Marchand de biens : la SASU est-elle adaptée ?
par Deborah Alkama Publié le 21 février 2023Mis à jour le 15 mars 20233 min. de lect
Un·e marchand·e de biens acquiert des maisons, appartements, terrains et/ou bâtiments pour les rénover et les revendre. Le but des marchand·e·s de biens est de réaliser une plus-value importante. Et pour faire cela en toute légalité, il est indispensable de choisir son statut juridique. La SASU est-elle adaptée au métier de marchand·e de biens ? Voyons cela de plus près !
La gestion d’une SASU marchand de biens 🏘️
SASU pour marchand de biens : la fiscalité 💸
Marchand·e de biens : les inconvénients de la SASU
Marchand de biens & SASU : le mémo ! 📝
La gestion d’une SASU marchand de biens 🏘️
À quelques exceptions près, le fonctionnement d’une SASU est très proche de celui d’une SAS.
Très peu réglementée par la loi, la SASU ne compte qu’une vingtaine d’articles dans le Code de commerce. La personne nommée associée unique définit les règles de gestion et de fonctionnement de la SASU de marchand de biens.
En revanche, l’article L227-6 du Code de commerce précise que la nomination d’une présidence pour gouverner la société est requise. Il peut s’agir d’un·e associé·e unique ou d’une personne tierce à la société.
En ce qui concerne la prise de décision, c’est l’associé·e unique qui, unilatéralement, prend l’intégralité des décisions relatives à la SASU (avec l’obligation de tenir un registre des décisions).
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SASU pour marchand de biens : la fiscalité 💸
L’imposition
La SASU est imposée sur la base des résultats de son exercice et est donc redevable de l’impôt sur les sociétés. Les plus-values réalisées par la SASU de marchand de biens sont imposées à hauteur de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique toutefois sur les premiers 38 120 euros de bénéfices.
Sous certaines conditions, la SASU peut être soumise à l’impôt sur le revenu. Cette option ne peut s’étendre qu’à ses cinq premiers exercices. Dans le cas où l’associé·e unique choisit l’impôt sur le revenu, les plus-values de la SASU sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La TVA applicable
Le statut de marchand de biens exerçant en SASU offre un avantage fiscal sur la TVA.
La TVA de 20 % s’applique sur la marge bénéficiaire que la société réalise. Le prix d’achat est alors déduit du prix de vente.
La TVA sur marge s’applique si d’importants travaux de rénovation ont été réalisés sur le bien immobilier ou en cas de vente à un particulier. Cette manœuvre permet d’éviter une majoration du prix de 20 %.
Toutefois, si la personne qui acquiert le bien est en mesure de déduire la TVA, le marchand de biens en SASU peut opter pour la TVA sur le prix total. La TVA s’applique alors sur le prix total de la revente.
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Cette option est séduisante si la transaction immobilière implique deux sociétés assujetties à la TVA.
Le règlement des frais notariaux
Les opérations d’achat-revente exigent l’intervention d’un ou d’une notaire.
Bien que le marchand de biens puisse bénéficier de frais amoindris par rapport à ceux attribuables aux particuliers, il doit tout de même payer des frais de notaire allant de 2 % à 4 % selon le prix de vente du bien immobilier.
Marchand·e de biens : les inconvénients de la SASU
Certes, la création d’une SASU est un choix juridique avantageux. Cela étant, quelques inconvénients sont à connaître avant d’arrêter votre décision.
Les formalités réglementaires d’une constitution de SASU et la rédaction des statuts représentent des étapes plus laborieuses que lors d’une création d’entreprise individuelle.
Administrativement, le ou la marchand·e de biens est soumis·e à une tenue méthodique de la comptabilité et des livres comptables.
Du fait de la bonne couverture sociale dont bénéficie le ou la présidente de la SASU, les cotisations sociales sont plus élevées.
Marchand de biens & SASU : le mémo ! 📝
Voici, pour conclure, les points à retenir de cet article :
Un·e marchand·e de biens peut choisir la SASU pour exercer son activité ;
L’imposition des plus-values réalisées par la SASU est de 25 % (15 % sur les premiers 38 120 euros de bénéfices) ;
La société peut opter pour la TVA sur marge ou la TVA sur le prix total ;
Le ou la marchand·e de biens devra payer des frais de notaire allant de 2 % à 4 % selon le prix de vente de chaque bien immobilier ;
La SASU requiert une tenue comptable méthodique.
Ce dernier point représente un réel défi pour vous ?
Heureusement, nous sommes là pour vous accompagner à gérer vos finances comme un·e pro ! ☀️
