Quels sont les régimes de TVA applicables à une SCI ?
Publié le 14 février 2024
par Irène Saindon
Mis à jour le 9 février
5 min. de lecture
Publié par Irène Saindon
Relu par Victoria Grimaldi
Mis à jour le 9 février
5 min
Vous êtes décidé·e à acheter des biens immobiliers, à les isoler et à les revendre plus cher. Bref, à créer votre business dans l’immobilier. Et pour cela, vous savez que la société civile immobilière (SCI) est le statut le plus adapté. En revanche, vous ne connaissez pas les régimes de TVA applicables à une SCI. C’est le moment de les découvrir, mais aussi de savoir dans quels cas la SCI est assujettie ou exonérée de TVA.
SCI et TVA : quelles sont les règles ?
Une SCI (société civile immobilière) est une société qui a pour but de gérer un patrimoine immobilier. Il existe différents types de SCI comme les SCI d'attribution, les SCI familiales, etc.
Par défaut, la SCI n'est en principe pas assujettie à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Néanmoins, tout n'est toujours aussi simple et il existe un certain nombre d'exceptions dans le domaine !
Il faut aussi savoir que le régime de TVA est à choisir au moment de l’immatriculation de votre SCI sur le guichet unique de l'INPI. C'est donc un point auquel il faut réfléchir en amont !
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Pour rappel, la TVA est une taxe collectée par les entreprises et reversée à l'État par ces mêmes entreprises. Il s'agit d'un impôt indirect sur la consommation dont le taux varie selon le bien ou la prestation (entre 2,1 % et 20 %).
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Votre SCI est-elle soumise à la TVA ?
La TVA est-elle obligatoire pour votre SCI ?
TVA ? | |
|---|---|
Bien aménagé à usage professionnel | ✅ |
Bien meublé avec au moins 3 prestations para-hôtelières | ✅ |
Place de stationnement | ✅ |
Location meublée ou nue à usage d'habitation | ❌ |
Les SCI assujetties à la TVA
La SCI n’est pas systématiquement assujettie à la TVA. Elle peut en être exonérée dans certains cas et il arrive parfois que les associé·es de la SCI aient à décider d’opter pour la TVA.
La SCI est soumise de plein droit à la TVA dans 3 cas de figure qui reposent sur le type de location.
La SCI sera assujettie à la TVA si vous louez :
un bien aménagé à usage professionnel ;
un meublé avec au moins 3 prestations accessoires complémentaires (nettoyage, lavage du linge, petit déjeuner, etc.) ;
des places de stationnement, sauf si elles sont attachées à bien dont la location est exonérée de TVA.
Si vous êtes dans l’une de ces situations, vos revenus locatifs sont assujettis à la TVA au régime réel normal ou au régime réel simplifié.
Les SCI exonérées de TVA
Si vous louez un bien nu à usage d’habitation (maison ou appartement vide), alors la SCI est exonérée de TVA.
Ce sera également le cas si vous louez un bien meublé à usage d’habitation sans fournir au moins 3 prestations accessoires.
👉 Dans ces cas, vous ne facturez pas de TVA à vos locataires et vous ne pouvez pas la récupérer sur vos achats.
Les SCI pouvant opter pour la TVA
Dans certains cas, la SCI peut choisir entre opter ou non pour la TVA, lorsqu'il s’agit de :
locaux nus à usage professionnel ;
bien mixte (locaux professionnels et habitation) ;
bien à usage agricole.
Si la SCI opte pour la TVA, elle doit alors collecter et récupérer la TVA. Une mention TVA applicable doit obligatoirement figurer sur le contrat de location signé avec le locataire.
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Les différents régimes de TVA en SCI
La franchise en base de TVA pour la SCI
La franchise en base de TVA s'applique lorsque le chiffre d’affaires annuel hors taxes de la SCI ne dépasse pas :
85 000 € pour la vente de marchandises et la fourniture de logement ;
37 500 € pour les prestations de services.
⚠️ Il y a une limite majorée de la franchise en base. Si votre chiffre d’affaires en cours d’année dépasse les montants suivants, le régime de la franchise cesse de s’appliquer :
93 500 € pour la vente de marchandises et la fourniture de logement (hors location meublée, meublé de tourisme, gîte rural et chambre d'hôtes) ;
41 250 € pour les prestations de services.
Dans ces cas, vous devez choisir l'un des 2 régimes de TVA suivants 👇.
Le régime simplifié de TVA en SCI
Le régime réel simplifié de TVA s’applique à la SCI si :
elle réalise un chiffre d'affaires compris entre 85 000 € et 840 000 € pour la vente de marchandises et la fourniture de logement ou entre 37 500 € et 254 000 € pour les prestations de services ;
la TVA due est inférieure à 15 000 € ;
vous avez opté pour ce régime à la création de la société.
Dans ce cas, vous devez effectuer une déclaration annuelle de TVA et payer 2 acomptes provisionnels en juillet et en décembre de chaque année.
L’acompte du mois de juillet doit être égal à 55 % de la TVA due au titre de l’exercice précédent.
L’acompte de décembre sera de 40 % de la TVA, toujours au titre de l’exercice précédent.
Le régime réel normal de TVA pour la SCI
Le régime réel normal s’applique dès lors que :
le chiffre d’affaires est supérieur à 840 000 € HT ou 254 000 € HT ;
la société doit payer plus de 15 000 € de TVA par an ;
la société est exclue par une disposition légale du régime simplifié ;
la société a opté pour ce régime à sa création.
Vous devez commencer à reverser la TVA dès le début de votre activité, c'est-à-dire sur la déclaration à télétransmettre dès le mois qui suit le début de la réalisation du chiffre d'affaires.
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Si le montant de la TVA nette due est inférieur annuellement à 4 000 €, vous pouvez opter pour une déclaration trimestrielle de TVA.
Comment choisir son régime de TVA en SCI ?
Devriez-vous opter pour la TVA en SCI ?
TVA ? | |
|---|---|
Gros travaux | ✅ |
Location à des entreprises | ✅ |
Location à des particuliers | ❌ |
Faibles charges | ❌ |
SCI familiale | ❌ |
Si vous pouvez choisir votre régime de TVA en SCI, vous devez vous poser les bonnes questions.
L'option pour la franchise en base de TVA peut sembler intéressante car vous ne payez pas de taxe et surtout que vous ne vous rajoutez pas de déclarations supplémentaires. Néanmoins, ce n'est pas toujours judicieux en SCI de ne pas facturer la TVA.
En effet, en optant pour un régime de TVA comme le régime réel simplifié ou le régime réel normal, vous pourrez déduire la TVA payée sur vos achats. Ce mécanisme permet de récupérer la TVA et donc d'augmenter votre rentabilité. Si vous avez beaucoup de travaux en prévision, c'est parfois une bonne option !
Mais attention : facturer la TVA à vos locataires peut aussi les effrayer car ils paieront plus cher que la concurrence... C'est vrai si vous louez à des particuliers. Pour autant, si vous louez à des entreprises, c'est indolore pour elles car elle paient et récupèrent généralement déjà TVA.
👉 En clair, il faut donc bien tenir compte des spécificités de votre SCI pour faire votre choix en matière de TVA (public locatif, montant des charges).
Les régimes de TVA pour la SCI : le récap’
Voici ce qu’il faut retenir concernant les régimes de TVA pour la SCI :
il y a 3 régimes de TVA : la franchise en base, le régime simplifié, le régime réel ;
le régime dépend du chiffre d’affaires annuel hors taxes ;
il peut parfois être choisi au moment de la création de la SCI ;
dans certains cas la SCI peut être exonérée de TVA.
Les régimes de TVA en SCI n’ont désormais plus de secrets pour vous.
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