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10 erreurs à éviter lors de la création d'une SCI

Pierre Ecuvillon
par Pierre Ecuvillon Publié le 15 février 2024Mis à jour le 16 février 20245 min. de lect

Vous souhaitez éviter les faux départs à la création de votre Société Civile Immobilière ? Pour que votre société soit rentable le plus tôt possible, quelques erreurs sont à éviter. Entre le choix de vos associé·es, la rédaction des statuts et la gestion de votre SCI, nous allons vous partager des bonnes pratiques pour éviter 10 erreurs courantes !

Sommaire
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1. Choisir trop rapidement ses associé·es

Dans une SCI, un choix judicieux des associé·es est primordial. On suppose 2 associés, Paul et Marie, qui décident de créer une SCI. Paul envisage d'investir dans des biens à rénover pour une revente rapide et profitable. Marie, en revanche, préfère acheter des biens stables pour les louer sur le long terme. 

Cette divergence de vue peut entraîner des désaccords majeurs. Cela affecte la prise de décisions et la gestion harmonieuse de la SCI. En vous entourant de personnes partageant une vision et des objectifs communs, vous évitez des conflits qui pourraient compromettre le succès de votre SCI.

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2. Bâcler la rédaction des statuts

Lors de la création d'une SCI, il est tentant d'utiliser des statuts types, souvent disponibles en ligne à moindre coût. Cette démarche semble économique, mais peut s'avérer contre-productive. Concrètement, vous gagnez du temps et de l’argent lors du lancement de votre SCI, mais vous risquez d’en perdre plus tard si vous devez modifier les statuts.

Mieux vaut prendre le temps de rédiger des statuts correspondant aux objectifs de votre SCI. En cas de difficultés, vous pouvez être accompagné par un·e avocat·e des affaires ou un·e expert·e-comptable.

3. Négliger le suivi de la comptabilité

La tenue d'une comptabilité rigoureuse n’est pas une obligation légale pour une SCI. Pour autant, sans un minimum de suivi comptable, votre société prend des risques. Vous allez avoir du mal à suivre les mouvements financiers comme les comptes courants d’associé·es.

Ce manque d'information fiable peut entraîner des complications, notamment lorsqu'il est nécessaire de retracer les comptes sur plusieurs années. Pour ne pas vous retrouver en difficulté, vous devez organiser un suivi comptable dès la création de votre SCI.

4. Gérer maladroitement les pouvoirs et responsabilités

Lorsque vous créez une SCI, vous devez formuler clairement les responsabilités et devoirs de chacune et chacun de vos associé·es. Cela passe évidemment par une rédaction soignée des statuts, voire par un pacte d’associé·es.

Les pouvoirs et responsabilités doivent être attribués suivant les compétences et préférences de vos associé·es. Certain·es préfèrent gérer le budget et la comptabilité, quand d’autres sont plus capables de superviser des travaux de rénovation. ‎‎À défaut d’une bonne répartition des responsabilités dès la création de votre SCI, votre projet risque d’être désorganisé. 

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5. Ne rien planifier

Lancer une SCI en ignorant l'évolution du marché immobilier ou les changements législatifs peut mettre à mal votre projet. Vous risquez de ne pas saisir des opportunités intéressantes ou de mal vous adapter à des situations nouvelles. 

Par exemple, ne pas anticiper les tendances montantes comme les locations saisonnières peut vous faire manquer des revenus significatifs. Dès la création de votre SCI, la planification est votre alliée. Elle vous donne toutes les chances de transformer l’essai et gérer votre projet immobilier avec réussite.

6. Opter pour un mauvais régime fiscal

Choisir un régime fiscal inadapté pour votre SCI peut avoir des conséquences fâcheuses. Le choix est complexe : régime réel ou simplifié ? Impôt sur les sociétés ou sur le revenu ? Une mauvaise décision risque d’augmenter votre charge fiscale et de réduire vos bénéfices. 

Des complications administratives peuvent aussi survenir, augmentant le risque d'erreurs et de contrôles fiscaux. L’aide d’un·e expert-comptable n’est pas un luxe afin de choisir le régime fiscal adapté à votre SCI.

💡

Une SCI gérant des locations meublées est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés. 

7. Ne pas anticiper la gestion des finances

Ne pas anticiper la gestion des finances peut être préjudiciable pour votre SCI. Par exemple, si vous omettez de planifier les dépenses pour des réparations imprévues, cela risque d’entraîner un déséquilibre budgétaire.

Ce manque de prévoyance peut conduire à des difficultés financières, affectant la capacité de votre SCI à maintenir ou améliorer ses biens. Une planification financière prudente permet d’assurer la stabilité et la croissance de votre investissement immobilier.

8. Ignorer les modalités de répartition des dividendes

Ignorer les modalités de répartition des dividendes dans une SCI peut créer des tensions, surtout en cas de démembrement des parts. 

Nous pouvons prendre l’exemple d’une SCI où les parents sont usufruitiers et les enfants nus-propriétaires. Sans règle claire dans les statuts, les dividendes pourraient revenir aux parents, tandis que les réserves s'accumulent pour les enfants. 

Cette situation peut mener à des contestations sur la distribution des bénéfices. Une définition précise des modalités de répartition permet de prévenir les malentendus et d’assurer une gestion équitable.

9. Sous-estimer la gestion quotidienne

Il est essentiel de ne pas sous-estimer la gestion quotidienne d'une SCI. Contrairement à une idée reçue, ce n'est pas seulement une structure juridique pour se protéger ou préparer une succession. 

Plusieurs éléments doivent être gérés et surveillés régulièrement :

  • le paiement des crédits ;

  • la gestion des assurances ;

  • la collecte des loyers ;

  • l’entretien des biens. 

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10. Négliger l’impact du régime matrimonial

Lorsque vous créez votre SCI, vous devez être attentif au régime matrimonial des associé·es entrants. Par exemple, si un·e associé·e est marié·e sous le régime de la communauté, ses apports sont réputés faits par la communauté. Cela signifie que son ou sa conjoint·e peut prétendre à une part des actions ou y renoncer. 

Cette renonciation doit être clairement énoncée dans les statuts ou un acte annexe, avec le consentement et la signature du ou de la conjoint·e. Vous devez prendre le temps de réfléchir à l'implication des conjoints dans la SCI et aux conséquences de chaque situation.

Les erreurs à éviter dans la création d’une SCI : le récap’

Vous connaissez à présent les pièges à éviter pour assurer le succès de votre Société Civile Immobilière dès ses prémisses. 

De la sélection judicieuse des associé·es à la gestion minutieuse des aspects financiers, administratifs et matrimoniaux, chaque détail compte pour pérenniser et valoriser vos investissements immobiliers.

Et maintenant, voici les régimes de TVA applicables à une SCI

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Questions fréquentes

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