Les obligations comptables d'une agence immobilière
Vous êtes doué·e pour mettre en valeur des appartements, pour négocier des prix de vente et pour convaincre. Vous avez toutes les cartes en main pour mener votre agence immobilière à la baguette ! 🪄 Ou presque… Vous devrez également connaître vos obligations comptables afin de vous y conformer et éviter les déconvenues. Nous vous les présentons ici !
La comptabilité de l’agence immobilière par activité
Vente, location, gestion : l'univers des agences immobilières est diversifié. Chaque activité entraîne des implications comptables spécifiques créant une complexité dans la tenue des comptes.
Ventes immobilières
Les transactions immobilières, qu'il s'agisse d'achats ou de ventes, représentent l'essence même de l'activité d'une agence immobilière. L'enregistrement des honoraires de transaction exige une précision comptable avec des comptes spécifiques dédiés à ces opérations.
Locations et gestion immobilière
Meublée ou non, saisonnière ou non : chaque type de location ou de sous-location a des implications différentes en matière de comptabilité. L’encaissement des loyers et des charges locatives au nom et pour le compte des tiers mais aussi la perception d’honoraires sur les loyers nécessitent une attention particulière.
L’agence doit également éditer certains documents (quittances de loyer…), calculer et réviser les loyers régulièrement et gérer les loyers impayés.
Rôle de syndic de copropriété
Agir en tant que syndic de copropriété implique la gestion des finances et des activités de la copropriété. Plus la copropriété est importante, plus la gestion comptable peut s’avérer complexe.
La principale tâche de l’agence est de collecter les charges de copropriété des copropriétaires.
Mais elle se charge aussi d’autres tâches comptables : appels de fonds, règlement des fournisseurs, gestion du budget collectif… La comptabilité doit refléter les mouvements de fonds entre les différentes parties prenantes.
Prenez de l'avance sur votre comptabilité.
À quel plan comptable se référer en immobilier ?
Pour garantir une gestion financière précise et conforme aux normes légales, l'agence immobilière se doit de suivre un plan comptable spécifique.
Depuis 1984, il existe un plan comptable spécifique aux agences immobilières.
Ce plan comptable se présente comme une adaptation du plan comptable général (PCG) sur mesure pour les administrateurs de biens. Son objectif est d'assurer une comptabilité immobilière rigoureuse en intégrant des numéros de compte spécifiques pour diverses opérations.
Le plan comptable immobilier permet de s’adapter à la comptabilisation des opérations immobilières. Il intègre également des comptes dédiés :
des comptes pour les actes d'administration de biens, qui permettent d'enregistrer les opérations liées à la gestion des biens, telles que la perception des loyers et les travaux d'entretien ;
des comptes pour les garanties financières, essentiels pour assurer la solvabilité de l'agence, notamment lorsqu'elle gère des fonds ou des biens pour le compte de tiers ;
des comptes pour les mandants, utilisés pour suivre les mouvements financiers liés aux mandats de gestion ou de transaction.
Les obligations comptables en fonction du régime fiscal de l’agence immobilière
La comptabilité d'une agence immobilière est étroitement liée au régime fiscal sous lequel elle opère. Comprendre les spécificités de chaque régime est essentiel pour assurer une gestion comptable appropriée.
Le régime micro-BIC pour les agences immobilières
Le régime micro-BIC est réservé aux entreprises réalisant un chiffre d'affaires annuel hors taxes :
inférieur à 188 700 € pour l’achat vente de marchandises ;
inférieur à 77 700 € pour les prestations de services.
La comptabilité est ultra simplifiée. L'entrepreneur tient :
un livre de recettes ;
un registre des achats.
Aucune comptabilité stricte n'est exigée : vous devez simplement entrer les recettes encaissées par ordre chronologique sur le support de votre choix et éditer des factures.
Vous êtes dispensé·e d’établir des comptes annuels.
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BIC ou BNC ? Si vous avez monté votre propre agence et que vous êtes agent immobilier, vous relevez des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En revanche, si vous êtes agent commercial en immobilier, vous êtes sous le régime des BNC (bénéfices non commerciaux). Les plafonds de chiffre d’affaires sont différents !
La comptabilité d’une agence immobilière au régime réel simplifié
Ce régime s’applique aux agences immobilières réalisant un chiffre d'affaires annuel :
inférieur à 840 000 € pour l’achat vente de marchandises ;
inférieur à 254 000 € pour les prestations de services.
👉 La comptabilité au régime réel simplifié implique :
l’établissement de factures et devis ;
la tenue de la comptabilité ;
la tenue d'un livre journal et d’un grand-livre ;
la réalisation d’un inventaire annuel ;
la production des comptes annuels avec un bilan, un compte de résultat et une annexe. La présentation simplifiée des comptes est possible sous conditions de seuils. Le ou la dirigeant·e peut aussi être dispensé·e d’annexe dans certains cas.
L’agence peut tenir une comptabilité d’engagement simplifiée ou bien une comptabilité de trésorerie.
Par exemple, l’activité de gestion locative peut se contenter d’une comptabilité de trésorerie alors que l’activité de syndic nécessitera souvent de présenter des états financiers complets sous la forme d’une comptabilité d’engagement.
La comptabilité de trésorerie se caractérise par 2 éléments clés :
l’enregistrement des décaissements et des encaissements ;
la constatation des dettes et créances à la fin de l’exercice comptable.
L’entreprise doit également réaliser ses déclarations fiscales : déclaration 2031 pour l’impôt sur le revenu ou déclaration 2065 pour l’impôt sur les sociétés.
La comptabilité d’une agence immobilière au régime réel normal
Le régime réel normal s’applique pour les agences immobilières réalisant un chiffre d'affaires annuel hors taxes :
supérieur à 840 000 € pour l’achat vente de marchandises ;
supérieur à 254 000 € pour les prestations de services.
Ce régime implique la tenue d’une comptabilité rigoureuse. La comptabilité est presque toujours une comptabilité d’engagement. À la différence d’une comptabilité de trésorerie, elle se caractérise par l’enregistrement des créances et des dettes.
👉 Voici les obligations comptables au régime réel :
l’établissement de factures et devis ;
la tenue de la comptabilité ;
la tenue d’un livre journal et d’un grand-livre ;
la réalisation d’un inventaire annuel ;
la production de comptes annuels : bilan comptable complet, compte de résultat et annexes détaillées.
L’entreprise doit également réaliser ses déclarations d’impôt (formulaire 2 031 pour l’impôt sur le revenu ou 2 065 pour l’impôt sur les sociétés).
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Et la TVA ?
Le régime de TVA applicable (réel ou simplifié) dépend directement de votre chiffre d’affaires. Cependant, vous pouvez choisir le régime réel normal même si vous êtes en dessous des seuils.
L’agence immobilière a-t-elle besoin d’un compte pro ?
Oui, sans aucun doute !
L’ouverture d’un compte professionnel dédié à l’activité de l’agence est une obligation légale.
Avoir un compte professionnel vous permettra de mieux gérer votre comptabilité et d’avoir une vision claire des transactions entrantes et sortantes sur le compte de l’agence.
👉 Pour plus d’efficacité, il est possible d’avoir deux comptes bancaires distincts :
un compte pour gérer les activités de l’agence immobilière (perception des loyers, des charges…) ;
et un compte pour gérer le fonctionnement de l’agence (honoraires, salaires, dépenses courantes…).
Cette séparation garantit une distinction claire entre les flux de trésorerie de l’entreprise et les fonds des mandats.
Un compte pro complet pensé pour vous.
Faut-il faire appel à un·e comptable pour une agence immobilière ?
La réponse est oui ! En raison de la complexité de la comptabilité de l’agence immobilière, nous vous conseillons vivement de solliciter les services d’un ou d’une spécialiste de la comptabilité.
C’est utile même si votre agence est de petite taille et encore plus lorsque votre agence grandit. Par ailleurs, pour les agences agissant en tant que syndic de copropriété, une comptabilité détaillée et séparée pour chaque copropriété est requise, justifiant le recours à un·e comptable.
Un·e expert·e-comptable connaîtra les règles applicables et vous évitera de faire des erreurs qui pourraient vous coûter cher. Le mieux est de choisir un·e professionnel·lle spécialisé dans le secteur immobilier.
Les missions d’un·e expert·e-comptable vont d’ailleurs souvent bien plus loin que la simple tenue de la comptabilité : il peut vous procurer des conseils d’optimisation fiscale, vous aider dans vos déclarations et formalités juridiques, réaliser un audit…
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Résumé des obligations comptables d’une agence immo 🔔
La comptabilité d’une agence immobilière repose sur des obligations spécifiques. Voici ce qu’il faut garder à l’esprit :
👉 Les implications comptables sont différentes selon les activités.
👉 Il existe un plan comptable spécifique aux agences immobilières.
👉 Les obligations comptables sont étroitement liées au régime fiscal de la société : micro-BIC, régime réel simplifié ou régime réel normal.
Pour aller plus loin, Shine vous explique ici les différents types de comptabilité.
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