Société civile immobilière (SCI) familiale : le guide complet
Publié le 19 décembre 2023
par Manon Ca
Mis à jour le 4 avril
6 min. de lecture
Publié par Manon Ca
Relu par Victoria Grimaldi
Mis à jour le 4 avril
6 min
Vous avez entendu parler de la SCI familiale mais ne savez pas ce qui différencie ce type d’entreprise de la SCI classique ? Ce statut juridique peut répondre à vos attentes si vous envisagez d’investir dans des biens immobiliers en famille. Fonctionnement, intérêts, risques, étapes de création : nous vous aidons à devenir incollable sur ce sujet complexe.
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui facilite la gestion de biens immobiliers.
La SCI familiale est l’une des différentes formes de SCI. Cette structure juridique immobilière est particulièrement adaptée pour gérer, transmettre et protéger le patrimoine d’une famille.
Par rapport à la SCI classique, la SCI familiale est constituée entre membres d'une même famille :
parents ;
grands-parents ;
enfants ;
petits-enfants...
👉 Il faut dans tous les cas un lien d'alliance ou de parenté.
🔎
Nous vous expliquons en détail les différences entre SCI familiale et SCI classique ici.
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Fonctionnement de la SCI familiale
Globalement, les règles de fonctionnement de la SCI familiale sont les mêmes que celles d'une SCI classique.
Les associé·es doivent réaliser un apport pour constituer le capital social de la SCI. En contrepartie, l'associé·e obtient des parts sociales.
La SCI est dirigée par un·e ou plusieurs gérant·es chargé de l'administrer au quotidien.
Les statuts de la SCI délimitent les pouvoirs du gérant·e et plus généralement les règles de fonctionnement de la société (majorité requise pour le vote des décisions, règles de cession des parts sociales, etc.).
D'un point de vue fiscal, la SCI familiale est imposée à l'impôt sur le revenu (IR). Une option pour l'impôt sur les sociétés reste possible.
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Dans une SCI familiale comme dans une SCI classique, la responsabilité des associé·es n'est pas limitée. En cas de dettes, les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre les associé·es pour obtenir le paiement de la créance (y compris sur leurs biens personnels).
Pourquoi créer une SCI familiale ? Les avantages
Profiter d'avantages fiscaux pour transmettre le patrimoine familial
Dans une SCI familiale, les parents peuvent transmettre un bien immobilier en cédant des parts de leur SCI à leurs enfants. Ils bénéficient d’abattements liés aux droits de succession en ligne directe.
Ces abattements s’élèvent à 100 000 €. Ils s’appliquent pour chacun des enfants et sont renouvelables tous les 15 ans.
Ainsi, ils peuvent transmettre des parts sociales plutôt que des biens immobiliers pour ajuster la valeur transmise, profiter de ces abattements et permettre aux héritier·es de devenir propriétaires au bout d'un certain temps.
Possibilité de séparer la nue-propriété de l'usufruit
Au sein d’une SCI familiale, une donation de parts sociales avec réserve d’usufruit est possible.
Il s'agit d'un démembrement du droit de propriété :
Les parents conservent l'usufruit (par exemple, ils peuvent percevoir les loyers du bien).
Les enfants sont nue-propriétaires et détiennent des parts sociales qui font partie de leur patrimoine.
En cas de décès, des droits de mutation doivent être réglés mais ils portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cela présente donc un avantage pour limiter les frais de succession.
📌 Exemple
Laura a l’usufruit de sa propriété située à Bandol. Ses filles jumelles détiennent des parts de sa SCI familiale en tant que nue-propriétaires. En cas de décès, l’usufruit de Laura s’éteint. Les frais de succession de ses filles sont restreints. Elles disposeront alors de la pleine propriété du logement.
Éviter le régime de l'indivision et ses blocages
La SCI familiale est une alternative à l'indivision définie par les articles 815 et suivants du Code civil.
Elle permet d'éviter les règles contraignantes et les blocages de l'indivision, notamment en matière de prise de décision. L'indivision requiert l'unanimité pour les décisions importantes comme la vente d'un bien. Ce n'est généralement pas nécessaire en SCI.
Globalement, la SCI permet de faciliter la gestion d'un bien en la confiant à un gérant.
📌 Exemple
Jacques et Pauline souhaitent vendre la maison de leurs parents suite à leur décès. Mais ils n'ont plus de contact avec leur autre soeur Karine, qui reste silencieuse sur le sujet.
S'ils sont dans l'indivision, la situation peut être bloquée. Mais avec une SCI, les statuts peuvent prévoir que l'unanimité n'est pas requise pour prendre une telle décision. La vente pourra avoir lieu si Jacques et Pauline sont majoritaires.
Sécuriser le patrimoine des concubins
Pour sécuriser le patrimoine immobilier en cas de décès, la SCI familiale est également pertinente pour les concubins.
Voici le fil conducteur :
chacun des concubins possède l’usufruit des parts de l’autre ;
en cas de décès, l’usufruit sur les parts du survivant s’éteint ;
le survivant devient pleinement propriétaire de 50 % des parts ;
il ou elle conserve l’usufruit des parts de la personne décédée ;
le ou la survivant·e échappe à une partie des droits de succession.
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Les risques inhérents à la SCI familiale
Risque de donation déguisée
Attention aux formalités administratives ! Les SCI familiales sont particulièrement contrôlées par l’administration fiscale. Elles ne doivent pas être constituées en vue d’une donation déguisée.
Risque de désaccords familiaux
Si des désaccords persistent en termes de gestion, ce type de SCI est source de tensions familiales possibles. De plus, notons que la vente des parts sociales d’une SCI familiale est complexe.
Risque d’endettement
Les associé·es doivent répondre indéfiniment et dans la limite de leurs apports aux dettes de la SCI familiale. En cas de problème financier, les créanciers ont la possibilité de saisir les biens personnels des associé·es (dans la limite de leurs parts sociales).
Risque pour la rédaction des statuts
Il faut noter aussi que les formalités de création de la SCI familiale peuvent être complexes, notamment la partie rédaction des statuts. Pour constituer une SCI familiale, il est recommandé de se tourner vers un·e notaire. Cet expert·e vous accompagnera dans la rédaction des statuts.
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Créer une SCI représente aussi un coût à ne pas négliger. Nous vous détaillons les sommes à prévoir dans cet article.
Comment créer une SCI familiale ?
Vous êtes prêt·e pour le lancement de votre SCI familiale ? Les étapes sont exactement les mêmes que pour créer une SCI classique.
1ère étape : rédiger les statuts de la société
Pour créer une SCI, vous devez rédiger des statuts détaillés organisant la vie de la société. Ces derniers doivent intégrer certaines mentions obligatoire comme :
le nom de la société ;
la forme juridique (SCI) ;
l'objet social de la SCI (qui ne peut pas être un objet commercial rappelon-le !) ;
l'adresse du siège social ;
le montant du capital social ;
la durée de vie de la SIC ;
les apports réalisés ;
les modalités de fonctionnement de la société.
2e étape : nommer le ou la gérant·e de SCI familiale
Le ou la gérant·e est le chef d'orchestre de la SCI. C'est lui qui va gérer la SCI au quotidien. C'est généralement un membre de la famille, associé ou non.
Vous pouvez nommer 2 gérants (par exemple, les 2 parents).
3e étape : constituer et déposer le capital social
Tout comme dans la SCI classique, il est ensuite recommandé de procéder au dépôt des fonds remis par les associé·es sur un compte ouvert au nom de la SCI.
Le dépôt du capital social de la SCI n'est pas obligatoire mais il permet de sécuriser les fonds.
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4e étape : publier une annonce légale de création de la SCI
Les associé·es doivent ensuite publier une annonce de constitution de SCI familiale dans un journal d'annonces légales (JAL) situé dans le département du lieu du siège social de la SCI.
Notre article sur le sujet vous aidera à rédiger cette annonce !
5e étape : immatriculer la SCI familiale auprès du guichet unique
Enfin, il ne vous reste plus qu'à déclarer la création de votre société à l'administration. Pour cela, il faut vous rendre sur le site du guichet unique de l'INPI pour immatriculer la SCI.
Vous devrez remplir un formulaire détaillant les caractéristiques de la SCI (nom du gérant, adresse du siège, bénéficiaires effectifs, etc.). Puis, il ne vous reste plus qu'à joindre les pièces justificatives demandées.
💡
Consulter un notaire est quasiment indispensable pour créer une SCI. Il vous donnera de précieux conseils lors de la cession des parts sociales et pour les nombreuses formalités de création et de gestion d'une SCI !
SCI familiale : ce qu’il faut retenir !
L’objectif principal d’une SCI familiale, c’est de protéger le patrimoine d’une famille au fil des générations et de faciliter sa transmission.
Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients d'une SCI familiale :
Avantages & Inconvénients de la SCI familiale
Avantages ✅ | Inconvénients ❌ |
|---|---|
Profiter d'avantages fiscaux pour transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants | Risque de donation déguisée |
Séparer la nue-propriété de l'usufruit pour limiter les frais de succession | Possible mésentente familiale |
Sécuriser le patrimoine des concubins | Risque financier (responsabilité illimitée) |
Éviter les blocages de l'indivision en cas de décès | Formalités de création complexes |
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre article sur les risques et enjeux de l'entrepreneuriat en famille.
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