, supérieure au plafond. 

Au vu des chiffres de l’année dernière, Guillaume peut donc conserver le statut d’auto-entrepreneur. Mais si ses prévisions pour cette année se réalisent, il perdrait son statut d’auto-entrepreneur.

Cumul des statuts LMNP et auto-entrepreneur : récap’

Une même personne peut cumuler les avantages des statuts auto-entrepreneur et LMNP, plus ou moins aisément : 

• Sans problème particulier pour un·e auto-entrepreneur·e exerçant une activité libérale de prestations de services en BNC ; 

• En faisant attention au risque de perte du statut auto-entrepreneur si son activité relève des BIC ; 

• Avec de fortes contraintes si la micro-entreprise exerce des activités locatives.

Si vos loyers LMNP vous font perdre le statut d’auto-entrepreneur, il faudra passer la LMNP en SARL de famille ou songer à transformer la micro-entreprise en SASU, par exemple.

Et si suite à notre article, vous vous sentez prêt·e à créer votre micro-entreprise ? Nous vous accompagnons dans vos démarches de A à Z.