IR ou IS : quel régime fiscal choisir en SCI ?

Publié le 2 décembre 2022

par Pierre Ecuvillon

Mis à jour le 2 avril

par Victoria Grimaldi

6 min. de lecture

Publié par Pierre Ecuvillon

Relu par Victoria Grimaldi

Mis à jour le 2 avril

6 min

À sa création, la SCI relève automatiquement de l’impôt sur le revenu (IR). Cela étant, les associé·es peuvent choisir d’être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour faire un choix réfléchi, nous vous invitons à prendre connaissance des différences entre ces types d’imposition. Opter pour l’IR ou l’IS détermine les niveaux d’imposition des bénéfices et des plus-values immobilières !

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

Le principe à retenir pour une SCI soumise à l’IR est la transparence. Cela implique que la SCI ne paie pas directement d’impôts. 

Les revenus fonciers sont partagés entre les associé·es à la hauteur de leur quote-part et imposés au taux marginal d’IR auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Vous voulez que votre SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu ? Alors, chaque associé·e doit déclarer les revenus de ses capitaux immobiliers relativement à sa quote-part.

Pour déterminer le résultat imposable, on prend en compte le revenu global de la SCI (les loyers qu’elle reçoit), auquel on retranche les charges déductibles : 

• charges de copropriété ;

• taxe foncière de SCI ;

• frais de gestion ;

• travaux d’amélioration, d'entretien ou de réparation ;

• éventuels intérêts en cas d’emprunt...

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Les avantages de la SCI à l'IR

✅ Possibilité d'opter pour le micro-foncier

Si les associé·es de la SCI déclarent des revenus inférieurs à 15 000 €, ils peuvent bénéficier du régime micro-foncier.

Ce régime peut être plus simple à gérer, surtout si la SCI a peu de charges car vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 %.

✅ L'imputation des déficits

À l'IR, les associé·es peuvent imputer les déficits sur leurs revenus dans la limite de 10 700 € par an de façon à faire baisser leur imposition. C'est l'idéal si la SCI enregistre des pertes.

Le déficit peut aussi être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

✅ Le régime d’abattement en cas de cession

Pour les plus-values de cession :

• À partir de la 6e année de détention d’une quote-part, un abattement progressif est appliqué sur l’IR.

• À partir de 22 années de détention, la plus-value après cession d’actifs est intégralement exonérée d’impôt sur le revenu.

L’abattement est également en vigueur en ce qui concerne les prélèvements sociaux. Nous retrouvons : 

• un abattement progressif à partir de la sixième année ;

• et une exonération totale à partir de 30 années de détention.

✅ Tenue de comptabilité facultative

Avec le régime de l’IR, tenir une comptabilité pour votre SCI est facultatif.

Cela dit, nous vous conseillons vivement de tenir une comptabilité pour votre entreprise. D’ailleurs, nous avons récemment listé les meilleurs logiciels de comptabilité gratuits.

Les inconvénients de la SCI à l'IR

❌ Moins de charges déductibles

En optant pour l’impôt sur le revenu, vous ne pouvez pas déduire certains frais comme les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence…) du résultat.

❌ Limites pour la location meublée

Vous devez vous cantonner à la location non meublée avec une SCI soumise à l’IR car la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Or, une SCI ne doit en principe pas avoir un objet social commercial.

Cependant, la loi permet de faire de la location meublée en SCI si vous optez pour l'IS. Cela reste également possible à l'IR mais la location meublée ne doit pas représenter plus de 10 % de vos revenus. En clair, elle doit rester une activité accessoire.

A priori, la SCI à l'IR ne peut pas non plus acheter un local commercial ou signer un bail commercial.

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La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Une SCI soumise à l’IS est directement redevable de l’impôt relativement aux bénéfices réalisés. Le taux appliqué est de :

• 15 % pour les bénéfices compris entre 0 et 42 500 € ;

• 25 % au-delà de ce palier. 

En cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes, les associé·es sont imposé·es personnellement à l’IR. 

🔎 Vous pourrez en savoir plus sur l'imposition des dividendes ici.

Le calcul du résultat imposable prend en compte les revenus de la SCI (les loyers) auxquels sont retranchées les charges suivantes :

• charges de copropriété ;

• taxe foncière ;

• frais de gestion ;

• travaux d’amélioration ;

• éventuels intérêts en cas d’emprunt ;

• frais d’acquisition du bien (frais de notaire et d’agence) la première année d’imposition ;

• l’amortissement du ou des biens pendant toute la durée de possession...

Les avantages de la SCI à l'IS

✅ Davantage de charges déductibles

La détermination du résultat imposable prend en compte plus de charges que pour une SCI soumise à l’IR. Par exemple, il est possible de prendre en compte la rémunération du dirigeant ou de la dirigeante en tant que charge déductible.

✅ Amortissement possible

L’IS permet d’amortir le bien sur plusieurs années et le bien peut être déduit du résultat imposable.

✅ Revenu imposable des associé·es pilotable

Les associé·es ne sont imposé·es personnellement qu’au niveau des dividendes distribués. Il est donc possible d’arbitrer cette distribution selon le bénéfice enregistré.

Les inconvénients de la SCI à l'IS

❌ Les déficits ne peuvent pas être imputés sur les revenus des associé·es

Avec l’IS, les associé·es n’ont pas la possibilité d’intégrer une quote-part de déficit sur leur revenu imposable à l’impôt sur le revenu. Les déficits peuvent uniquement être imputés sur les bénéfices ultérieurs de la SCI.

❌ Pas d’exonération totale sur les plus-values ou les cessions de titres

Une détention longue n’ouvre pas le droit aux mêmes types d’exonération qu’avec l’IR. Les plus-values sur les cessions de titres sont couvertes par un abattement au bout de deux ans de détention, mais aucune exonération totale n’est possible.

❌ Comptabilité obligatoire

Les SCI soumises à l’IS doivent tenir une comptabilité irréprochable.

Cette obligation complique la gestion de la SCI. Elle est synonyme de frais supplémentaires, notamment si l’assistance d’un expert-comptable est demandée.

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IR ou IS en SCI : comment trancher 🪓 ?

Le choix du régime fiscal de votre SCI dépend de vos objectifs patrimoniaux et de la situation personnelle des associés. 

Dans quels cas choisir l'IR ?

Lors de la création de la SCI, il est recommandé de choisir l’imposition sur le revenu. S’il y a des pertes lors des premières années d’existence de la société, il est possible de réduire l’assiette fiscale de chacun des associé·es.

Par ailleurs, le régime de l’IR est plus intéressant en cas de cession d’actifs représentant d’importantes plus-values si vous les conservez longtemps.

Si vous souhaitez créer une SCI familiale, l'IR est souvent privilégié.

Enfin, si les revenus de la SCI sont faibles, l'IR est une meilleure option.

Dans quels cas opter pour l’IS ?

Le régime de l’impôt sur les sociétés est davantage approprié aux SCI dont les biens sont destinés à être conservés sur le long terme. Les associé·es peuvent profiter des effets d’amortissement permis par l’IS.

Ce régime est également plus intéressant si les associé·es ont un taux d’imposition égal ou supérieur à 25 %.

Récap' : IR ou IS en SCI

L'IR est la solution la plus évidente pour la plupart des SCI, surtout lors de la création. Pour autant, l'IS peut avoir de nombreux atouts.

Nous vous avons concocté un tableau récapitulatif pour faire votre choix !

IR ou IS en SCI ?

Et sinon, connaissez-vous la différence entre une SCI et une SCI d’attribution ? Car notre guide sur la SCI d’attribution répond à cette question !

Shine vous aide pour créer votre SCI en quelques clics. C'est par ici si ça vous tente !