Quelle forme de SCI choisir ?
Publié le 25 octobre 2022
par Anais Robin
Mis à jour le 9 mai
4 min. de lecture
Publié par Anais Robin
Relu par Amandine Dujardin
Mis à jour le 9 mai
4 min
Vous souhaitez créer des projets dans l'immobilier et hésitez entre plusieurs formes de SCI ? Vous avez raison de vous y intéresser : il existe au moins 5 formes de SCI ! Alors, comment choisir le type de SCI le plus adapté ? Nous listons les avantages et les inconvénients de ces formes de SCI pour vous aider à prendre votre décision !
Option n°1 : la SCI familiale
Par définition, les associé·es d’une SCI familiale possèdent un lien de parenté. Son principal objectif est de protéger le patrimoine et d’organiser sa transmission au sein d’une même famille.
La SCI familiale permet d'éviter la dislocation du patrimoine. Sauf disposition contraire des statuts, aucune cession de parts sociales ne peut avoir lieu sans l’accord de l'ensemble des associé·es.
Pour garder la jouissance d’un bien jusqu’à la succession, les parents font donation de la nue-propriété à leurs enfants. À leur décès, les enfants récupèrent l’usufruit sans payer de droits de succession.
Voici les autres avantages de la SCI familiale :
la SCI de famille n’est pas soumise à la TVA ;
elle peut bénéficier du dispositif Pinel (dispositif réservé aux particuliers et SCIsoumises à l’IR) ;
les associé·es peuvent choisir entre l'IR et l'IS ;
la transmission des parts peut être progressive ;
mes donations consécutives bénéficient d’un abattement sur les droits de succession.
💡
L’exonération est limitée à 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Option n°2 : la SCI de gestion et de location d’immeubles
En société civile immobilière de gestion et de location, il est possible d’acquérir et de gérer des biens à plusieurs, entre membres d’une même famille ou non, en vue de leur mise en location. Pour cela, vous devrez créer une SCI de gestion et de location d'immeubles (la forme de SCI la plus plébiscitée par les créateur·ices de sociétés civiles immobilières).
Investir collectivement est financièrement intéressant ! Les parts sont attribuées en fonction de la participation pécuniaire de chacun.
Cette forme de SCI bénéficie de plusieurs avantages :
les frais de gestion sont déductibles des revenus de la société ;
les associé·es ont une relation indirecte avec les locataires puisque le ou la gérant·e assure l’administration quotidienne ;
les décisions importantes sont prises par les associé·es.
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Option n°3 : la SCI d’attribution ou d’auto-promotion
La société civile immobilière d’attribution se compose de 2 associé·es minimum.
Elle a pour vocation de financer des projets d’achat ou de construction de biens immobiliers grâce à la mutualisation des coûts. Les biens acquis ou construits sont attribués aux associé·es au prorata de leur participation au capital social de la SCI en propriété ou en jouissance.
En général, les statuts de la SCI fixent à l’avance les règles relatives à la dissolution de la société par un acte de partage. Au terme du projet, les associé·es sont soumis·es à un régime similaire à celui de la copropriété.
Option n°4 : la SCI d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé
La société civile immobilière de jouissance à temps partagé est idéale pour acheter une résidence secondaire à plusieurs. Chaque associé·e peut occuper le logement pendant une période donnée. Cette période dépend de ses apports dans le capital social.
Ce système a permis à de nombreuses familles d’accéder à des résidences de vacances situées dans des zones touristiques où il est difficile d’acquérir un bien.
Cependant, il soulève de multiples inconvénients :
manque de souplesse (les temps d'occupation du logement sont planifiés pour l'année et les associé·es doivent les respecter au jour près) ;
logement habité par plusieurs occupant·es de manière successive ;
les charges d’entretien doivent être payées par les associés qu'ils occupent le logement ou non (charges de copropriété, taxes foncières, taxes ordures ménagères, assurances...) ;
le contrat ne confère aucun droit à la propriété ;
pour quitter une SCI de jouissance à temps partagé, l'associé doit revendre ou céder ses parts et sa décision doit être validée à l'unanimité par les autres associé·es.
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Option n°5 : la SCI de construction-vente
L’objet de la SCI de construction-vente est la construction et l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles pour les vendre en totalité ou par fraction.
Selon les cas, il est possible :
d’acheter un bien pour le démolir et ériger une nouvelle construction ;
d’acquérir un terrain pour y édifier un immeuble ;
de rénover un bâtiment existant.
À noter qu’il ne peut pas y avoir d’attribution de la propriété aux associé·es. Leur seule éventualité est d’acheter tout ou partie de l’immeuble détenu par la SCI.
Les différentes formes de SCI : le récap'
Chaque société civile immobilière (SCI) possède son lot d'avantages et d'inconvénients et un objet social bien particulier. Pour rappel, il y a :
la SCI familiale ;
la SCI de gestion et de location d'immeubles ;
la SCI d’attribution ou d’auto-promotion ;
la SCI d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé ;
et la SCI de construction-vente.
Le choix de la meilleure SCI est donc à faire en fonction de vos objectifs. Les incidences financières et les formalités de constitution sont conséquentes.
Le principal avantage d’une SCI reste le régime fiscal dérogatoire auquel elle est soumise. Les associé·es sont imposé·es individuellement par le biais de l’impôt sur le revenu (sauf s'ils ont choisi d'opter pour l'IS).
Pour aller plus loin, nous vous invitons à découvrir le rôle du gérant de la SCI (et ses devoirs) !
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